Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Münchener Straße 32 in 84424 Isen

• Grundbuch: Isen
• Band: 20
• Blatt: 940
• BV Nr.: 1
• Gemarkung: Isen
• Flurstück-Nr.: 157
• Gebäude- und Freifläche zu 430m²

Verkehrswert: 320.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 12.12.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im Markt Isen an der Münchner Straße mit der Hausnummer 32 im südlichen Bereich des Ortskerns. Die Marktgemeinde Isen mit ca. 5.600 Einwohnern ist die viertgrößte Gemeinde im Landkreis Erding und ist geprägt durch eine ländlich geordnete Siedlungsstruktur mit überwiegend wohnwirtschaftlicher Nutzung. Das unmittelbare Umfeld ist durch eine gewachsene, überwiegend wohngeprägte Struktur gekennzeichnet. Entlang der Münchner Straße finden sich ergänzend kleinere Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, wodurch eine funktionale Durchmischung entsteht. Die Bebauung besteht überwiegend aus Wohn- und Geschäftshäusern. Außerhalb des Ortskerns prägen Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser das Ortsbild. Der Ort befindet sich in einer ruhigen, von landwirtschaftlichen Flächen dominierten Umgebung, die eine mittlere Verkehrsbelastung und ein ausgeprägtes dörfliches Umfeld aufweist.Das Wohnumfeld ist durch die Lage an der Ortsdurchfahrtsstraße mit höherem Verkehrsaufkommen belastet. Für die Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Bewertungsobjekts kann die zentrale Lage an der Münchner Straße positiv gewertet werden. Insgesamt weist Isen eine ruhige, familienfreundliche Mikrolage mit guter Anbindung an die größeren Städte im Umkreis und einem ausgeprägten ländlichen Charakter auf. (…) Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum spielt in ländlichen Ortschaften eher eine untergeordnete Rolle, da meistens ausreichend private Parkplätze vorhanden sind. Vor dem Haus ist Parken entlang der Straße nicht möglich. Das Bewertungsobjekt verfügt über zwei Einzelstellplätze in den Garagen.

Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Staatsstraße 2086 (Straßenname in diesem Bereich "Münchner Straße"), wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist über die parallel zur Hauptstraße verlaufende Straße gesichert. Über einen gepflasterten Weg gelangt man zum Hauseingang an der östlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 32. Die Zufahrt zu den Garagen hinter dem Haus verläuft über das Nachbargrundstück. (Lt. mündlicher Auskunft des Eigentümers besteht ein Geh- und Fahrtrecht. Entsprechende Urkunden konnten im Grundbuchamt Erding nicht gefunden werden . Das mit Urkunde von 1917 eingetragene Geh- und Fahrtrecht wurde im Grundbuch des Nachbargrundstücks Flst. 158 gelöscht.) Es wird darauf hingewiesen, dass eine nicht schriftlich und im Grundbuch abgesicherte verkehrstechnische Erschließung (Geh- und Fahrtrecht auf dem Nachbargrundstück) des hinteren Grundstückteils den Verkehrswert negativ beeinflussen kann . Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind .

Sanierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungssatzung Das Objekt befindet sich zum Stichtag laut der Auskunft des Bauamts des Marktes Isen nicht in einem Gebiet mit einer Erhaltungs- oder Modernisierungssatzung. Das Grundstück liegt allerdings im Sanierungsgebiet. welches am 21.12.2021 in einer Satzung des Marktes Isen zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets festgelegt wurde. Die Sanierung wird im vereinfachten Sanierungsverfahren durchgeführt und soll bis 21.12.2036 durchgeführt sein. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB sind ausgeschlossen

Gebäudebeschreibung

Bauliche Anlagen Das bewertungsgegenständliche dreigeschossige Wohn- und Geschäftshaus (EG , OG, DG) mit zwei Garagen wurde in Massivbauweise und Satteldach erbaut und It. Der vorliegenden Bauakte Ende der 60er Jahre und Ende der 80er Jahre umgebaut und erweitert. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt. Im Energieausweis ist das Baujahr mit 1933 angegeben. Sichtbare offenliegende Ziegel in der Außenwand (Vollziegel im Reichsformat) wurden bis in die 30er Jahre verbaut und wurden in der Folgezeit mehr und mehr von sog. Hohlziegeln abgelöst. Dies würde für ein Baujahr im Zeitraum von 1920 - 1940 sprechen. Das Gebäude wurde dann 1965 im hinteren Teil erweitert mit einer Werkstatt und einer Garage. Diese Garage und der Abstellraum gehören heute nicht mehr zum Bewertungsobjekt und liegen auf einem bereits verkauften Grundstücksteil. In der Folge gehört auch die auf diesem Anbau liegende Dachterrasse nicht mehr zur Wohnung im Obergeschoss. Die Grundstücksgrenze verläuft durch den Anbau zwischen den Garagen. Zum Bewertungsstichtag ist das Haus aufgeteilt in zwei Gewerbeeinheiten Erdgeschosse und insgesamt vier Wohneinheiten im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Das Gebäude ist teilunterkellert (Kellerraum mit ca . 20 m² (geschätzt)). Die vertikale Erschließung erfolgt innerhalb des Hauses über ein Treppenhaus. Seit den letzten An- und Ausbauten in den 60er und 80er Jahren wurden offensichtlich keine Modernisierungsmaßnahmen im Haus durchgeführt mit der Ausnahme , dass 2003 die alten Holzfenster in der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss links gegen 2-fach verglaste Holzfenster ausgetauscht wurden. Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Renovierungsarbeiten in dieser Ladeneinheit noch nicht abgeschlossen. Die Böden in den vier Wohnungen und den zwei Gewerbeeinheiten sind aus sehr unterschiedlichen Baujahren. Insgesamt besteht im Haus ein akuter Sanierungsbedarf.

