Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert der Doppelhaushälfte in Hinterlage Hasenweg 6/1 in 89231 Neu-Ulm,

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Grundbuchband: 275
• Blatt: 9288
• Lfd. Nr.: 1
• BV Nr.: 6
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 862/26
• Wohnhaus, Garten zu 351m²

Verkehrswert: 383.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 31.03.2025

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 81/24#1-4)

Grundstücksbeschreibung

Objektbesichtigung Am 31.03.2025 von außen

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich in Hinterlage nahe der Hauptdurchgangsstraße im Stadtteil Ludwigsfeld in einem Mischgebiet gelegen.

Umgebende Bebauung Gemischte Bebauung, Reihenhäuser, Wohnhäuser, Autohaus, Tankstelle, im Osten Seniorenanlage.

Erschließung

Straßenbau Das Doppelhaushälften-Grundstück BV 6 (Flst. 862/26) ist über die gemeinschaftlichen Wegeflächen an die öffentliche Straße angeschlossen, und zwar zum einen über den gemeinsamen Fußweg Flst. 862/33 (siehe Aktenzeichen 2 K 81/24#2) und dann über die gemeinschaftliche Garagenzufahrt Flst. 862/34 (siehe Aktenzeichen 2 K 81/24#3 und #4).

Straßenart Wohnerschließungsstraße als Durchgangsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon vermutet. Kabel und Gas nicht bekannt.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz vermutet.

Gebäudebeschreibung

Grundstücksbebauung Das Grundstück Flst. 862/26 ist mit einem Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte bebaut.

Doppelhaushälfte

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes, 2-geschossiges Einfamilienwohnhaus als Doppelhaushälfte mit vermutlich ausgebautem Satteldach. Das Wohnhaus ist im Osten an das Nachbargebäude Nr. 6 angebaut.

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet.

Wohn- und Nutzflächen ca. 187 qm

Baujahr nach Baugesuch Ca. 1979, Fertigstellung 1980 angenommen.

Renovierungen Von außen keine Renovierungen ersichtlich, vermutlich baujahresgemäßer Ausbauzustand.

Bauzustand Von außen renovierungs- und modernisierungsbedürftiger Zustand. Innen nicht bekannt, vermutlich auch alter und renovierungsbedürftiger Zustand.

Sichtbare Bauschäden und Sonstiges Großflächige Putzverschummerungen an der Westfassade (vermutl. Algenbefall). Glasschaden an der Haustüre.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv mit Hochlochziegeln vermutet.

Innenwände Massiv vermutet.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion.

Dachdeckung Alte Dachziegeldeckung.

Geschossdecken Vermutlich massive Stahlbetondecken.

Geschosstreppen Nach Baubeschreibung Treppe in Stahlkonstruktion mit aufliegenden Holzstufen.

Fassade Putz gestrichen. Fassade benötigt Reinigung (vermutlich Algenbefall) und neuen Anstrich. Kein Vollwärmeschutz.

Fenster Alte Holzfenster mit PVC- Rollläden. Im DG Wohndachflächenfenster.

Haustüre Ältere verglaste Alutüre mit Glasschaden.

Besondere Bauteile Eingangstreppe mit Vordach. Kelleraußentreppe im Westen.

Technische Installationen (nach Planunterlagen)

Heizung Nach Baubeschreibung ölbefeuerte Warmwasserheizung mit 3 x 1.500 l Öltanks. Kachelofen im EG, Zulässigkeit nicht bekannt. Lt. Planeintrag steht im Heizungsraum im UG die Bezeichnung „Wärmepumpe".

Elektroinstallation Vermutlich alte Installation unter Putz.

Sanitärinstallation 1 WC-Raum im EG. 1 Bad im OG. 1 Bad im DG. Vermutlich sämtliche Nassräume mit ursprünglicher Installation und Ausstattung.

Energieausweis Ein Energieausweis ist nicht vorhanden/wurde nicht vorgelegt. Das Gebäude entspricht nicht den Anforderungen an das derzeitige Gebäudeenergiegesetz.

Beschreibung der Wohnung

Allgemein Die Wohnung konnte nicht von innen besichtigt werden. Die nachfolgende Wohnungsbeschreibung gründet von daher auf vorhandenen Planunterlagen.

Lage der Wohnung Die Wohnung befindet sich im gesamten Erd-, Ober- und vermutlich Dachgeschoss des Gebäudes mit Kellerräumen im Untergeschoss.

Gesamte Wohnfläche EG, OG, DG ca. 134 qm (ohne Terrasse).

Anzahl der Zimmer (nach Baugesuchsunterlagen)

• Erdgeschoss: 1 Windfang, 1 Gäste-WC mit WC und Handwaschbecken, 1 Diele mit Treppenhaus, 1 Küche, 1 großes Wohn-/Esszimmer mit Kachelofen, 1 Terrasse nach Süden
• Obergeschoss: 1 Treppenhaus mit Flur, 1 Bad mit Badewanne, Duschwanne, WC und Doppelhandwaschbecken, 2 Kinderzimmer, 1 Schlafzimmer
• Dachgeschoss: 1 Treppenhaus mit Flur, 1 Bad mit Duschwanne, WC und Handwaschbecken, 1 großer Kinder-Spielraum
• Kellerräume Untergeschoss: 1 Treppenhaus mit Flur/Gang, 1 Heizungsraum (Wärmepumpe?), 1 Öltanklagerraum mit 3 x 1.500 l Öltanks, 1 Abstellraum (Keller), 1 großer Hobbyraum mit Tür zur Kelleraußentreppe

Ausstattungsstandard Die Wand,- Decken- und Bodenbeläge sind nicht bekannt. Es wird von einer älteren Ausstattung und baujahres- gemäßen Ausbau (Bad, Zimmertüren, Fenster) ausgegangen.

Außenanlagen

Zufahrt, Garagenhof und Hauszugang asphaltiert. Terrasse mit Klinkerfliesen. 1 alter Geräteschuppen aus Holz. Ungepflegte einfache Grünfläche mit hoher Randbepflanzung.