Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634 ff) für das Ausstellungs- und Werkstattgebäude, Hallengebäude, Flensburger Straße 25, 24996 Sterup

• Grundbuch: Sterup
• Blatt 416
• BVNr. 3
• Gemarkung Sterup
• Flur 003
• Flurstück 135/18
• Gebäude- und Freifläche zur Größe von 7.665 m²

Verkehrswert 349.000 €

Wertermittlungsstichtag 28.01.2025

Grundstücksbeschreibung

Allgemein Sterup ist im Kreis Schleswig-Flensburg in der Landschaft Angeln gelegen und stellt mit etwa 17 km² die drittgrößte Gemeinde des Amtes Geltinger Bucht mit Sitz in Steinbergkirche (Entfernung ca. 4 km) dar. Das Gemeindegebiet wird insgesamt von etwa 1.300 Menschen bewohnt.

Verkehrsanbindung Durch die Gemeinde verläuft die Landesstraße 21, die von Sterup nach Kappeln (Entfernung ca. 20 km) führt. Nördlich befindet sich die Bundestraße 199 (Nordstraße) und südlich die Bundesstraße 201 von Kappeln Richtung Schleswig. Westlich bei Tarp (Entfernung ca. 25 km) besteht eine Anschlussstelle zur A7. Die nordwestlich gelegene Stadt Flensburg findet sich in ca. 30 km.

Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt in westlicher Ortsrandlage an der L 21. Die Flensburger Straße wurde hier zweispurig ausgebaut, asphaltiert und einseitig mit einem abgetrennten Gehweg versehen. Die umliegende Bebauung besteht südlich und östlich überwiegend aus Wohnbebauung, nördlich und westlich befinden sich landwirtschaftliche Flächen.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das Flurstück 135/18 mit einer Größe von 7.665 m² hat eine unregelmäßige Ausformung, eine annähernd ebene Oberfläche und ist mit einem Ausstellungs- und Werkstattgebäude bebaut. Zur nördlichen Flensburger Straße beläuft sich die Straßenfront auf ca. 100 m und zur südöstlich angrenzenden Straße Sterupbek ca. 80 m.

Nutzung Das Flurstück 135/18 ist mit einem Ausstellungs- und Werkstattgebäude bebaut. Dieses verfügt über ein Erdgeschoss (Ausstellungs- und Werkstattbereich) und im nordöstlichen Bereich zur Straße (ursprünglicher Baukörper) über ein Dachgeschoss und zum Teil über einen Spitzboden. Der nordwestliche Teil dient vorwiegend der Ausstellung der angebotenen Verkaufsgegenstände. Im südwestlichen Bereich wurden in der Halle seitens des Mieters mehrere Büroräume in Leichtbauweise erstellt. Im ursprünglichen Gebäudeteil sind im Erdgeschoss ebenfalls Büroräume und Nebenräume vorhanden. Die verbleibenden Flächen im Erdgeschoss und im Dachgeschoss werden als Lager- und Abstellflächen genutzt.

Der südwestliche Gebäudebereich (ehem. Autowerkstatt) dient als Montagehalle. An der nordöstlichen Fassade zur Flensburger Straße befindet sich zudem eine ehemalige Tankstelle (kleiner Kassenraum und Überdachung).

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Flensburger Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

Gebäudebeschreibung

Die ersten Eintragungen in den eingesehenen Bauakten stammen aus dem Jahr 1947 über den Umbau und die Erweiterung einer Stellmacherwerkstatt. Weiterhin sind in den Unterlagen im Wesentlichen folgende Maßnahmen dokumentiert:ca. 1965 Werkstattanbau (Kfz-Reparatur)

• ca. 1965 Werkstattanbau (Kfz-Reparatur)
• ca. 1968 Neubau einer Verkaufshalle mit Büroräumen
• ca. 1978 An- und Umbau der Werkstatt und der Ausstellungshalle, Einbau einer Ölheizung mit Lagerung von 10.000 Litern Heizöl (unterirdisch)
• ca. 1979 Einbau eines Erdtanks für 30.000 Liter Vergaserkraftstoff und Einbau eines Erdtanks für 7.000 Liter Dieselkraftstoff, Ausbau eines Erdtanks für 10.000 Liter Vergaserkraftstoff
• ca. 1982 Neubau einer Lagerhalle
• ca. 1991 Einbau eines Altölbehälters mit 1.000 Liter Fassungsvermögen

Ein Ausbau der o.g. Erdtanks ist in den eingesehenen Bauakten nicht dokumentiert.

