Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Reihenmittelhaus, Jochbergweg 24 in 85435 Erding

• Grundbuch: Altenerding
• Band: 246
• Blatt: 7932
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Altenerding
• 55,331/1000 Miteigentumsanteil
• Flurstück-Nr.: 654/24
• Gebäude- und Freifläche zu 3.555m²

Verkehrswert: 622.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 22 .09.2025

Hinweis: Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 60/25#1, sowie 2 K 60/24#2)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Die Umgebungsbebauung zeichnet sich durch in offener Bauweise erstellte Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser und Reihenhausanlagen aus der Bauzeit der 90er Jahre aus. Östlich des Wohngebiets wurde ein großzügiger Grünzug mit Wegen und einem Spielplatz angelegt. (…) Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum kann in diesem Wohngebiet als nicht angespannt beurteilt werden , da ausreichend private Parkplätze vorhanden sind . Die Parkplätze vor dem Haus stehen Besuchern zur Verfügung. (…) Der umliegende Bereich des Bewertungsobjekts macht einen gepflegten und sauberen Eindruck.

Beschreibung Das Grundstück der Reihenhäuser ist L-förmig geschnitten und mit zwei Reihenhausanlagen mit jeweils ach t bzw. 10 Reihenhäusern bebaut. (…) Die Gärten zu den jeweiligen Reihenhäuser sind in der Verlängerung der Gebäude nach Westen bzw. nach Süden orientiert und durch Hecken und Zäune eingefriedet. Der Garten des Bewertungsobjekts ist gepflegt und ohne große Bäume angelegt. Das Grundstück des Bewertungsobjekts ist nicht real geteilt, sondern Teil eines Gesamtgrundstücks.

Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Straße „Jochbergweg", wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist nur über den Fußweg zwischen Jochbergweg und dem Grünzug möglich (Keine Zufahrt mit PKW möglich ). Über einen gepflasterten Weg gelangt man zum Hauseingang an der östlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 24. Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs 1998 wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind.

Denkmalschutz/ Bodendenkmal Das Grundstück liegt im Bereich eines Bodendenkmals, welches unter der Aktennummer D-1-7737 -0107 registriert ist. Es wird beschrieben als verebnete Grabhügel und Siedlung vor- und frühgeschichtlicher Zeitstellung. Die Fläche des Bodendenkmals umfasst eine Fläche von über 150.000 m² . Durch die abgeschlossene Quartiersentwicklung und Bebauung des Grundstücks hat das bestehende Bodendenkmal keinen Einfluss auf die Bewertung.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Das zu bewertende Reihenmittelhaus Nr. 2 ist in der Teilungserklärung, wie folgt, dargestellt: Bauteil 3 (steht für die Reihenhausanlage mit den Häusern Nr. 1 - Nr. 10). Nr. 2 mit einem Miteigentumsanteil von 55,331 / 1.000stel verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen im Reihenmittelhaus und an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Grundstücksfläche.

Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung Die drei letzten Protokolle der Eigentümerversammlung (Reihenhausanlage) wurden im Rahmen der Bewertung analysiert. Es stehen aktuell keine größeren Maßnahmen an , die durch Sonderumlagen finanziert werden müssten . Nach dem Wirtschaftsplan für 2026 beträgt das Hausgeld für das Bewertungsobjekt ab dem 01 .01 .2026 451 ,06 € . In diesem Betrag sind Rücklagen für das Reihenmittelhaus in Höhe von 23 ,06 € inkludiert. Es bestehen keine Hausgeldrückstände . Die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft wurden zum 31.12.2024 in Höhe von rd. 35 .000€ plus Sparkassenbrief 30 .000 € für die Reihenhausanlage ausgewiesen.

Gebäudebeschreibung

Bauliche Anlagen Das bewertungsgegenständliche Reihenmittelhaus mit 3 Stellplätzen wurde 1998 in Massivbauweise mit drei Geschossen (EG , OG, DG) und Satteldach errichtet. Das Dachgeschoss ist für Wohnzwecke ausgebaut. Dabei weicht der tatsächliche Ausbau im Obergeschoss, Dachgeschoss und im Keller von den Grundrissen in der Eingabeplanung ab . Der Raum mit der Bezeichnung "Speicher" wurde zu Wohnzwecken ausgebaut, erfüllt aber nicht alle Auflagen der Wohnflächenverordnung. Der Raum mit der Bezeichnung Keller 2 wurde als Duschbad ausgebaut. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde zum Schlafzimmer hin vergrößert, so dass eine Badewanne installiert werden konnte. Die Schranknische im Schlafzimmer ist in der Folge weggefallen. Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Die vertikale Erschließung erfolgt über ein offenes Treppenhaus. Bisher wurden noch keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Insgesamt befindet sich das Bewertungsobjekt im bauzeitlichen Zustand und erfüllt die heutigen Ansprüche . Nach Westen ist eine Terrasse zum Garten vorgelagert. Es erfolgt kein gesondert ausgewiesener Wertansatz für die Markise . Das Haus hat keinen Balkon.

