Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert über die Eigentumswohnung Nr. 68 im 1. Obergeschoss in 89231 Neu-Ulm,

Ludwigstraße 44,

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Band: 351
• Blatt: 11940
• Gemarkung: Neu-Ulm
• 14/1.000 Miteigentumsanteile an den Grundstücken
• Flurstück-Nr.: 230/21, /22, /23, /24, /25, /26, /27, /28, /29 und /30
• Wohnhaus, Grünanlage zu 230m² (Flurstück 230/29)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 254m² (Flurstück 230/30)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 866m² (Flurstück 230/25)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 439m² (Flurstück 230/26)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 228m² (Flurstück 230/27)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 233m² (Flurstück 230/28)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 453m² (Flurstück 230/22)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 461m² (Flurstück 230/23)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 451m² (Flurstück 230/24)
• Wohnhaus, Grünanlage zu 374m² (Flurstück 230/21)
• Gesamtfläche 3.989 m²

Verkehrswert: 172.000 €

Wertermittlungsstichtag: 15.10.2025

Hinweis: Auf Grund der Außenbesichtigung basiert das Gutachten auf Grundlage der äußeren Inaugenscheinnahme, den vorliegenden Unterlagen sowie Annahmen. Entsprechend sind die abgeleiteten Werte mit Unsicherheiten behaftet.

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Innenstadt von Neu-Ulm. In der Umgebung befinden sich das Neu-Ulmer Rathaus, Kirchen, diverse Einkaufsmöglichkeiten wie z. B. das Einkaufszentrum Glacis-Galerie, der Bahnhof, Ärzte und Apotheken sowie das Donauufer. Des Weiteren ist die Bushaltestelle „ZUP Neu-Ulm" ca. zwei Gehminuten entfernt. Diese wird von mehreren Stadt- und Linienbussen bedient.

Beurteilung der Lage: Die Eigentumswohnung befindet sich im Stadtzentrum von Neu-Ulm, in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof. Die Lage ist gut.

Sonstige öffentlich-rechtliche Merkmale Das Grundstück liegt nicht in einer festgesetzten Hochwassergefahrenfläche HQ100. Allerdings befindet es sich im Bereich einer Hochwassergefahrenfläche HQextrem.

Des Weiteren befindet sich das Grundstück im Sanierungsgebiet V „Innenstadt". Es handelt sich um ein vereinfachtes Verfahren gem. § 142 Abs. 4 BauGB. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB wurden ausgeschlossen. Demnach erfolgt keine Erhebung von Ausgleichsbeträgen, sodass diese Eintragung nicht wertrelevant im Sinne des § 194 BauGB ist.

Eigentümerprotokolle In der Eigentümerversammlungen vom 21.04.2022, 23.11.2023 und 11.09.2024 wurden folgende wesentliche Beschlüsse gefasst:

• Erneuerung von 22 Wohnungstüren. Die Kosten werden über die Erhaltungsrücklage abgerechnet.
• Erneuerung der Energieversorgung und Erstellung eines Sanierungsfahrplans gemäß der gesetzlichen Vorgaben. Hierfür wurde eine Firma beauftragt. Die Kosten werden über die Erhaltungsrücklage abgerechnet.
• Die Elektroverteilung entspricht nicht den aktuellen Vorschriften. Für eine Bestandsaufnahme und für die anschließende Planung wird eine Firma beauftragt. Die Kosten gehen zu Lasten der laufenden Instandhaltung.
• Zur Durchführung der zukünftigen Maßnahmen wird eine Sonderumlage in Höhe von 100.000 € beschlossen. Diese ist zum 15.01.2025 fällig und wird der Erhaltungsrücklage zugeführt.

Immissionen Das Bewertungsobjekt liegt in einem Innenhof und ist somit von den Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen der stark frequentieren Ludwigstraße teils geschützt. Unmittelbar südöstlich befindet sich derzeit eine große Baustelle von der vorübergehend mit Lärm- und Staubbelästigungen auszugehen ist.

Erschließung Das Grundstück wird von Westen über einen Fußweg von der Ludwigstraße aus erschlossen. Pkw erreichen das Grundstück über eine nördliche Zufahrt von der Kasernstraße aus. Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung abgerechnet und bezahlt. Gleiches wird für die Wasserversorgung unterstellt, für die keine Auskunft erteilt wurde. Somit kann das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei angesehen werden. Das Gebäude ist an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Strom, Wasser, Gas, Abwasser und Telekommunikation angeschlossen. Es gelten die Satzungen der Stadt Neu-Ulm.

Nachbarbebauung Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser.

