Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück im Kirchenweg 38, 84375 Kirchdorf am Inn

• Grundbuch des Amtsgericht Eggenfelden von Kirchdorf
• Blatt 4789
• Lfd. Nr. 1
• FI. Nr. 45/24
• Gebäude- und Freifläche zu 907 m²

 

Verkehrswert: 390.000,00 €

Wertermittlungs-und Qualitätsstichtag: 10.04.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage Infrastruktur In der Gemeinde Kirchdorf am Inn bzw. der unmittelbar nordöstlich angrenzenden Stadt Simbach am Inn sind infrastrukturelle Einrichtungen für den kurzund mittelfristigen Bedarf wie Kindergarten, Grundschule, Mittelschule, Realschule, Gymnasium, Volkshochschule, Ärzte, Zahnärzte, Apotheken, Banken, Metzgereien, Bäckereien, Post, Lebensmittelmärkte und Discounter, Restaurants etc. eingerichtet. Am gegenüberliegenden Innufer der Stadt Simbach am Inn liegt die österreichische Stadt Braunau am Inn mit ca. 18.000 Einwohner und weiteren infrastrukturellen Einrichtungen. Die Universitätsstadt Passau sowie die österreichische Stadt Salzburg sind jeweils ca. 63 km entfernt.

Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt befindet sich am nördlichen Rand des Gemeindekerns. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Lebensmittelmarkt, Postfiliale und Bekleidungsgeschäft sind noch fußläufig erreichbar.

Örtliche VerkehrsVerhältnisse Kirchenweg (Ortsstraße) führt südliche an der zu bewertenden Flurnummer vorbei.

ÖPNV-Anbindung Eine Bushaltestelle ist im näheren Umfeld vorhanden. Umgebungsbebauung Wohnhäuser in offener Bauweise. Immissionen Lärmimmissionen durch die nahe gelegene Kreisstraße PAN 26.

Lagebeurteilung Durchschnittliche, lärmbehaftete Wohnlage.

Grundstücksgröße 907 m²

Topografie Nahezu eben.

Art der Bebauung Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Erschließung Das gegenständliche Grundstück ist vollständig durch die ausgebaute und asphaltierte Ortsstraße erschlossen. Kanal-, Wasser- und Stromanschluss sind vorhanden. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass zum Stichtag keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind.

 

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

 

Gebäudeart Voll unterkellertes Einfamilienwohnhaus, ansonsten bestehend aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss.

Baujahr Um 1996

Nutzung Wohnen

Wohnfläche: ca. 165 m²

 

Rohbau und Fassade

Konstruktionsart Massivbauweise

Fundamente Beton B15

Außenwände Beton B 15 im Keller, ansonsten Poroton [d= 36,5 cm)

Innenwände Hochlochziegel HLZ [d= 24,0, 17,5 und 11,5 cm)

Geschossdecken Beton B25

Treppen Betontreppe mit Holzstufen, Holzeinschubtreppe zum Spitzboden

 

Dach

• Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl
• Dachform: Satteldach
• Dachdeckung: Pfannen [Haupthaus) bzw. Biberschwanzdeckung [Erker)

 

Fassade Wandputz mit Anstrich [EG), Holzverkleidungen [DG)

Balkon Als Betonkragplatte mit Holzgeländer Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung

Abdichtungen Nicht bekannt

 

Ausbau

Innenputz Wand-/Deckenflächen verputzt oder verspachtelt, soweit nicht mit Holz verkleidet

Fußböden Laminat, Parkett, Fliesen, tlw. roher Estrich im Keller

Wand-/ Deckenbehandlungen Anstrich, Wandfliesen in den Nasszellen und im Objektbereich der Küche, Holzkleidungen

Fenster Isolierverglaste Holzfenster mit Sprossenteilung und Dreh-/Kippbeschlag, Holzdachliegefenster im DG; überwiegend manuelle Kunststoffrollläden

Türen Holzhaustüre mit Glasauslass, Holzinnentüren in Holzoder Stahlumfassungszargen, Holzschiebetüre zur Küche, tlw. FH-Türen im Keller, Holzugangstüre zum KG

Heizung/Lüftung Ölzentralheizung (Baujahr 1996), Beheizung der Räume (auch größtenteils im Keller) über Heizkörper; Heizölbevorratung in Kunststoffbatterietanks; zusätzlich Kachelofen im Wohnzimmer

Warmwasser Über v. a. Heizung

Elektroausstattung In Standardausführung

 

Sanitäreinrichtung

• WC (KG) Wand-WC an Vorsatzschale, kleines Handwaschbecken
• Dusche mit WC (EG) Dusche mit Duschkabine, Wand-WC an Vorsatzschale, Waschbecken
• Bad mit WC (DG) Badewanne, Wand-WC, Dusche mit Duschkabine, Waschbecken, Waschtisch mit Unterbau

 

Küche Ältere Einbauküche mit Backofen, Cerankochfeld, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank, Spülbecken, Ober-und Unterschränken

Frei geschätzter Zeitwert 1.000 €

Bes. Einrichtungen Möblierung, Einrichtungen und sonstige bewegliche Gegenstände sind nicht Bestandteil der Bewertung.

 

Garage

 

Allgemeines Unterkellerte Doppelgarage mit Werkstattgrube

Baujahr Um 1996

Konstruktionsart Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Entfällt

Decke Beton

Fassade Wandputz mit Anstrich

 

Dach

• Dachkonstruktion: Holz
• Dachform: Satteldach
• Dachdeckung: Pfannen

 

Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung

Innenputz Vorhanden

Heizung Heizkörper in der Unterkellerung vorhanden

Fußböden Beton/Estrich

Türen Manuelles, holzverkleidetes Garagentor, Holzzugangstüren

Fenster Isolierverglaste Fenster

Elektroausstattung Vorhanden

 

Baulicher Zustand und Allgemeinbeurteilung

 

Allgemeinbeurteilung/Marktgängigkeit Das Wohnhaus befindet sich insgesamt, in Bezug auf das Gebäudealter in einem leicht abgenutzten Zustand und weist, wie o. a., Mängel und Schäden auf. Zudem sind Schönheitsreparaturen erforderlich. Seit der Zinswende ist im Allgemeinen ein deutlicher Nachfrage- und auch Kaufpreisrückgang nach Bestandsimmobilien der vorliegenden Art zu verzeichnen. Die Marktgängigkeit wird insgesamt als leicht unterdurchschnittlich eingestuft.

 

Außenanlagen

 

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen Strom-und Wasserversorgung, Kanalanschluss, SAT- Anschluss.

Einfriedungen Holz- und Maschendrahtzaun.

Bodenbefestigungen Neue Verfliesung der Terrasse nach Angabe im Jahr 2023, Betonsteinpflaster im Bereich des Garagenvorplatzes.

Gartengestaltung Gärtnerisch gestaltetes Grundstück mit Wiesenfläche, Bäumen, Sträuchern und Büschen.

Sonstige Außenanlagen Wertunbedeutende, kleinere Nebengebäude/ Abstellflächen in Holzkonstruktion, äußerer Kellerabgang als Betontreppe mit Fliesenbelag.