Nutzungssituation Das Bewertungsobjekt besteht insgesamt aus vier abgeschlossenen Wohnungen , zwei Gewerbeeinheiten und zwei Garagen. -----Die Gewerbeeinheit Nr. 1 im Erdgeschoss links besteht aus drei Räumen . Im Grundriss sind diese als Laden, Lager und Werkstatt bezeichnet. Der Laden kann über eine separate Eingangstür betreten werden und verfügt über ein größeres Schaufenster. Von der Werkstatt aus ist ein Zugang zur Garage möglich.

Die Gewerbeeinheit Nr. 2 im Erdgeschoss rechts besteht aus insgesamt fünf Räumen und einem WC . Auch in dieser Einheit ist ein eigener Zugang von der Straße aus möglich. Aktuell stehen beide Gewerbeeinheiten leer und es bestehen keine mietvertraglichen Vereinbarungen. Im derzeitigen stark renovierungsbedürftigen Zustand ist die Gewerbeeinheit Nr. 2 nicht nutzbar, bzw. vermietbar.

Die Wohnung Nr. 1 im Obergeschoss wird aktuell vom Eigentümer selbst genutzt und besteht aus einer Diele, einem Wohnzimmer, einem Bad und zwei Schlafzimmern.

Die zweite Wohnung im Obergeschoss wurde als 2-Zimmer-Wohnung ausgebaut und steht leer. Neben einer Diele mit Gäste-WC bietet diese Wohnung eine Küche, ein Schlafzimmer und ein Wohnzimmer mit Zugang auf die Dachterrasse über der Garage. (Dachterrasse und darunterliegende Garage liegt heute auf dem bereits abgetrennten Nachbargrundstück und ist nicht mehr Teil des Bewertungsobjekts).

Im ca. 1990 ausgebauten Dachgeschoss befinden sich zwei weitere Wohnungen. Wohnung Nr. 3 verfügt über eine Diele, zwei Schlafzimmer, ein Bad, einen Abstellraum und ein Wohnzimmer. Beide Wohnungen teilen sich einen Balkon in Westausrichtung.

Die Wohnung Nr. 4 besteht aus einer Diele, einem innenliegenden Bad, einem Schlafzimmer und einem Wohnzimmer mit Küchenzeile. Die Wohnung ist an zwei Personen vermietet. . Nach mündlicher Aussage des Eigentümers liegt die Kaltmiete für die Wohnung Nr. 4 im DG bei 500 € pro Monat. Lt. Mietvertrag sind zusätzlich 150 € Nebenkosten monatlich zu bezahlen . Seitdem die Heizung nicht mehr läuft, werden aktuell keine Nebenkosten mehr bezahlt.

Baujahr/ Restnutzungsdauer Das Wohn- und Geschäftshaus wurde zwischen 1920 und 1940 gebaut. (…) Zum Stichtag befand sich das Haus in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Auch , wenn einzelne Wohnungen noch nutzbar sind, so ist im Großteil des Gebäudes ein akuter Instandhaltungsstau vorhanden. (…) Unter Berücksichtigung der angesetzten Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und dem fiktiven Alter von 76 Jahren zum Stichtag ergibt sich eine als sachgerecht eingeschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von 4 Jahren.

