Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Grundstücke, bebaut mit drei Mehrfamilienhäusern, Tiefgarage, älterem Wohnhaus (Abbruchgebäude) und Nebengebäuden in Stephan-Rotthaler-Straße 7, 85368 Moosburg a.d . Isar

• Grundbuch: Moosburg a.d.lsar
• Blatt: 11903
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Moosburg a.d.lsar
• Flurstück-Nr.: 1038/42
• Gebäude- und Freifläche zu 598m²

 

Verkehrswert: 1.462.200,00 € (davon entfällt auf Zubehör: 4.200,00 € (Einbauküchen (Wohnung 2. 3 und 4))

Wertermittlungsstichtag: 30.07.2024

 

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert ( siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2))

 

Grundstücksbeschreibung

 

Objekt Bei den zu bewertenden Objekten handelt es sich um eine aus drei Flurstücken bestehende , zusammenhängende Grundstücksfläche mit einer Gesamtgröße von 5.967 m² (siehe Aktenzeichen 2 K 115/23 (2)#1) . Im südöstlichen Bereich der Fläche befinden sich drei Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage . Die im Zeitraum zwischen 2018 und 2020 errichtete Anlage verfügt über insgesamt 14 Wohnungen und 16 Tiefgaragenstellplätze. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus. Das zum Stichtag leerstehende Gebäude ist in einem baufälligen Zustand und ist als Abbruchgebäude einzustufen.

Geometrie und Beschaffenheit Das teilweise steil in Richtung Westen und Südwesten abfallende Hanggrundstück grenzt im Süden an die Münchener Straße, im Westen an ein bebautes Grundstück und an landwirtschaftlich genutzte Flächen, im Norden an eine weitere Waldfläche sowie im Osten an bebaute Grundstücke und mit einer schmalen Zufahrt an die Stephan-Rotthaler-Straße. Das Grundstück wird von Süden über die Münchener Straße und von Osten über die Stephan-Rotthaler Straße erschlossen. Aufgrund der Hanglage erfolgt die Erschließung über die Münchener Straße auf der Ebene -1 (Niveau Tiefgarage) und die Erschließung über die Stephan-Rotthaler-Straße auf der Ebene O. Im südöstlichen Bereich befinden sich drei Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage. Im südwestlichen Grundstücksbereich befindet sich ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus.

Lage Das Grundstück liegt im südwestlichen Stadtrand bereich von Moosburg am Rande eines Wohngebiets, ca . 1,1 km südwestlich des Zentrums (Rathaus), ca. 1,0 km südwestlich des Bahnhofs und ca . 1,6 km nordwestlich der Isar. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch die Münchener Straße Im Südosten, die Westerbergstraße im Norden, die Bahnstrecke München-Landshut und landwirtschaftliche Flächen im Nordwesten und Westen. (...) Die unmittelbar südlich des Grundstücks verlaufende Münchener Straße ist eine stärker befahrene Hauptverkehrsstraße. Die östlich des Grundstücks angrenzende Stephan-Rotthaler Straße ist eine schwach befahrene Anliegerstraße . Die Ortsumfahrung von Moosburg (St 2350, St 2054) verläuft in einer Entfernung von ca. 250 m. Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr und durch die in einer Entfernung von ca . 180 m verlaufende Bahnstrecke sind witterungsabhängig gegeben.

Umgebungsbebauung Die Umgebungsbebauung im Ortsrandbereich ist inhomogen und besteht im Wesentlichen aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern unterschiedlichen Baualters. Die Bebauung ist aufge lockert und durchgrünt.

Beurteilung Moosburg gilt als durchschnittlich gute Wohnlage im Landkreis Freising. Das Bewertungsobjekt befindet sich generell in durchschnittlich guter Ortsrandlage von Moosburg. Die unmittelbare Lage an der stärker befahrenen Münchener Straße mindert jedoch etwas den Wohnwert.

Erschließung Das Grundstück wird von Süden über die Münchener Straße und von Osten über die Stephan-Rotthaler-Straße erschlossen. Beide Straßen sind endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Gehwege sind angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom , Gas und Telekommunikation sind vorhanden. Nach Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Moosburg sind für das Grundstück derzeit keine Erschließungskostenbeiträge oder sonstige öffentlich-rechtlichen Beiträge zu entrichten . Es wird somit unterstellt, dass sämtliche öffentlich rechtliche Abgaben , Beiträge, Gebühren usw. zum Wertermittlungsstichtag erhoben und bezahlt sind.

