Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Anbau, einem Doppelcarport und einem Gartenhaus bebautes Wohngrundstück in 25866 Mildstedt, Hauptstraße 26

• Grundbuch: Mildstedt
• Blatt: 83
• Lfd. Nr.: 2
• Gemarkung: Mildstedt
• Flur: 005
• Flurstück-Nr.: 491/138
• Gebäude- und Freifläche zu 998m²

 

Verkehrswert: 300.000€

Wertermittlungsstichtag: 31. Juli 2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt im südwestlichen Bereich der Gemeinde Mildstedt, westlich der "Hauptstraße".

umliegende Bebauung: Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Einfamilienwohnhäuser sowie kleinere Wohn- und Geschäftshäuser und eine Gastwirtschaft.

Straßenausbau: Die Hauptstraße (Kreisstraße 135) verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist mit gepflasterten Gehwegen sowie Beleuchtungseinrichtungen und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt.

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Immissionen: Durch die Lage an der Kreisstraße ist temporär mit Geräuschimmissionen durch den Fahrzeugverkehr zu rechnen.

 

Gebäudebeschreibung

 

Wohnhaus (Haupthaus)

Baujahr: Das Gebäude wurde nach den an der Fassade angebrachten Zahlen im Jahr 1935 errichtet.

Modernisierung: Es wurden nach örtlichen Angaben sukzessive Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Unter anderem wurde demnach die Dacheindeckung im Jahr 2012, die Außentür im Jahr 2000, die Fenster im Jahr 2007, die Sanitär-/ Kücheneinrichtung im Jahr 2000 und die Heizungsanlage im Jahr 2008/2009 erneuert.

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und einem straßenseitigen Erker mit flachgeneigtem Satteldach erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus in offener Bauweise.

Gründung: Es wird eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte unterstellt.

Unterkellerung: Das Gebäude verfügt über einen Teilkeller, der sich über etwa 30 % der Grundfläche erstreckt.

Außenwände: Die gemäß vorliegendem Grundriss 40 cm starken nicht erdberührten Außenwände sind zweischalig mit einer roten Verblendfassade erstellt.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Krüppelwalmdachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist. In der nördlichen Dachfläche ist eine kleine Flachdachgaube verbaut.

Innenwände: Die Innenwände sind massiv gemauert oder gegebenenfalls zum Teil in Leichtbauweise erstellt.

Decken: Es sind Holzbalken-oder Stahlbetondecken verbaut.

Außentüren: Die Haupteingangstür besteht aus einem weißen Kunststoffrahmenelement mit isolierverglasten Lichtausschnitten (Baujahr 2000),

Fenster: Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung und Flachschichtsohlbänken, welche zum Teil mit Sprossenteilung ausgeführt sind.

Heizungsanlage: Das Gebäude wird über eine ölbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage.

 

Südlicher Wohnhausanbau

Baujahr: Der südliche Wohnzimmeranbau wurde im Jahr 2007 errichtet.

Modernisierung: Unter Berücksichtigung des jungen Gebäudealters wurden bisher keine Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde gemäß vorliegender Baubeschreibung in Holzrahmenbauweise aus 16 cm Ständerwerk mit flachgeneigter Satteldachdachkonstruktion erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem Objekt handelt es sich um einen Anbau an das zuvor beschriebene Wohnhaus.

Gründung: Das Objekt ist konventionell auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte gegründet.

Unterkellerung: Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die Außenwände bestehen gemäß vorliegender Baubeschreibung aus 16 cm Ständerwerk, 160 mm Mineralfaserdämmung, innenseitig 70 mm Installationsebene, OSB und Gipskartonverkleidung, 40 mm Luftschicht und 11,5 cm rotem Verblendmauerwerk. Das Giebeldreieck ist mit Schieferschindeln verkleidet.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine flachgeneigte hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Beton

dachsteinen eingedeckt ist.

Decken: Über dem Erdgeschoss ist eine Holzbalkendecke vorhanden.

Außentüren: Terrassentür als weißes isolierverglastes Kunststoffrahmenelement

Fenster: Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung.

Heizungsanlage: Das Gebäude wird über die ölbefeuerte Zentralheizungsanlage des Haupthauses erwärmt.

 

Westlicher Wohnhausanbau

Baujahr: Das Baujahr des Anbaus ist nicht bekannt. Es wird ein dem Haupthaus entsprechendes Baujahr aus 1935 unterstellt.

Modernisierung: Soweit ersichtlich wurden zum Teil sukzessive Instandhaltungs- und kleinere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Fenster wurden soweit bekannt im Jahr 2015 erneuert.

 

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit flachgeneigtem Satteldach und einer südlichen Pultdachabschleppung erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem Objekt handelt es sich um einen Anbau (Nebengebäude) an das zuvor beschriebene Wohnhaus.

Gründung: Es wird eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte unterstellt.

