Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Einfamilienhaus, Stralsunder Straße 15, 24944 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 11976
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Flensburg K
• Flur: 50
• Flurstück-Nr.: 360
• Gebäude- und Freifläche zu 801m²

 

Verkehrswert: 332.000 €

Wertermittlungsstichtag: 11.09.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Die Stralsunder Straße ist als Zone 30 eingerichtet, zweispurig ausgebaut, asphaltiert und verfügt beidseitig über befestigte Gehwege. Einseitig existiert zudem

ein öffentlicher Stellplatzstreifen mit gepflasterter Oberfläche im Straßenraum. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht auf der nördlichen Straßenseite

vorwiegend aus Einfamilienhäusern, südlich der Straße befinden sich Reihenhäuser und Garagenanlagen. Die genaue Lage in Bezug auf die nähere Umgebung und die Form des Wertermittlungsobjektes

sind aus den anliegenden Übersichtskarten und dem Auszug aus der Katasterkarte zu ersehen.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Stralsunder Straße erschlossen. Dabei handelt es um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende

 

Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Zudem existieren zwei Gartenhäuser in Holzbauweise. Im Kellergeschoss befindet sich eine Kellergarage, die entsprechend über eine Rampe erschlossen wird.

 

Das Einfamilienhaus wurde laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1974 in Massivbauweise errichtet.

Geschosse: Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Größe: Die Wohnfläche des Gebäudes beläuft sich im Erd- und Dachgeschoss auf rd. 153 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd. 87 m² und das Dachgeschoss rd. 66 m².

 

Raumaufteilung:

• Teilkeller: Diele, Abstellraum, Heizungs- und Öllagerraum, Garage, Hobbyraum
• Erdgeschoss: Diele (rd. 16 m²), Zimmer (rd. 9,4 m²), WC (rd. 1,6 m²), Bad (rd. 5,5 m²), Küche (rd. 10 m²), Wohn- und Esszimmer (rd. 41 m²), Terrasse (rd. 3,9 m²)
• Dachgeschoss: Flur (rd. 4,8 m²), Bad (rd. 4,11 m²), WC (rd. 2,5 m²), Kind (rd. 10 m²), Schlafen (rd. 13,3 m²), Wohnen II (rd. 31,2 m²)
• Spitzboden: Abstellfläche

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: KG: 36,5 cm Betonhohlblockstein; sonst: 17,5 cm Innenmauerwerk, 5 cm Luftschicht 11,5 cm Vormauerziegel mit Anstrich, Sockel mit Putz und Anstrich

Innenwände: 11,5 - 17,5 cm Kalksandsteinmauerwerk, 8 - 10 cm Leichtbauwände

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrich

 

Geschossdecken:

• KG: Stahlbetondecke, Estrichaufbau
• EG: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem

 

Aufbau

Dachschräge: Plattenverkleidungen, o.ä.

Dachform: Satteldach mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech mit Anstrich, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Holz

 

Geschosstreppe:

• KG/EG: Betontreppe mit Teppichbodenbelag
• EG/DG: Metallkonstruktion mit Holzstufen

 

Innentüren: Holzwerkstofftüren; KG: Teilweise Metalltüren

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, vereinzelt ältere Holzfenster mit Isolierverglasung (WC EG)

Außentüren: Haustür: Holzelement mit Isolierverglasung, seitlich bodenstehendes Fensterelement Kellergarage mit Metallschwingtor

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Vorwiegend Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, vereinzelt Rippenheizkörper (Wohnzimmer EG)

Beheizung: Ältere Ölfeuerungsanlage mit Warmwasserspeicher, Stahlöltanks mit 3.000 Litern Fassungsvermögen

 

Raumbeschreibung

 

Räume Kellergeschoss

Diele:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Dämmplatten
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Sonstiges: Treppe ins EG, Heizkörper vorhanden

 

Abstellraum:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Betondecke und Anstrich
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Sonstiges: Heizkörper vorhanden

 

Kellergarage:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Betondecke und Anstrich
• Fußboden: Estrich und Anstrich
• Sonstiges: Elektrisches Metallschwingtor

 

Heizungsraum/Öllager:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Betondecke und Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Ölfeuerungsanlage, Stahlöltanks, Ausgussbecken, Waschmaschinenanschluss

 

Hobbyraum:

• Wandverkleidung: Mauerwerk und Anstrich
• Deckenverkleidung: Dämmplatten
• Fußboden: Estrich und Anstrich

 

Räume Erdgeschoss:

Diele:

• Wandverkleidung: Sichtmauerwerk, Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Vinylbelag
• Sonstiges: Offene Treppensituation ins Keller- und Dachgeschoss

 

WC:

• Wandverkleidung: Fliesenschild, Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten

 

Zimmer:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Teppichboden

 

Bad:

• Wandverkleidung: Fliesen h= ca. 2,0 m, Putz und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Waschbecken, Badewanne, geflieste bodengleiche Dusche mit Bodenablauf und Duschvorhang

 

Küche:

• Wandverkleidung: Tapeten, Küchenschild aus Plattenwerkstoff
• Deckenverkleidung: Tapeten
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Ältere Einbauküche

 

Wohn- und Esszimmer:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholz- bzw. Plattenverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Vinylbelag, PVC-Belag im Essbereich
• Sonstiges: Schiebetür zur Terrasse

 

 

Räume Dachgeschoss:

Flur:

• Wandverkleidung: Tapeten, Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung
• Fußboden: Laminat
• Sonstiges: Bodenluke

 

Zimmer:

• Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung und Anstrich
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

• Wandverkleidung: Tapeten
• Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Teppichboden

 

Bad:

• Wandverkleidung: Fliesen h= ca. 2,0 m, Rauhfaser und Anstrich
• Dachschräge: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Waschbecken mit Unterschrank, ausgebaute Duschtasse

 

WC:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele
• Fußboden: Fliesen
• Sonstiges: Waschbecken mit Unterschrank, Stand-WC mit Spülkasten

 

Zimmer:

• Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich
• Dachschräge: Profilholzverkleidung und Anstrich
• Fußboden: Laminat

 

Spitzboden:

• Dachschräge: Betondachsteine mit Verstrich
• Fußboden: Spanplatten

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Zuwegung mit Gehwegplatten, Zufahrt zur Kellergarage und seitliche Fläche mit Betonsteinpflasterung, Flächen bei den Gartenhäusern ebenfalls mit Plattenbelägen

Terrasse: Oberfläche mit Gehwegplatten, Einfassung mit Buschwerk und Betonelement mit Glaseinsätzen

Einfriedung: Zur Straße Zaunelement aus Kunststoff, Auffahrt und Zufahrt mit Pforte, ansonsten Sichtschutzzäune (an der östlichen Grenze erneuert) und Buschwerk

Gartenanlage: Überwiegend Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen

Nebengebäude: Zwei einfache Gartenhäuser in Holzbauweise

Einstufung: Übliche Gestaltung