Stellplätze Auf dem Grundstück befinden sich einige Stellplätze. Zur Wohnung gehört kein Nutzungsrecht an einem Stellplatz. Nachfolgend wird davon ausgegangen, dass die für die derzeitige Nutzung notwendigen Stellplätze vorhanden oder abgelöst sind. Es gilt die Stellplatzsatzung der Stadt Neu-Ulm.

Gebäudebeschreibung

Art des Gebäudes und der Wohnung Beim dem Mehrfamilienhaus handelt sich um ein unterkellertes Wohnhaus mit acht Wohnungen, welches Bestandteil eines größeren Wohnkomplexes ist. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist in Massivbauweise mit vier Stockwerken und Satteldach erstellt. Im Keller und im Dachgeschoss befinden sich Abstellräume für die Wohnungen.

3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad mit WC und Küche mit einer Wohnfläche von ca. 53 m². Ein Kellerabstellraum sowie ein Speicherraum gehören ebenfalls zur Wohnung. Das Gebäude mit der Hausnummer 44 umfasst acht Wohneinheiten. Das Gebäude gehört zu einer größeren Wohnanlage mit den Hausnummern 22-30 und 38-46.

Baujahr 1954

Rohbau Boden, Decken, Wände und Treppen sind mit massiven Baustoffen erstellt. Die Fassaden sind mit einem Wärmeverbundsystem verkleidet und verputzt. Das Dach ist als Holzkonstruktion ausgeführt. Der genaue Dachaufbau ist nicht bekannt. Die Spenglerarbeiten sind in Zinkblech ausgeführt.

Gemeinschaftsflächen

Ausbau

Treppenhaus: zweiläufige Podesttreppen mit Betonwerksteinblockstufen und Stahlgeländer als Absturzsicherung. Der Boden ist mit Betonwerksteinfliesen belegt, die Wände sind mit Glattputz verputzt und mit einer wasserabweisenden Farbe gestrichen und die Decken sind verputzt und gestrichen.

Haustüre: In das Gebäude führt eine Aluminiumrahmentüre mit Drahtfadenverbundglas und zwei feststehenden Seitenteilen.

Kellergeschoss: Betonwerksteinfliesen, teils Estrichboden, Wände und Decken verputzt und gestrichen. In die Räume führen lackierte Holztüren bzw. Holzlattentüren. Die Decke in dem zur Wohnung gehörenden Kellerabteil ist mit Styropor-platten verkleidet und ein Kunststofffenster dient zur Belichtung.

Dachgeschoss: Im Dachgeschoss befinden sich Kellerersatzräume. Diese sind über Holzlattenwände voneinander abgetrennt. Zur Belichtung sind teils schrägliegende Holzdachflächenfenster eingebaut.

Sanitärinstallation: Der Wasseranschluss wird vermutlich im KG ins Haus geführt.

Elektroinstallation: Der Stromanschluss kommt im KG ins Haus. Hier befinden sich auch die Panzersicherungen. Auf jeder Etage befindet sich ein Zählerkasten mit Unterverteilung für die Wohnungen und einem elektronischen Zähler im Bereich des Treppenhauses. Die Elektroinstallation ist an die Anforderungen der VDE angepasst werden.

Wohnungseigentum

Beurteilung der Wohnung: Wohnung mit vermutlich einfacher Ausstattung und südlicher Ausrichtung. Das Gebäude wurde ca. 1954 errichtet.

Ausbau

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Fensterbank: Außen: Bleche.

Verschattung: Rollläden.

Genaueres ist nicht bekannt.

Bauschäden und -mängel Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnten Mängel und Schäden im Gebäude nicht festgestellt werden. Von außen wurden keine Mängel und Schäden festgestellt. Diese Aufzählung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit.

Energieausweis Es wurde ein Energiebedarfsausweis vom 06.03.2019 vorgelegt. Das Gebäude weist einen Endenergiebedarf von 197 kWh/m²a sowie einen Primärenergiebedarf von 224 kWh/m²a auf. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse F gemäß der EnEV vom 18.11.2013. Als Modernisierungsmaßnahmen werden die Belegung der obersten Geschossdecke mit einer begehbaren Dämmung, ein Fensteraustausch alter Fenster, eine unterseitige Anbringung von Dämmplatten an der Kellerdecke sowie ein Austausch der alten Heizgeräte empfohlen. Energetische Sanierungen erscheinen nach vorheriger Energieberatung aus Sicht des Unterzeichners sinnvoll.

Außenanlagen

Die Briefkastenanlage ist an der Fassade angebracht. Der Hauszugang ist mit Betonpflastersteinen belegt. Zwi-schen den Gebäuden befinden sich gepflasterte Parkplätze.