Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Nebengebäuden bebaute Grundstück -ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle (Resthof) im städtebaulichen Außenbereich- 56759 Eppenberg, Jagdhaus Eppenberg 3

• Grundbuch: Eppenberg
• Blatt: 717
• Lfd. Nr.: 2
• BV Nr.: 2
• Gemarkung: Eppenberg
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 77
• Erholungsfläche, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 5.996m²

Verkehrswert: 190.000€

Wertermittlungsstichtag: 25.07.2025

Hinweise:

• Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 14 K 10/24)
• Es war lediglich eine Außenbesichtigung des Objekts möglich. Dabei wurde das Grundstück selbst nicht betreten.

Grundstücksbeschreibung

örtliche Lage Das Bewertungsgrundstück liegt im städtebaulichen Außenbereich der Gemarkung Eppenberg. Das Ortszentrum von Eppenberg liegt rd. 1,5 km (Luftlinie) nordöstlich des Bewertungsgrundstücks. Die fußläufige Entfernung ist rd. 2 km; mit Fahrzeugen beträgt sie ebenfalls rd. 2 km.

Die alte Ortslage von Laubach (Eifel) liegt ebenfalls rd. 1,5 km (Luftlinie) ost-südöstlich des Bewertungsgrundstücks; die fußläufige Entfernung zum alten Ortskern beträgt ebenfalls rd. 2 km.

Art der Bebauung und Nutzungen im Umfeld: Das Bewertungsgrundstück grenzt im Süden unmittelbar an die Bundesautobahn A48. Die Fahrbahn verläuft zwischen 9 m und 13 m süd-südwestlich des Grundstücks. Die kürzeste Entfernung zwischen Wohnhaus und Fahrbahn beträgt rund 42 Meter. Die kürzeste Entfernung zwischen dem auf dem Grundstück befindlichen Schuppen und der Fahrbahn beträgt rund 36 Meter. Im Norden grenzt das Bewertungsgrundstücks an einen Wirtschaftsweg, der das Grundstück auch erschließt. Nördlich des Wirtschaftswegs liegt ein Waldgrundstück, das teilweise als Lagerplatz genutzt wird. Westlich und östlich des Grundstücks befinden sich ebenfalls Waldgrundstücke, die teilweise mit Gebäuden bebaut sind.

Beeinträchtigungen: Lärmbeeinträchtigungen durch die benachbarte Autobahn A48

Topografie: leicht hängig, von Nordosten nach West-Nordwesten abfallend, überwiegend zwischen rd. 540 m und rd. 545 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Fahrweg (Waldweg)

Straßenausbau: Wegebefestigung ohne Bindemittel, Deckschicht geschottert

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• Stromversorgung: Das Bewertungsgrundstück ist an das öffentliche Stromversorgungsnetz angeschlossen. Die Anbindung erfolgt über eine Freileitung, die vom östlich angrenzenden Grundstück zum Wohnhaus des Bewertungsobjekts verläuft. Der Strom wird dort über einen Dachständer ins Haus eingespeist
• Wasserversorgung: Nach mündlicher Auskunft durch die Kreiswerke in Cochem ist das Grundstück nicht an die öffentliche Wasserversorgung angebunden. Es wird unterstellt, dass die Wasserversorgung über einen Brunnen erfolgt.
• Abwasserbeseitigung: Das Grundstück ist nicht an öffentliche Abwasserbeseitigungseinrichtungen angebunden. Laut mündlicher Auskunft durch das Abwasserwerk der Verbandsgemeinde Kaisersesch verfügt das Grundstück seit 2018 über eine Kleinkläranlage. Dies wird für die nachfolgende Wertermittlung unterstellt.
• Breitbandanschluss: Nach schriftlicher Auskunft der Kreiswerke in Cochem vom 09.09.2025 verfügt das Grundstück über einen Breitbandanschluss (Glasfaser). Die Anbindung erfolgt über den angrenzenden Wirtschaftsweg.

Bauplanungsrecht

Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Landwirtschaftsfläche dargestellt.

