Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Zweifamilienhaus mit drei Garagen in Hampersdorf 1 in 84405 Hampersdorf

• Grundbuch: Hausmehring
• Band: 17
• Blatt: 753
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Hausmehring
• Flurstück-Nr.: 1552/2
• Gebäude- und Freifläche zu 682m²

Verkehrswert: 330.000€

Wertermittlungsstichtag: 28.10.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im Außenbereich zwischen Dorfen und der Ortschaft Hampersdorf ca. 2 km nordöstlich vom Stadtzentrum von Dorfen entfernt an der Staatsstraße St 2086 mit der Anschrift Hampersdorf 1. Die Ortschaft Hampersdorf liegt im nordöstlichen Gemeindegebiet der Stadt Dorfen und ist geprägt durch eine ländlich geordnete Siedlungsstruktur mit überwiegend wohnwirtschaftlicher Nutzung. Der Ort befindet sich in einer ruhigen, von landwirtschaftlichen Flächen dominierten Umgebung, die eine mittlere Verkehrsbelastung und ein ausgeprägtes dörfliches Umfeld aufweist. Die Bebauung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie landwirtschaftlichen Anwesen, die sich locker entlang der örtlichen Erschließungsstraßen gruppieren. Gewerbliche Nutzungen sind nur in geringem Umfang vorhanden und beeinflussen das Wohnumfeld nicht wesentlich. (…) Das Wohnumfeld ist durch eine naturnahe Lage mit hohem Erholungswert gekennzeichnet. (…) Insgesamt weist Hampersdorf eine ruhige, familienfreundliche Mikrolage mit guter Anbindung an die Stadt Dorfen und einem ausgeprägten ländlichen Charakter auf, der die Wohnqualität positiv beeinflusst.

Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Staatsstraße 2086 (Straßenname in diesem Bereich "Hampersdorf"), wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist

über den gegenüberliegenden parallel zur Straße verlaufenden Geh- und Radweg gesichert. Über die gepflasterte Hofeinfahrt gelangt man zum Hauseingang an der südlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 1. Die Zufahrt zu den Garagen liegt auch in diesem Bereich des Grundstücks. Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind.

Gebäudebeschreibung

Bauliche Anlagen Das bewertungsgegenständliche Zweifamilienhaus mit drei Garagen wurde ursprünglich als kleines Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Satteldach errichtet. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt. Das Gebäude wurde dann 1972 (An- und Umbau des Wohnhauses und Neubau von 2 Einzelgaragen) und 1980 erweitert. (Anbau einer weiteren Garage und Errichtung eines Satteldachs über bestehenden Garagen). (…) Zum Bewertungsstichtag ist das Haus aufgeteilt in zwei Wohneinheiten und nicht vollständig unterkellert (Kellerraum mit ca . 3 m² im Bereich des Treppenhauses) . Die vertikale Erschließung erfolgt innerhalb der Wohnung Nr. 1 (EG und DG) über ein Treppenhaus. Der Zugang zur Wohnung Nr. 2 im DG erfolgt über eine Außentreppe. (…) Offensichtlich wurde das Haus in den letzten 20 Jahren an die Fernwärmeleitung angeschlossen und in der Erdgeschosswohnung wurde das Bad modernisiert. Außerdem besteht im Haus ein Glasfaseranschluss. (…) Die drei vorhandenen Einzelstellplätze befinden sich im Garagenanbau. Ein direkter Zugang vom Haus zur Garage ist über eine Treppe aus der Wohnung im Dachgeschoss möglich. Weitere Stellplätze sind grundsätzlich im Hof möglich . Auf de m Grundstück befinden sich zwei Gartenhäuser aus Holz fü r Gartengeräte.

