Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Wohnhaus in Adolf-Wolf-Straße 22 in 89264 Weißenhorn

• Grundbuch: Weißenhorn
• Blatt: 8690
• BV Nr.: 3
• Gemarkung: Weißenhorn
• Flurstück-Nr.: 1033/15
• Gebäude- und Freifläche zu 194 m²

Verkehrswert: 280.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 10.10.2025

Grundstücksbeschreibung

Ortsbeschreibung Die Stadt Weißenhorn liegt ca. 22 km südöstlich von Ulm, inmitten der Bayern und Baden-Würt-temberg verknüpfenden Region Donau-Iller in reizvoller Gegend umgeben von einer sanften Hügellandschaft.

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich am südlichen Rand eines älteren Mischgebiets im Westen Weißenhorns, etwas außerhalb des Stadt- bereichs und ist umgeben vom großen Industrie- und Gewerbegebiet Eschach.

Grundstücksbebauung Das Grundstück Flst. 1033/15 BV 3 ist mit einem 2-3-Familienhaus bebaut. Im Nordosten ist der südliche Teil eines ehemaligen Gewerbegebäudes an das Wohnhaus angebaut. Lt. Baugesuch von 2013 wurde diese Garage/Gewerbefläche in eine Monteurs Wohnung umgebaut. Der Eingang zu dieser Monteurs Wohnung befindet sich wie das gesamte Gewerbegebäude auf dem benachbarten Hofflurstück 1033/119; insofern handelt es sich um keinen Überbau (s. a. aktuellen Katasterlageplan).

Umgebende Bebauung Gemischte Bebauung. Im Osten einfache Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit, im Westen Schule.

Erschließung

Straßenbau Beide Grundstücke (Flurstücke 1033/121 + /15) liegen zwar nach Süden an der öffentlichen Straße, werden jedoch über die zwischen beiden Flurstücken liegende Zufahrt auf Flst. 1033/101 erschlossen (u. a. Haustüre vom Wohnhaus).

Der schmale Hof auf Flst. 1033/21 kann praktisch nur über die Längsseite genutzt werden und benötigt daher ebenfalls die Zufahrt von Flst. 1033/101.

Der hintere überdachter Bereich im Norden des Flst. 1033/15 kann nur über das Flst. 1033/119 erreicht werden.

Unter BV 6 zu 3 ist ein Geh- und Fahrtrecht an Flst. 1033/122 (jetzt 1033/119, siehe Fortführungsnachweis) für das zu bewertende Wohnhausflurstück 1033/15 (BV 3) eingetragen

In Abt. II, Nr. 2 zu BV 2 ist ein Geh- und Fahrtrecht an Flst. 1033/121 für das zu bewertende Wohnhausflurstück 1033/15 (BV 3) eingetragen.

Grundsätzlich wird nachfolgend unterstellt, dass der Zugang und die Zufahrt zu den beiden zu bewertenden Flurstücken 1033/121 (Hof) und 1033/15 (Wohnhaus) rechtlich gesichert sind.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon vermutet. Kabel und Gas nicht bekannt.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz vermutet.

Gebäudebeschreibung

Allgemein Das Wohnhaus konnte nicht von innen besichtigt werden, auch liegen nur wenig Planunterlagen vom Wohnhaus vor.

Bauform Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vermutlich vollunterkellertes (Fenster und Lichtschächte vorhanden), 2-geschossiges 2-3-Familienwohnhaus mit vermutl. ausgebautem Satteldach und Bühne im Spitz. Aufgrund der Lage des Treppenhauses gleich hinter der Eingangstür wird von 3 abgeschlossenen Wohnungen -jeweils im EG, OG und DG gelegen- ausgegangen.

Art der Baulichkeit Massivbauweise vermutet.

Bruttogrundfläche Wohnhaus ca. 500 m².

