Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für für die Grundstücke, bebaut mit Nebengebäude in Nähe Hans-Baierlein-Straße, Stephan-Rotthaler-Straße 9, 11 Münchener Straße 88, 85368 85368

• Grundbuch: Moosburg a.d. Isar
• Blatt: 9197
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Moosburg a.d. Isar
• Flurstück-Nr.: 1038/67, 1038
• Landwirtschaftsfläche zu 270m² (Flurstück 1038/67)
• Waldfläche, Gebäude- und Freifläche zu 5099m²

Verkehrswert: 4.253.200,00 € (davon entfällt auf Zubehör: 11.200,00 € (Einbauküchen (Wohnung 6, 7, 8, 9, 10,12,13 und 14))

Wertermittlungsstichtag: 30.07.2024

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert ( siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1)

Grundstücksbeschreibung

Objekt Bei den zu bewertenden Objekten handelt es sich um eine aus drei Flurstücken bestehende , zusammenhängende Grundstücksfläche mit einer Gesamtgröße von 5.967 m² (siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1) . (...) Es handelt sich in diesem Bereich um eine stark abfallende Waldfläche, die baurechtlich dem Außenbereich zuzuordnen ist und baulich nicht genutzt werden kann.

Geometrie und Beschaffenheit Der nördliche Grundstückbereich ist, abgesehen von einem älteren baufälligen Nebengebäude (Bienenhaus), nicht bebaut. Es handelt sich in diesem Bereich um eine stark abfallende Waldfläche. (…) Aufgrund der Hanglage ist bei einer Neubebauung gegebenenfalls mit erschwerten Gründungsverhältnissen zu rechnen. Des Weiteren ist mit Schichten und Hangwasser sowie mit erschwerten Entwässerungsbedingungen zu rechnen.

Lage Das Grundstück liegt im südwestlichen Stadtrand bereich von Moosburg am Rande eines Wohngebiets, ca . 1,1 km südwestlich des Zentrums (Rathaus), ca. 1,0 km südwestlich des Bahnhofs und ca . 1,6 km nordwestlich der Isar. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch die Münchener Straße Im Südosten, die Westerbergstraße im Norden, die Bahnstrecke München-Landshut und landwirtschaftliche Flächen im Nordwesten und Westen. (…) Die unmittelbar südlich des Grundstücks verlaufende Münchener Straße ist eine stärker befahrene Hauptverkehrsstraße. Die östlich des Grundstücks angrenzende Stephan-Rotthaler Straße ist eine schwach befahrene Anliegerstraße . Die Ortsumfahrung von Moosburg (St 2350, St 2054) verläuft in einer Entfernung von ca. 250 m. Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und durch die in einer Entfernung von ca . 180 m verlaufende Bahnstrecke sind witterungsabhängig gegeben.

Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung im Ortsrandbereich ist inhomogen und besteht im Wesentlichen aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern unterschiedlichen Baualters. Die Bebauung ist aufgelockert und durchgrünt.

Beurteilung Moosburg gilt als durchschnittlich gute Wohnlage im Landkreis Freising. Das Bewertungsobjekt befindet sich generell in durchschnittlich guter Ortsrandlage von Moosburg. Die unmittelbare Lage an der stärker befahrenen Münchener Straße mindert jedoch etwas den Wohnwert.

Baurecht Der nördliche Grundstücksbereich (nördlich Gebäude Haus Nr. 11) ist aufgrund der Darstellung im Flächennutzungsplan und der Lage baurechtlich dem Außenbereich zuzuordnen. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist nach § 35 BauGB zu beurteilen. Die Errichtung von Gebäuden, bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden sowie Änderungen der bisherigen Nutzung sind im Außenbereich demnach nur bei wenigen Ausnahmen unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen und Bedingungen zulässig. Eine bauliche Nutzung des nördlichen Grundstücksbereichs ist demnach zum Stichtag nicht möglich.

Gebäudebeschreibung

Der nördliche Grundstückbereich ist, abgesehen von einem älteren, baufälligen Nebengebäude (Bienenhaus) nicht bebaut

Außenanlagen

Die übrigen Freiflächen im Bereich des Bestandsgebäudes und die Waldflächen im nördlichen Grundstücksbereich sind nicht angelegt und sind in einem verwilderten Zustand . In Teilbereichen ist Unrat (z.B. Holz, Bauschutt) abgelagert und es sind u.a. alte Baumaschinen auf dem Grundstück abgestellt.