Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 74/1000 Miteigentumsanteile an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Reihenendhaus Nr. 44, einschließlich Terrasse und am oberirdischen Stellplatz in Bachstelzenweg 2, 85435 Erding

• Grundbuch: Altenerding
• Blatt: 11709
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Altenerding
• Flurstück-Nr.: 1719/31 (Klettham , Bachstelzenweg 8,10 , 12,14,16,18)
• Flurstück-Nr.: 1719/34 ( Klettham, Bachstelzenweg 2, 4, 6)
• Flurstück-Nr.: 1719/36 (Klettham, Bachstelzenweg 9, 11, 13, 15)
• Flurstück-Nr.: 1719/38 (Klettham, Bachstelzenweg 1,3,5,7)
• Gebäude- und Freifläche zu 1019m² (Flurstück-Nr.: 1719/31)
• Gebäude- und Freifläche zu 1018m² (Flurstück-Nr.: 1719/34)
• Gebäude- und Freifläche zu 1005m² (Flurstück-Nr.: 1719/36)
• Gebäude- und Freifläche zu 1113m² (Flurstück-Nr.: 1719/38)
• Gesamtgröße: 4.155m²

Verkehrswert: 1.143.220,00€

Wertermittlungsstichtag: 03.04.2025

Hinweise:

Zum selben Termin werden weitere Grundstücke versteigert (siehe Aktenzeichen 1 K 87/24#1, sowie 1 K 87/24#2)

Das Gebäude konnte nicht von innen besichtigt werden.

Grundstücksbeschreibung

Objekt Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um den 74/1 .000 Miteigentumsanteil an einer innerörtlichen Grundstücksfläche mit einer Gesamtgröße von 4.155m² , verbunden mit dem Sondereigentum an dem Reihenendhaus Bachstelzenweg 2 (Einheit Nr. 44) mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude verfügt über eine Wohnfläche von ca. 179 m² (einschl. Dachterrasse zu 50%). Es bestehen die Sondernutzungsrechte an einer Grundstücksteilfläche (Gebäude-, Garten- und Terrassenfläche) sowie an einem oberirdischen Stellplatz (Stellplatz Nr. 5).

Geometrie und Beschaffenheit Das vereinigte Grundstück setzt sich aus vier Flurstücken zusammen, die teilweise durch Fremdgrundstücke getrennt sind und keine zusammenhängende Fläche bilden. (…) Das Gesamtgrundstück ist insgesamt mit zwei Doppelhäusern und drei Reihenhauszeilen mit insgesamt dreizehn Reihenhäusern bebaut. Unter den Freiflächen und den Fremdflächen befindet sich eine eingeschossige Tiefgarage . Das Gesamtgrundstück grenzt im Westen an die Georg-Zilker-Straße, im Norden an ein Wohnbaugrundstück mit zwei

Reihenhauszeilen, im Osten und Südosten an bebaute Wohnbaugrundstücke und im Süden an derzeit unbebaute Grundstücke. (…) Nach Auskunft des Bauamts der großen Kreisstadt Erding ist der Bereich um das Grundstück, entsprechend internen Untersuchungen, jedoch als faktisches Überschwemmungsgebiet einzustufen. Mit sich hieraus ergebenden Einflüssen, wie z.B. hochstehendem Grundwasser, ist somit gegebenenfalls zu rechnen.

Mikrolage Das Grundstück liegt im westlichen Stadtbereich von Erding innerhalb eines geschlossenen Siedlungsbereichs, unmittelbar östlich der Sigwolfstraße und des Gewerbegebiets "Erding-West", ca. 1,0 km westlich des Rathauses und ca . 1,4 km nordwestlich des Bahnhofs von Erding. (…) Der südlich des Grundstücks verlaufende Bachstelzenweg ist ein schwach befahrener Anwohnerweg , der im Bereich des Objekts als Sackgasse endet.

Umgebungsbebauung Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer in den 2010er Jahren erbauten Siedlung mit Reihenhauszeilen und Doppelhäusern. Östlich des Objekts befindet sich ein Wohngebiet mit Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und kleineren Mehrfamilienhäuser unterschiedlichen Baualters. Die Umgebungsbebauung ist aufgelockert und durchgrünt. Südlich des Bachstelzenwegs befindet sich eine große, derzeit noch unbebaute Fläche. Westlich der Sigwolfstraße befindet sich das Gewerbegebiet Erding-West.

Erschließung Das Grundstück wird von Norden über einen privaten Anliegerweg und von Süden über den Bachstelzenweg erschlossen . Der Bachstelzenweg ist endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Gehwege sind nicht angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und Telekommunikation sind vorhanden . Nach Auskunft der Stadt Erding und entsprechend den vorliegenden Unterlagen wurden die Erschließungskosten vom Bauträger getragen.

Eigentümergemeinschaft Das zu bewertende Reihenhaus ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Entsprechend den Regelungen in der Teilungserklärung stellen die einzelnen Reihenhäuser jedoch, soweit möglich, jeweils getrennte wirtschaftliche Einheit dar. (Für weitere Informationen siehe Gutachten)

Sondern utzungsrechte Die der Einheit zugewiesene Teilfläche (siehe Anlage - Ausschnitt Sondernutzungsrechtsplan) weist einschließlich Gebäudefläche, gemäß überschlägiger Maßentnahme aus dem Aufteilungsplan, eine Größe von ca. 470 m² auf.