Baubeschreibung Konstruktion

Geschosse EG,DG

Bauweise Massivbauweise

Fundament Bodenplatte in Stahlbeton auf Streifenfundamenten

Außenwände Keller: Beton (teilunterkellert, Raum mit ca. 4m² ) Wohngeschosse: Ziegel (36,5 cm)

Innenwände Wohngeschosse : Ziegel Wandstärken nach statischen Vorgaben,

Decken Stahlbeton , Raumhöhe EG 2,25 m, DG ca. 2,45 m

Treppen

• Haupthaus Wohnung Nr. 1: Treppe als Stahl- Holzkonstruktion mit Massivholzstufen, Stufenmatten
• Wohnung Nr. 2: Außentreppe als Stahlkonstruktion mit Edelstahlhandlauf

Garagenanbau: betoniert ohne Belag, Stufenmatten

Dach

• Satteldach als Kaltdach, keine Zwischensparrendämmung im Bereich des Dachspitz, Dämmung in der obersten Geschossdecke und im Wohnbereich wird unterstellt, konnte aber nicht überprüft werden .
• Entwässerung über Regenrinnen und außenliegende Fallrohre aus Blech,
• Dacheindeckung mit Dachziegeln

Ausbau

Fenster

• EG: Kunststofffenster mit 2-fach Verglasu ng. Baujahr 2009, teilweise Rollläden, Bedienung über Handgurt
• DG: Balkontür und Festg laselement (erneuert in den letzten 20 Jahren) Dachflächenfenster aus Holz (ca. 80er Jahre) , 1 Dachflächenfenster im Schlafzimmer wurde bereits erneuert

Fassade ungedämmt, grob verriebener Außenputz, heller Farbanstrich

Türen

• Hauseingangstüre: Holzkonstruktion mit Glaselementen und Messinghandgriff, (Baujahr unbekannt), neu lackiert
• Innentüren: Röhrenspantüren mit Holzfurnier, braune Holzzarge und Messingdrückergarnitur, teilweise weiß lackiert

Bodenbeläge Wohnungen: Laminat, Fliesen, Linoleum

Wandbekleidung Wandputz weiß gestrichen, Wandfliesen im Sanitärbereich

Deckenbekleidung Deckenputz weiß gestrichen . überwiegend Holzverkleidung

Heizung Fernwärme (Baujahr der Übergabestation unbekannt) Wärmeabgabe über thermostatgesteuerte Heizkörper

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung, Verbrauchserfassung über Verbrauchsmesseinrichtungen

Sanitärausstattung

• Wohnung Nr. 1 EG: Badezimmer mit Badewanne und integrierter Dusche, Waschbecken und WC, Waschmaschinenanschluss im Hauswirtschaftsraum
• Wohnung Nr. 2 DG: Badezimmer mit Badewanne und integrierter Dusche, Waschbecken, Waschmaschinenanschluss in der Küche

Elektroinstallation Unterputzinstallation, bauzeitlicher Ausbaustandard mit weißem Schalterprogramm, FI-Schutzschalter für die Heizung

in der Hauptverteilung, Hausanschluss über Erdkabel, Glasfaseranschluss im Haus

Der Kachelofen in der Wohnung Nr. 2 im Essbereich ist stillgelegt und darf nicht mehr benutzt werden

Energetische Betrachtung Für das Bewertungsobjekt liegt kein Energieausweis vor.

Wohn- und Nutzfläche

• Für die 5-Zimmer-Erdgeschosswohnung ergibt sich eine Wohnfläche von ca. 100 m² .
• Für die 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss ergibt Sich eine Wohnfläche von ca. 55 m² .
• Die Nutzfläche im Kellerraum, dem Dachboden (Dachspitz Hauptgebäude), Dachboden (Garagenanbau) und dem Geräteraum (Werkstatt) neben der Garage wird mit ca. 90 m² ausgewiesen.

Außenanlagen

Wegebefestigung 1Zufahrt Gepflastert

Grünbereiche Rasenflächen, Büsche, Bäume , angelegter Garten, teilweise verwildert

Einfriedung Holzzaun entlang der Straße, Büsche und Bäume

Nebengebäude ein Holzschuppen mit Werkstatt und Unterstand für Gartengeräte