 

Nutzung/ Mietvertrag Gemäß Auskunft beim Ortstermin und entsprechend den übergebenen Unterlagen stellt sich die Vermietungssituation zum Stichtag wie folgt dar:

• Wohnhäuser (Haus-Nrn. 7, 9, 11) mit Tiefgarage: Zum Stichtag sind alle 14 Wohnungen vermietet. Die Mietverträge sind unbefristet. Die vereinbarten Nettokaltmieten liegen zwischen 9,38 €/m² und 14,64 €/m² . Die umlagefähigen Betriebskosten werden von den Mietern getragen und unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet.
• Eine der Wohneinheiten ist gewerblich für die Nutzung als Büro vermietet. Der Gewerbemietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit.
• Bei einigen Wohnungen sind zusätzliche Mieten für die Küchennutzung vereinbart (30 bis 35 €/Monat).
• Bestandsgebäude (Münchener Straße 88) Das Gebäude ist in einem baufälligen Zustand und wird angabegemäß seit ca. 4 Jahren nicht mehr bewohnt.

 

Gebäudebeschreibung

Wohngebäude Haus-Nrn. 7, 9, 11

 

Konzept Bei den zu bewertenden Gebäuden handelt es sich um drei freistehende Mehrfamilienhäuer, die in Hanglage um bzw. auf einer eingeschossigen Tiefgarage errichtet sind. Die Gebäude Haus-Nrn. 9 und 11 verfügen über jeweils ein Untergeschoss (Ebene -2) , ein Hanggeschoss (Ebene -1) , ein Erdgeschoss (Ebene 0) und zwei Dachgeschosse (Ebenen 1 und 2) . Das Gebäude Haus-Nr. 7, das sich über der Tiefgarage befindet, verfügt über ein Erdgeschoss (Ebene 0) und zwei Dachgeschosse (Ebenen 1 und 2). In den Gebäuden befinden sich insgesamt 14 Wohneinheiten und 16 Tiefgaragenstellplätze. Die Gebäude haben ein modernes Erscheinungsbild mit Satteldächern mit Gauben und geringen Dachüberständen sowie Fassaden, die in weiten Bereichen mit dunklem Holz verschalt sind.

Baujahr angabegemäß von 2018 - 2020

Konstruktion Das Gebäude sind in Massivbauweise mit Beton- und Mauerwerkswänden, Stahlbetondecken und Satteldächern mit Holzdachstühlen ausgeführt.

Mängel/ Schäden vorhanden (siehe Gutachten)

 

Raumeinteilung und Nutzung

Ebene -2 :

• Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug, Flur, Technikräume, Kellerräume mit Mieterkeilern
• Haus Nr. 11 : Treppenhaus, Flur, Technikräume, Kellerräume mit Mieterkellern

 

Ebene -1:

• Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug, Kellerraum mit Mieterkeller; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer, 2 Zimmern, Flur mit Abstellkammer, Bad, Küche mit Abstellkammer und Terrasse
• Haus Nr. 11: Treppenhaus, Kellerraum; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer, 2 Zimmern, Flur, Garderobe mit Abstellkammer, Bad, Duschbad, Küche und Terrasse
• Tiefgarage mit 16 PKW-Stellplätzen, Fahrradabstellraum

 

Ebene 0:

• Haus Nr. 7: Treppenhaus, Abstellraum (Hausmeister); 5 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 4 Zimmern, Flur mit Abstellkammer, Bad, Duschbad und Terrasse
• Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile , 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon
• Haus Nr. 11: Treppenhaus 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon

 

Ebene 1:

• Haus Nr. 7: Treppenhaus, 2 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Flur, Bad und Balkon; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon
• Haus Nr. 9: Treppenhaus mit Aufzug; 5 - Zimmer Maisonettewohnung (mit Ebene 2) mit Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Bad und Balkon in
• Ebene 1 sowie Wohnzimmer, 2 Zimmern und Bad in Ebene 2; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon
• Haus Nr. 11: Treppenhaus; 5 - Zimmer Maisonettewohnung (mit Ebene 2) mit Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Bad und Balkon in Ebene 1 sowie Wohnzimmer, 2 Zimmern und Bad in Ebene 2; 3 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 2 Zimmern, Flur, Bad und Balkon

 

Ebene 2:

• Haus Nr. 7: Treppenhaus; 2,5 - Zimmer Wohnung mit Wohn-/ Esszimmer mit Küchenzeile, 1 Zimmer, Garderobe mit Arbeitsbereich, Abstellkammer, Bad und Loggia
• Haus Nr. 9: Maisonettewohnung (siehe Ebene 1)
• Haus Nr. 11: Maisonettewohnung (siehe Ebene 1)

 

Wohnflächen Die 2 - bis 5 - Zimmerwohnungen weisen Wohnflächen zwischen 61,5 m2 und 127,9m² auf.