Gebäudebeschreibung

Konzept Das zu bewertende Reihenendhaus (Bachstelzenweg 2, Einheit Nr. 44) mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss ist Teil einer Wohnanlage mit zwei Doppelhäusern und drei Reihenhauszeilen mit insgesamt 13 Reihenhäusern. Unter den Freiflächen und den Fremdflächen befindet sich eine eingeschossige Tiefgarage mit

insgesamt 38 Stellplätzen. Die Gebäude sind in Massivbauweise mit Stahlbeton- und Mauerwerkswänden, Stahlbetondecken, Putzfassaden mit Wärmedämmverbundsystemen und Satteldächern mit Holzdachstühlen errichtet. (…) Die Wohnanlage wurde ca. im Jahr 2014 fertiggestellt.

Wohngebäude

Konzept Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Reihenendhaus mit Keilergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude ist Teil eines Gebäuderiegels mit drei aneinander gebauten Reihenhäusern . Es besteht das Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksteilfläche (Gebäude-, Garten- und Terrassenfläche) . Der Zugang zu dem Reihenhaus befindet sich auf der Nordseite. Das Gebäude hat eine moderne Architektur mit einem Satteldachbereich, einem Flachdachbereich mit Dachterrasse und einer Putzfassade .

Baujahr 2013/2014

Konstruktion Das Gebäude ist in Massivbauweise mit einem Keller aus Stahlbeton , Stahlbeton- und Mauerwerkswänden, Stahlbetondecken und einem Satteldach mit Holzdachstuhl ausgeführt

Wohnfläche des Bewertungsobjekts rd. 179,00m²

Nutzfläche Keller rd. 70,00m²

Rohbau / Fassade

Gründung: Streifenfundamente, Bodenplatte aus Stahlbeton

Außenwände: Mauerwerk, ggf. Stahlbeton, Dachgeschoss Holzständerbauweise, Keller Stahlbeton

Decken: Stahlbeton

Dach: Satteldach mit Dachstuhl als Holzkonstruktion, Tonpfanneneindeckung, Spenglerarbeiten in Titanzinkblech Flachdachbereich mit Dämmung und Abdichtung

Treppen: angabegemäß Holztreppen

Fassade: Putzflächen gestrichen, Wärmedämmverbundsystem

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung (3-fach Verglasung) , teilweise elektrisch betriebene Kunststoffrollläden oder Raffstores

Dachterrasse: Stahlbetonplatte mit Plattenbelag

Innenausbau

Innenwände: Mauerwerk, Trockenbauwände

Wandflächen:

• Keller: Putz- und Betonflächen gestrichen
• EG bis DG : Putz- und Trockenbauflächen gestrichen,
• Sanitärräume Fliesen

Deckenflächen:

• Keller: Betonflächen gestrichen
• EG, OG: Betonflächen gespachtelt und gestrichen
• DG: Trockenbauflächen gestrichen

Fußböden:

• Keller: Fliesenböden
• EG - DG: Parkett- und Fliesenböden

Türen:

• Hauseingang: Holztüre mit Glasausschnitt
• Zimmer: Holzwerkstofftüren beschichtet

Sanitärräume:

• WC im EG: Waschbecken und Hänge-WC, Annahme: mittlerer Standard aus dem Baujahr
• Bad im OG: Badewanne, Dusche, Waschbecken und Hänge-WC, Annahme: mittlerer Standard aus dem Baujahr
• Bad im DG: Dusche, Waschbecken und Hänge-WC, Annahme: mittlerer Standard aus dem Baujahr

Haustechnik / Bauteile / Einbauten / Betriebseinrichtungen

Heizung: Zentralheizung (Fernwärme), Plattenheizkörper mit Thermostat, zentrale Warmwasserversorgung

Elektro: Der Funktion und dem Alter des Gebäudes entsprechend ausgelegt, Verteilung mit Automatensicherungen, FI- Schutzschalter

Haustechnik: Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Hebeanlage

bes. Bauteile: Lichtschacht, Vordach Hauseingang, Dachterrasse

Mängel/ Schäden Nach äußerem Augenschein wurden keine wesentlichen Mängel oder Schäden festgestellt.

Energetische Eigenschaften Entsprechend den vorliegenden Unterlagen wurde das Gebäude nach den zur Bauzeit gültigen Standards als sogenanntes "Passivhaus" errichtet. Die Energetische Qualität der Gebäudehülle ist somit als gut zu beurteilen.

Außenanlagen

Dem Reihenhaus ist die auf der Süd-, Ost- und Nordseite vorgelagerte Garten- und Terrassenfläche durch ein Sondernutzungsrecht zugeordnet.

Garten: angelegte Rasen- und Pflanzflächen mit Büschen und Baum

Einfriedung: Gartenfläche mit Maschendraht- und Doppelmattenstabzäunen eingefriedet, Gartenmauer im Bereich der östlichen Grundstücksgrenze, Vorgartenbereich nicht eingefriedet

Terrasse: Terrassenflächen mit Holzdielen und Natursteinplatten befestigt, Trennwand zur Nachbarterrasse

Wege: Hauszugang und Wegeflächen mit Pflasterbelägen befestigt, Hauseingang mit überdachtem Eingangspodest

Sonstige: Gartenhütte aus Holz Aufstellpool mit Holzverkleidung

Zustand: Die Außenanlagen sind in einem guten und gepflegten Zustand .