Nutzungssituation Das Bewertungsobjekt besteht insgesamt aus einer Wohneinheit. Diese bietet im Erdgeschoss neben einer Diele und dem Gäste-WC, eine Küche und ein Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse und in den Garten , Über ein offenes Treppenhaus sind alle Etagen verbunden. Im Obergeschoss befinden sich zwei Schlafzimmer und ein innenliegendes Bad mit Badewanne. Ein weiteres Duschbad und ein Studio sind im ausgebauten Dachgeschoss . Der als Speicher bezeichnete Raum wurde zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Keller besteht aus zwei großen Lagerräumen und einem weiteren Raum, der als Duschbad ausgebaut wurde, Das Wohnhaus wird vom Eigentümer selbst genutzt.

Konstruktion

Geschosse KG , EG , OG , DG

Bauweise Massivbauweise

Fundament Bodenplatte 12cm mit Streifenfundamenten

Außenwände

• Keller: Stahlbeton (20 cm bzw. 25 cm)
• Wohngeschosse : Ziegelmauerwerk (24 cm)
• Kommunwand : Beton (25 cm), einschalig

Innenwände

• Keller: Beton bzw. Ziegelmauerwerk (Kalksandstein) , Gipsmontagewände doppelt beplankt
• Wohngeschosse : Beton bzw. Gipsmontagewände doppelt beplankt

Wandstärken nach statischen Vorgaben

Decken Stahlbetondecke (UG-EG-OG-DG)

Treppen Treppe als Stahl-Holzkonstruktion und Treppengeländer aus Holz

Dach Satteldach mit Dachfenster (Ostseite) und Dachgaube (Westseite), Zwischensparrendämmung, Entwässerung über Regenrinnen und außenliegenden Fallrohren aus Zinkblech,

Dacheindeckung mit roten Dachziegeln

Ausbau

Fenster

• Kunststofffenster weiß mit Mittelsteg, 2-fach Isolierverglasung, Dreh-Kipp-Beschlag aus Alu
• Fenster im Lagerraum im Keller als einfach verglastes Stahlrahmenfenster
• Außenrollläden mit Handgurt in den Schlafzimmern

Fassade Außenputz als Silikonharzputz , gedämmt WDVS (gcm) , heller Farbanstrich, kein erkennbar abgesetzter Sockelputz

Türen

• Hauseingangstüre: Kunststoffkonstruktion mit Glaseinlage
• Innentüren : Röhrenspantüren weiß beschichtet, weiß lackierte Stahlzarge und Aludrückergarnitur

Bodenbeläge

• Treppen : Holz
• Wohnräume : Stäbchen-Parkett (Wohnzimmer) , Laminat, Fliesen (Bäder, Küche ), Naturstein (Flur EG)
• Kellerräume : Fliesen , Linoleum/PVC, Rohestrich

Wandbekleidung

• Wandputz weiß gestrichen , Trockenbau gespachtelt gestrichen
• Wandfliesen im Sanitärbereich, Fliesenspiegel in der Küche

Deckenbekleidung Deckenputz weiß gestrichen

Heizung Fernwärme (Fernwärmenetz der Stadt Erding ), Fernwärmeübergabestation im Reiheneckhaus Nr. 10, Wärmeabgabe über Heizkörper, thermostatgesteuert

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung

Sanitärausstattung

• UG: Badezimmer mit Dusche, WC und Waschbecken , WM- Anschluss (Hebeanlage)
• EG : Gäste-WC mit WC und Waschbecken
• OG : Badezimmer mit Badewanne , WC und Waschbecken,
• DG: Bad mit Dusche , WC und Waschbecken

Elektroinstallation Unterputzinstallation, bauzeitlicher Ausbaustandard mit weißem Schalterprogramm , Hauptverteilung mit FI-Schutzschalter, Hausanschluss über Erdkabel,

Lüftung Fensterlüftung, keine zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage

KIimatisierung Nein

Baumängel/ Bauschäden (siehe Gutachten für Details) Das Haus wurde vor ca. 27 Jahren gebaut und befand sich insgesamt in einem gepflegten Zustand ohne akutem Renovierungsbedarf. Zum Zeitpunkt der Besichtigung wurden Malerarbeiten im Wohnzimmer durchgeführt. Der Wohnraum ist in allen Bereichen durchschnittlich ausgestattet und erfüllt die heutigen Ansprüche.

Energetische Betrachtung Für das Bewertungsobjekt liegt ein Energiebedarfsausweis vor, der noch bis zum 22 .02.2028 gültig ist. Der Energieverbrauch des Gebäudes für Warmwasser und Heizung wird mit einem Wert von 138 kWh(m² a) ausgewiesen, was einer Energieklasse von E entspricht

Mietflächen Eine detaillierte Wohnflächenberechnung für das Haus lag dem Sachverständigen vor. Im Verkaufsprospekt von 1998 wurde die Gesamtwohnfläche mit 119,59 m² und die Nutzfläche mit 58,44 m² angegeben. (…) Für das Reihenhaus ergibt sich insgesamt eine Wohnfläche von 118,52 m². Die Nutzfläche im Keller und dem Speicher wird mit ca. 51 m² ausgewiesen.

Außenanlagen

Wegebefestigung / Zufahrt Gepflastert

Grünbereiche Büsche, Wiese

Einfriedung Maschendrahtzaun

Nebengebäude Keine