Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus und Garage bebaute Grundstück in 56814 Illerich, Wirfuser Straße 10

• Grundbuch: Illerich
• Blatt: 1613
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Illerich
• Flur: 6
• Flurstück-Nr.: 104/1
• Gebäude- und Freifläche zu 1.266m²

Verkehrswert: 175.000 €

Wertermittlungsstichtag: 25.11.2025

Grundstücksbeschreibung

Innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt liegt am südlichen Ortsrand der Gemeinde Illerich an der Wirfuser Straße. Ein Geschäft für den Grundbedarf (Dorfladen) sowie ein Kindergarten sind im Ort fußläufig zu erreichen. Weiterführende Schulen, Verwaltungen, Dienstleistungsbetriebe und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in Kaisersesch und Cochem vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel sind in fußläufiger Entfernung erreichbar (Haltestelle „Illerich Grundschule")

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

Topografie: hängig, von der Straße nach Südosten leicht abfallend, rd. 385 m ü.NN

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Durchgangsstraße; klassifizierte Straße (Kreisstraße K 24), Straße mit mäßigem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehweg einseitig vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• Stromversorgung: Das Bewertungsobjekt ist an das öffentliche Stromversorgungsnetz angeschlossen. Die Anbindung des Gebäudes erfolgt über einen Dachständer.
• Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung: Nach Mitteilung der Verbandsgemeindeverwaltung Cochem vom 22.10.2025 ist das Grundstück an die öffentliche Wasserversorgung angebunden.
• Breitbandanschluss: Laut schriftlicher Auskunft der Kreiswerke in Cochem vom 09.12.2025 verfügt das Grundstück über keinen Breitbandanschluss (Glasfaser). Für Illerich hat die „Deutsche Glasfaser" den Ausbau des Breitbandnetzes angekündigt. Wann das sein wird, steht derzeit noch nicht fest.

Gebäudebeschreibung

Einfamilienwohnhaus

Gebäudeart: Einfamilienwohnhaus; zweigeschossig; unterkellert; der Dachraum ist nicht ausgebaut

Baujahr: ca. 1970 (gemäß Bauantrag)

Modernisierungen: ab ca. 2001 Bad/WC, tlw. Erneuerung Wasserleitungen (Küche, Bad) und Elektroinstallation, tlw. Fenster und Innentüren, Bodenbekleidungen (gemäß Angaben des Miteigentümers)

Außenansicht: verputzt und gestrichen (tlw. erheblicher Unterhaltungsstau); westliche Giebelseite vorgehängte Fassade (Eternit - tlw. schadhaft); Sockel Kunststoffputz (tlw. abgeplatzt), Eingangstür mit Klinkerriemchen eingefasst

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellergeschoss (KG): 2 Kellerräume, Heizungsraum mit Öllager
• Erdgeschoss (EG): Küche mit Esszimmer, Wohnzimmer, Zimmer mit WC, Diele, Treppenraum, Terrasse
• Obergeschoss (OG): Bad, Diele, 3 Zimmer, Treppenraum, Balkon

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Beton (gemäß Bauantrag)

Keller: Mauerwerk

Umfassungswände: Mauerwerk

Innenwände: Mauerwerk

Geschossdecken: Stahlbeton (gemäß Bauantrag)

Treppen: Geschosstreppen: Stahlbeton mit Natursteinbelag; Eisengeländer; Handlauf mit Kunststoffüberzug

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, gedämmt
• Dachform: Satteldach, Dachneigung < 30°, kein Drempel
• Dacheindeckung: Wellplatten (Faserzementplatten)

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Elektroinstallation: durchschnittlich Standardstufe 3 der ImmoWertV 2021, Sprechanlage im Erd- und Obergeschoss vorhanden

Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung mit Öl (Buderus, Logana G_ 105, Baujahr 1991), Brenner (Herstellungsjahr 1999); Flachheizkörper, tlw. Stahlradiatoren (tlw. leichter Unterhaltungsstau) Handtuchheizkörper im Bad; Stahltanks aus dem ursprünglichen Baujahr, 3 x 2.000 Liter mit Thermostatventilen,

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung

Wohnung

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: überwiegend Fliesen, tlw. PVC

• Flur/Treppenhaus: Keller und Flur im Obergeschoss PVC, Erdgeschoss Naturstein
• Bad/WC: Fliesen

Wandbekleidungen: Tapeten, tlw. Reibeputz gestrichen, in der Küche Fliesen an Objektwand

• Flur/Treppenhaus: Reibeputz, tlw. Tapeten
• Bad/WC: raumhoch, im WC im Erdgeschoss ca. 1,40 m hoch, darüber verputzt und gestrichen Fliesen

Deckenbekleidungen: überwiegend Putz, tlw. Paneele

• Flur/Treppenhaus: Raufaser
• Bad/WC: Paneele im OG, im WC (EG) verputzt und gestrichen

Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasungen, tlw. erneuert; Rollläden aus Kunststoff, tlw. mit Antrieb (elektrisch); Fensterbänke innen aus Naturstein, außen Kunststein; ein Fenster im Keller mit schadhafter Verglasung

Türen:

• Eingangstür: Kunststofftür mit Lichtausschnitt und feststehendem Seitenteil
• Zimmertüren: glatte Türen aus Holzwerkstoffen; tlw. mit Lichtausschnitt; Holzzargen

Sanitäre Installation

• WC (EG): WC (wandhängend), Waschbecken; gute Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Bad (OG): eingebaute Wanne, eingebaute Eckdusche (Unterhaltungsstau Silikonfugen und Duschwanne), WC, Waschbecken, Bidet; gute Ausstattung und Qualität, farbige Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

besondere Bauteile: Eingangsüberdachung, Balkon, Terrasse

Bauschäden und Baumängel: Es bestehen tlw. Schäden an der Außenfassade und Rissschäden an der Kragplatte des Balkons und der Terrasse. Im Treppenhaus (OG) aktueller Feuchtigkeitseintritt im Bereich der Fensterwangen und unterhalb des Fensters. Darüber hinaus bestehen Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Fensters im Dachraum an der Westseite des Gebäudes und im Kellergeschoss im Bereich der Außenwände sowie leichte Feuchtigkeit im Schlafzimmer (OG).

Nebengebäude

Garage (massiv, Stahlschwingtor, Strom- und Wasseranschluss, Wellplatten bzw. Bitumeneindeckung auf Betonelementen); die Garage wurde ausweislich der vorliegenden Bauunterlagen 1988 verlängert; schadhafte Fassade

Außenanlagen

Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Hof-, Stellplatz- und Wegebefestigung, Einfriedungen (Zaun, Holztor), Treppe zur Terrasse und Terrasseneinfassung; Anmerkung: Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau an den Außenanlagen.