Wohn- und Nutzflächen

• Gesamte Wohnfläche EG - DG ca. 234 m²
• Nutzfläche UG (bei angenommener Vollunterkellerung + gleicher Wandstärke) ca. 86 m²

Baujahr nach Baugesuch Ursprüngliches Baujahr des Wohnhauses nicht bekannt. Alte Planunterlagen (Lagepläne) von 1954 vorhanden, auf diesem Plan ist das Wohnhaus bereits vorhanden.

Derzeitige Nutzung Als Wohnhaus mit 2 - 3 Parteien vermutet, auch wenn am Briefkasten Firmenschilder angebracht sind.

Bauzustand Von außen renovierter Zustand der 90er bis 2000er Jahre. Im Innern wird von einem ähnlichen Zeitalter des Ausbauzustands ausgegangen.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv mit Ziegelmauerwerk vermutet.

Innenwände Massive Mauerwerkswände vermutet.

Dachkonstruktion Satteldach als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion mit 2 Dachgauben nach Osten und Westen.

Dachdeckung Rotbraune Dachziegeldeckung.

Geschossdecken Vermutlich Holzbalkendecken, evtl. auch alte Massivdecken.

Geschosstreppen Nicht bekannt.

Fassade Alter Putz weiß gestrichen. Kein Vollwärmeschutz.

Fenster Weiße isolierverglaste Kunststoff-fenster mit PVC-Rollläden. Im DG Fenster in den zwei Schleppgaupen.

Haustüre Kunststoffhaustüre mit Sichtfelder.

Besondere Bauteile und Überbauten Eingangstreppe mit Vordach. Überdachter Podestanbau neben dem Eingang. Im Norden alte Überdachung aus Wellpolyesterplatten, ragt vermutlich auf das Nachbarflurstück 1033/119 über.

Sämtliche Bauteile ragen vermutl. auf die Nachbarflurstücke über.

Technische Installationen

Heizung Vermutlich Brennwertkessel der 2000er Jahre, Energieart (Öl oder Gas) nicht bekannt. Kein Solarunterstützung auf dem Dach erkennbar.

Elektroinstallation Vermutlich ältere und teilweise erneuerte Installation unter Putz.

Sanitärinstallation Nach EG-Plan Bad und WC im EG. Im OG und DG vermutlich ebenfalls Bad/WC vorhanden. Weitere Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnungen.

Solaranlage Auf dem Dach der Monteurswohnung auf Flst. 1033/119 befindet sich eine kleine Solar-Anlage mit 6 Paneelen.

Wahrscheinlich handelt es sich hier um das Solaranlagenrecht BV 4 zu 3.

Energieausweis Ein Energieausweis ist nicht vorhanden/wurde nicht vorgelegt. Das Gebäude entspricht vermutlich nicht den Anforderungen an das derzeitige Gebäudeenergiegesetz.

Wohnungen

Lage der Wohnung Die Wohnungen befinden sich vermutlich im gesamten Erd-, Ober- und Dachgeschoss des Gebäudes mit Kellerräumen im Untergeschoss und Bühne im Spitz.

Grundrissgestaltung Einfach und zweckmäßig, keine Balkone vorhanden. Evtl. keine Abgeschlossenheit der Wohnungen, sofern der Zugang zum südwestlichen Zimmer (Plan Wohnzimmer) vom Treppenhaus erfolgt.

Belichtung Belichtung aus allen 4 Himmelsrichtungen.

Ausstattungsstandard Die Wand,- Decken- und Bodenbeläge sind nicht bekannt.

Es wird von einer älteren Ausstattung und Ausbau (Bad, Zimmertüren, Fenster der 2000er Jahre) ausgegangen. Bodenbeläge vermutlich Fliesen und/oder Laminat. Wände vermutlich Putz weiß gestrichen.

Gesamteindruck Innen nicht bekannt.

Außenanlagen

• Zufahrt asphaltiert (Nachbarflurstück 1033/101).
• Ungepflegte einfache Grünfläche mit Zaun im Osten.
• Unter der Überdachung im Norden asphaltiert.