Festsetzungen im Bebauungsplan:

• Für den Bereich des Bewertungsobjekts ist kein rechtswirksamer Bebauungsplan vorhanden. Das Grundstück liegt im städtebaulichen Außenbereich. Bauvorhaben sind demzufolge derzeit nach § 35 BauGB zu beurteilen.
• Anmerkungen: Unterstellt wird, dass das auf dem Grundstück bestehende Wohnhaus mit Anbauten gemäß der Bauregelungsverordnung (BauRegVO) vom 15. Februar 1936 errichtet wurde. Danach mussten Baugenehmigungen erteilt werden, wenn es sich um eine Bebauung handelte, die der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung diente, beispielsweise bauliche Anlagen eines Bauernhofes (vgl. BVerwG, Urteil vom 28.02.1961 - 1C 74.59). Unter dieser Annahme genießen die Gebäude nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung unter den Rahmenbedingungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB (zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz eines zulässigerweise errichteten Gebäudes) Bestandsschutz.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus (Annahme); eingeschossig mit zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss, voll unterkellert (Annahmen gemäß Bauplan)

Baujahr: um 1950 errichtet (Annahme auf Grundlage der Bauscheine)

Modernisierungen: Unterstellt wird, dass in der zweiten Hälfte der 1990er Jahre umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

Außenansicht: rau verputzt und gestrichen, tlw. mit Efeu berankt

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellerebene: Kellerräume und Heizungsraum (Annahmen)
• Erdgeschoss: Flur, Windfang, Treppenraum, Küche, 2 Räume (Annahmen gemäß Bauplan)
• Dachgeschoss: Treppenraum/Flur, Abstellraum, 4 Räume (Annahmen gemäß Bauplan); Anmerkung: Es wird unterstellt, dass einer der Räume zu einem Badezimmer ausgebaut wurde.

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau (Annahme gemäß Baubeschreibung)

Fundamente: Beton (Annahme gemäß Baubeschreibung)

Keller: außen Basaltlava-Bruchsteinmauerwerk, Innenwände in Ziegelsteinmauerwerk (Annahmen gemäß Baubeschreibung)

Umfassungswände: Hohlblockmauerwerk, 25 cm stark; Giebelmauerwerk Zement-Schwemmstein (Annahmen gemäß Baubeschreibung)

Innenwände: Zement-Schwemmstein (Annahme gemäß Baubeschreibung)

Geschossdecken: Keller aus Beton; Erd- und Dachgeschoss als Holzbalkendecke, ausgestakt mit Schwartenbrettern und Bimssandauffüllung (Annahmen gemäß Baubeschreibung)

Treppen: Geschosstreppe: Holztreppe mit Holzgeländer (Annahme Standardstufe 23))

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach (Annahme gemäß Baubeschreibung)
• Dachform: Satteldach mit Aufbauten (Gauben)
• Dacheindeckung: Schiefer (soweit erkennbar)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: mittlere Ausstattung (Annahme Standardstufe 33))

Heizung: Zentralheizung (Annahme Standardstufe 33))

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung (Annahme)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Wohnung

Bodenbeläge: Böden besserer Art (Annahme Standardstufe 33))

Wandbekleidungen: Tapeten auf Putz (Annahme); Fliesensockel in den Bädern/WC's (Annahme Standardstufe 33))

Deckenbekleidungen: Putz mit Anstrich oder Raufaser (Annahme)

Fenster: Fenster aus Holz mit Sprossen und mit Isolierverglasungen (Annahme Standardstufe 33)); Glasbausteine im Treppenraum

Türen: Eingangstür: Holztür (Annahme Standardstufe 33))

Innentüren: glatte Türen aus Holz/Holzwerkstoffen (Annahme Standardstufe 33))

sanitäre Installation: Bad: eingebaute Wanne/Dusche, WC, Waschbecken; mittlerer bis guter Standard der 1990er Jahre (Annahme Standardstufe 33))

besondere Bauteile: Eingangstreppe, angebauter Balkon

Bauschäden: keine (Annahme)

Lagerschuppen (ehemaliger Stall)

massiv, Baujahr um 1950 (Annahme), ehemaliger Stall (Annahme), Pultdach aus Holz (Annahme); verputzt und gestrichen (tlw. Unterhaltungsstau), tlw. mit Bruchsteinplatten bekleidet (Ostseite); Fenster und zweiflügeliges Tor (Ostseite), Tür (Westseite); unbeheizt (Annahme)

Garage

massiv, Baujahr um 1950 (Annahme), Pultdach, verputzt und gestrichen (Unterhaltungsstau); Holztor (Nordseite)

Holzschuppen

Schuppen aus Holz mit Satteldach, Trapezblecheindeckung

Außenanlagen

parkartig angelegter Garten, Einfriedungen (Hecken, schmiedeeisernes Tor und Tür), Hof- und Wegebefestigungen,