 

Rohbau / Fassade

Gründung: Streifen- und Bodenplatte aus Stahlbeton

Außenwände: Mauerwerk und Stahlbeton (Untergeschosse)

Fassade: Putzflächen und Holzverschalung gestrichen

Innenwände: Stahlbeton, Mauerwerk, Trockenbau

Decken: Stahlbeton

Dach: Satteldach mit Holzdachstuhl und Pfanneneindeckung, Dachgauben, Spenglerarbeiten in Titanzinkblech

Treppen: Stahlbetontreppenläufe mit Fliesenbelag und Metaligeländer, Außentreppen aus Stahlbeton

Balkone: Stahlbetonplatten mit Edelstahlgeländern

Fenster: Kunststoff-Alu-Fenster mit 3- fach Isolierverglasung

 

Innenausbau

Wandflächen: Putzflächen gestrichen; Untergeschosse: Putz- und Betonflächen gestrichen

Deckenflächen: Putzflächen gestrichen; Untergeschosse: Putz- und Betonflächen, teilweise gestrichen

 

Türen:

• Hauseingänge: Leichtmetalltüren mit Glaselementen
• Wohnungseingänge: Holzwerkstofftüren beschichtet
• Keller: Metalltüren, Brandschutztüren nach Erfordernis
• Kellerabteile mit Trennwandsystemen aus Holzlatten

 

Böden: Eingangsbereich, Treppenhäuser, Kellerflächen Fliesenböden

 

Bauteile / Einbauten / Betriebseinrichtungen

Heizung: Zentralheizung (gasbefeuert), Fußbodenheizung, Zentrale Warmwasserbereitung, Solarkollektoren zur Warmwasserbereitung

Elektro: moderne und zeitgemäße Elektroinstallation, Verteilung mit Automatensicherungen und FI-Schutzschalter, Cat Verkabelung

Haustechnik: Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Hebeanlage, Wasserenthärtungsanlage

Aufzug: Haus Nr. 9: Personenaufzug Ebene -2 bis 0

bes. Bauteile: Balkone, Loggien, Dachgauben , Überdachungen Hauseingänge, Außentreppen

• bes. Einbauten: Einbauküchen (teilweise vermieterseitig, nicht bewertet)

 

Wohneinheiten

 

Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2 besichtigt werden. Die Wohneinheiten weisen einen mittleren und zeitgemäßen Ausstattungsstandard auf. Angabegemäß weisen die nicht besichtigten Wohnungen vergleichbare Ausstattungen auf. Als wesentliche Ausstattungsmerkmale sind zu nennen:

Deckenflächen : Putz- bzw. Beton- und Trockenbauflächen gestrichen

Wandflächen: Putzflächen gestrichen, Sanitärräume Fliesen

Böden : Vinyl- und Fliesenböden

Türen: Holzwerkstofftüren beschichtet

Sanitärräume: Bäder mit Badewannen oder Duschen, Waschbecken und Hänge-WC, Fliesenböden (großformatige Fliesen), Wände raumhoch (großformatige Fliesen), moderner und mittlerer Standard

 

Tiefgarage

 

Konzept In der Ebene -1 befindet sich unter dem Gebäude Nr. 7 und der Hoffläche eine eingeschossige Tiefgarage mit 16 PKW-Stellplätzen. Die Tiefgarage wird aufgrund der Hanglage von Westen über eine auf Geländeniveau liegende Zufahrt von der Münchener Straße aus erschlossen. Die Tiefgarage ist ein teilweise erdüberdeckter Stahlbetonmassivbau. Die sichtbaren Wand- und Deckenflächen sind aus Beton, der Boden ist mit Betonsteinpflaster belegt.

Baujahr angabegemäß von 2018 - 2020

 

Bestandsgebäude (Münchener Straße 88)

 

Konzept Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein älteres, freistehendes Einfamilienhaus mit Kellergeschoss (Hanggeschoss), Erdgeschoss , Obergeschoss und einem Satteldach. Das Gebäude ist in einem einfachen , dem Baujahr entsprechenden Baustil mit einem Satteldach und einer Putzfassade, die in Teilbereichen mit Holz verschalt ist, errichtet. Der Hauseingang befindet sich auf der Ostseite. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Mauerwerkswänden und einem Satteldach mit Holzdachstuhl errichtet.

Baujahr: angabegemäß ca . 1940

Das seit ca . 4 Jahren nicht mehr bewohnte Gebäude ist in einem abgewohnten und baufälligen Zustand . Dem Gebäudebestand wird auf dem Grundstücksmarkt kein Wert mehr zugemessen. Das Gebäude ist als Abbruch einzustufen.

 

Außenanlagen

 

Die Freiflächen um die Wohngebäude bestehen aus angelegten Gartenflächen und mit Betonsteinpflaster befestigten Zufahrts-, Stellplatz- und Hofflächen. Aufgrund der Hanglage befinden sich die Freiflächen im Bereich der Wohnhäuser auf zwei Ebenen. Die Erschließung über die Münchener Straße erfolgt auf der Ebene -1 (Niveau Tiefgarage) und die Erschließung über die Stephan-Rotthaler-Straße erfolgt auf der Ebene O. Die Geländesprünge sind teilweise mit Stützmauern gesichert. In Teilbereichen sind die Freiflächen eingefriedet. Die übrigen Freiflächen im Bereich des Bestandsgebäudes und die Waldflächen im nördlichen Grundstücksbereich sind nicht angelegt und sind in einem verwilderten Zustand . In Teilbereichen ist Unrat (z.B. Holz, Bauschutt) abgelagert und es sind u.a. alte Baumaschinen auf dem Grundstück abgestellt.