Ausstellungs- und Werkstattgebäude

Geschosse: Erdgeschoss, in Teilbereichen Dachgeschoss und Spitzboden (ursprünglicher Baukörper)

Größe: Die Nutzfläche beläuft sich im Erdgeschoss insgesamt auf rd. 1.050 m².

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Ausstellungshalle, Büroraum, Vorflur und WC-Räume, Heizungsraum, abgetrennte Büroräume Flurbereich, 3 Büroräume, Aufenthaltsraum, Abstell und Lagerflächen, WC-Raum Werkstatthalle, Lagerraum
• Dachgeschoss: Abstell- und Lagerflächen
• Spitzboden: Abstell- und Lagerflächen

Grundriss-Zeichnungen: Die im Ausstellungbereich dargestellten drei Büroräume an einer Stirnseite wurden abgebrochen und sind

im Bestand nicht mehr vorhanden.

Bauweise

Außenwände: Ursprünglicher Baukörper: Massives Mauerwerk mit Anstrich d= ca. 39 cm

• Ausstellunghalle: Stahlbinderhalle, Sockel aus Mauerwerk o.ä., zur Straße umlaufend Schaufenster, rückwärtig Fertigteilplatten oder Mauerwerk d= ca. 20 - 30 cm, oberhalb Plattenverkleidungen
• Werkstatt: Stahlbinderhalle, Sockel aus Mauerwerk o.ä., oberhalb Glaselemente und Plattenverkleidungen, Giebel mit Fertigteilplatten oder Mauerwerk d=ca. 20 cm

Innenwände: Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken, teilweise Leichtbauwände

Unterer Abschluss: Sohlenplatte, Estrichaufbau, o.ä.

Geschossdecken: Ursprünglicher Baukörper: Holzbalkendecke, Stahlbetondecke, Kappendecke

Dachform: Ursprünglicher Baukörper: Satteldach mit Dachverschneidung, Blecheindeckung

• Ausstellungshalle: Flach geneigtes Dach mit Trapezblecheindeckung (Sandwichelemente)
• Werkstatt: Flach geneigtes Dach mit Trapezblecheindeckung (Sandwichelemente)

Geschosstreppe: Ursprünglicher Baukörper: Metallstiege ins Dachgeschoss

Innentüren: Metalltüren, Holzwerkstofftüren, u.a.

Fenster: Werkstatt: Lichtbänder; Ausstellungshalle: Schaufenster aus Metall mit Isolierverglasung; Bürobereiche: Metall-, Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Einfachverglasungen - insgesamt vorwiegend ältere Elemente

Außentüren: Metalltüren, Rolltore

Sanitärinstallation: Zweckmäßig, der Nutzung entsprechend

Elektroinstallation: Zweckmäßig, der Nutzung entsprechend

Heizungsinstallation: Rippen- und Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Ölfeuerungsanlage - defekt, nicht in Funktion

Einstufung Zustand

Insgesamt mäßiger bzw. zum Teil schlechter baulicher Zustand. Die Baukonstruktionen und die energetische Beschaffenheit sind im Wesentlichen dem Altbaubestand zuzuordnen.

• Die Dacheindeckung weist an diversen Stellen (ursprünglicher Baukörper, Ausstellungshalle und Werkstatt) Undichtigkeiten auf, so dass es zu Wassereintrag in den Konstruktionsaufbau und die Innenräume kommt.
• Die Ölfeuerungsanlage ist seit längerer Zeit defekt und nicht in Funktion.
• Aufgrund von aufsteigender Feuchtigkeit wurde im Bereich der Werkstatt ein Pumpensumpf mit einer Tauchpumpe installiert.

Außenanlagen

Plattierungen: Zufahrtbereich zwischen den Gebäuden, Fläche zur Flensburger Straße und rückwärtige Flächen am Ausstellungs- und Werkstattgebäude mit Asphaltoberflächen (teilweise uneben und mit Schadstellen) Ausstellungsfläche östlich des Hallengebäude mit Betonsteinpflasterung und Kieselbelag bzw. zum Teil Rasenflächen Südwestlicher Grundstücksbereich mit Kieselbelag

Einfriedung: Zur Flensburger Straße vorwiegend offen gehalten, zur Lippingau Wall mit Anpflanzungen, ansonsten verschiedene Zäune und Buschwerk

Einstufung: Übliche Gestaltung