Konstruktion

Geschosse EG, OG, DG (teilunterkellert 1 Raum)

Bauweise Massivbauweise

Fundament Bodenplatte aus Beton auf Streifenfundamenten (abgeleitet aus dem Schnitt einer Eingabeplanung, konnte nicht vor Ort überprüft werden)

Außenwände Keller: Beton (teilunterkellert, Raum mit ca. 20 m² ) Wohngeschosse: Ziegel (Wandstärke ca. 40 cm)

Innenwände Wohngeschosse: Ziegel. Trockenbau Wandstärken nach statischen Vorgaben,

Decken Stahlbeton, Raumhöhe UG 1,74m, EG 2,20 m, OG 2, 10m, DG ca. 2,50 m

Treppen Innenliegende Holztreppe mit Holzgeländer und Handlauf aus Holz

Dach Satteldach als Warmdach mit Zwischensparrendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke zwischen Wohnbereich und Spitzboden wird unterstellt, konnte aber nicht überprüft werden. Entwässerung über Regenrinnen und außenliegende Fallrohre aus Kupferblech, Dacheindeckung mit Dachziegeln

Ausbau

Fenster

• EG: Holzfenster mit 2-fach Verglasung, unterschiedliche Baujahre ca. 70er Jahre, 2 Fenster wurden 2003 erneuert
• OG: Holzfenster mit 2-fach Verglasung, (ca 80er Jahre), Dachflächenfenster aus Holz (ca. 90er Jahre),
• DG: Balkontüre und Fenster mit 2-fach Verglasung mit Holzrahmen (ca. 90er Jahre), Dachflächenfenster mit Holzrahmen

Fassade ungedämmt, grob verriebener Außenputz, Farbanstrich, teilweise holzverkleidet, teilweise mit weiß gestrichenen Fassadenplatten auf der Westseite verkleidet, Wichtiger Hinweis: Eine genauere Untersuchung dieser Platten hat nicht stattgefunden. Größe der Platten, Zeitpunkt der Montage und Montagemuster deuten auf Eternitplatten hin. die häufig Asbestfasern enthalten. Eine sichere Analyse über die Bestandteile kann aber nur durch ein Labor erfolgen.

Türen

• Hauseingangstüren : Holzkonstruktion mit Glaselementen und Aluminiumdrückergarnitur, (Baujahr unbekannt),
• Innentüren : unterschiedliche Modelle aus unterschiedlichen Baujahren , z.B. Röhrenspantüre mit Holzfurnier, braune Holzzarge und Messinqdrückerqarnitur

Bodenbeläge

• Gewerbe: Fliesen , Laminat
• Wohnungen: Laminat, Fliesen, Linoleum, Teppich

Wandbekleidung Wandputz in unterschiedlichen Farben gestrichen , Wandfliesen im Sanitärbereich, Fliesenspiegel in den Küchen

Deckenbekleidung Deckenputz weiß gestrichen , teilweise Holzverkleidung

Heizung Gaszentralheizung (Baujahr 1985 It. Energieausweis), aktuell außer Betrieb, Wärmeabgabe über thermostatgesteuerte Heizkörper, Heizungsrohre teilweise hinter Sockelleiste verlegt Gasanschluss zur Straße, kein Gastank

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung, Verbrauchserfassung für Warmwasser über Verbrauchsmesseinrichtungen

Sanitärausstattung

• Gewerbe Nr. 2 EG: WC mit Waschbecken
• Wohnung Nr. 1 OG: Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche, Waschbecken, WC (Bodenfliesen entfernt)
• Wohnung Nr. 2 OG: Badezimmer mit Badewanne, Waschbecken und WC, Gäste-WC
• Wohnung Nr. 3 DG : Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche, Waschbecken, WC
• Wohnung Nr. 4 DG: : Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche, Waschbecken, WC (lt. Grundriss) Wohnung konnte nicht besichtigt werden

Elektroinstallation Unterputzinstallation, Sicherungsautomaten und Aufbau der Hauptverteilung ca. 90er Jahre, FI- Schutzschalter in der

Hauptverteilung nachgerüstet, unterschiedliches Schalterprogramm und Ausbauzeitpunkt in den einzelnen Einheiten, Hausanschluss über Luftleitung

Lüftung Fensterlüftung, keine zentrale oder dezentrale Lüftungsanlage

Klimatisierung Nein

Baumängel/ Bauschäden Da bereits die (...) ermittelte kurze Restnutzungsdauer auf eine nicht mehr lange nachhaltige Nutzbarkeit des Hauses schließen lässt, sind auch die vorhandenen Bauschäden nicht überraschend . Der Großteil' der Gebäudebauteile und Gebäudetechnik sind veraltet und am Ende ihrer Lebensdauer angekommen oder haben diese bereits überschritten (Heizung , Fenster, Wasserleitungen . Abwasserleitungen , Elektroverteilung) (für weitere Details siehe Gutachten)

Energetische Betrachtung Für das Bewertungsobjekt liegt ein aktueller Energiebedarfsausweis vor, der noch bis zum 10.07.2035 gültig ist. Der Energieverbrauch des Gebäudes für Warmwasser und Heizung wird mit einem Wert von 229,6 kWh(m 2 .a) ausgewiesen, was einer Energieklasse von G entspricht.

Außenanlagen

Wegebefestigung / Zufahrt Gepflastert

Grünbereiche keine

Einfriedung keine

Nebengebäude Keine, Garagenanbau wird als Teil des Haupthauses bewertet