Unterkellerung: Das Gebäude ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die gemäß vorliegendem Grundriss 23 cm starken Außenwände sind zweischalig mit einer roten Verblendfassade bzw. im Bereich der Pultdachabschleppung mit einer Kriech- und Deckerschalung erstellt.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine Satteldachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist.

Innenwände: Die Innenwände sind massiv gemauert oder gegebenenfalls zum Teil in Leichtbauweise erstellt.

Decken: Über dem Erdgeschoss ist eine Holzbalkendecke vorhanden.

Außentüren: Der Anbau wird über ein geweißtes Trapezblechtürelement erschlossen.

Fenster: Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung.

Heizungsanlage: Das Gebäude wird über die ölbefeuerte Zentralheizungsanlage des Haupthauses erwärmt.

 

Innenausstattung

Keller

Raumaufteilung: Treppenflur, Heizungsraum

Innentüren: Stahlblechtür zum Heizungsraum

Treppe: 1/4- gewendelte offene Holztreppe zum Erdgeschoss

Bodenbeläge: Betonestrich

Wandbekleidungen: Putz, weiß gestrichen

Deckenunterkleidung: Putz, weiß gestrichen

 

Erdgeschoss

Raumaufteilung: Flur, Zimmer, Essen, Wohnen (im Anbau), Schlafen, Küche mit Speisekammer sowie im Nebengebäude Flur, WC-Raum, Abstellräume, Waschraum

Innentüren: Kieferlandhaustüren in entsprechenden Zargen, teilweise ältere glatte Furnierholztüren oder Holzfüllungstüren im Nebengebäude

Beheizung: über Rippenheizkörper mit Thermostatventilen, Plattenheizkörper im WC-Raum, Kaminanschluss im Flur des Nebengebäudes

Treppe: 1/4 gewendelte geschlossene Holztreppe zum Dachgeschoss; Wohnraum im Anbau und Flur im Nebengebäude je 2 Stufen tiefer gelegen

Bodenbeläge: Designvinyl im Eingangsflur und der Küche, blauer Textilbelag, Fliesen in Holzoptik im Wohnzimmer, sonst Laminatböden bzw. im Nebengebäudealte braune Bodenfliesen im Flur, blau marmorierte Bodenfliesen im WC- Raum und terracottafarbene Bodenfliesen im Waschraum, Abstellräume mit Betonestrichböden

Wandbekleidungen: Putz, Strukturputz oder Raufaser, überwiegend weiß, teils farbig gestrichen, unterschiedlich farbige Tapeten, helle Holzpaneele im Waschraum, weißes Fliesenschild in der Küche, terracottafarbene Fliesen im Waschbecken bereich im WC-Raum

Deckenunterkleidung: überwiegend Raufaser, weiß gestrichen, Profilholz im Flur des Nebengebäudes, sichtbare Holzdecken in den Abstellräumen

Sanitäreinrichtung: WC-Raum mit weißer Sanitärausstattung (bodenstehendes WC mit Hochspülkasten, Handwaschbecken)

Kücheneinrichtung: Einbauküche mit cremefarbenen Fronten und grünen Applikationen, Unter- und Oberschränke, Backofen, Cerankochfeld, schwarz beschichtete Spüle mit Abtropffläche, Dunstabzug, Kühlschrank, Geschirrspüler

 

Dachgeschoss

Raumaufteilung: Flur, Zimmer, Schlafzimmer, Badezimmer, Bodenraum über dem Nebengebäude

Innentüren: weiß lackierte Holzfüllungstüren mit entsprechenden Zargen

Beheizung: Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

Treppe: Bodeneinschubtreppe zum Spitzboden

Bodenbeläge: hell marmorierte Bodenfliesen im Badezimmer, sonst rot gemusterte Textilbeläge auf Holzdielen, Bodenraum mit Holzdielen

Wandbekleidungen: Raufaser, weiß oder farbig gestrichen, Badezimmer auf ca. 1,60 m Höhe (im Duschbereich raumhoch) hell marmorierte Fliesen mit Bordüre

Deckenunterkleidung: Raufaser, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung: Badezimmer mit weißer Sanitärausstattung (hängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken, Duschwanne mit Echtglasabtrennung, Badewanne)

 

Besondere Bauteile: Dachgaube, Erker, Terrassenüberdachung

energetischer Zustand: Das Hauptgebäude wurde im Jahr 1935 errichtet. Es weist nach den örtlichen Feststellungen einen aus heutiger Sicht nicht zeitgemäßen, teilweise verbesserten Wärmedämmstandard auf. Grundsätzlich bestehen aber nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

Baumängel /Schäden: vorhanden (siehe Gutachten)

 

Nebengebäude

Doppelcarport aus einem Holzständerwerk mit seitlichen Wänden aus einer Kriech- und Deckerschalung mit rotbraunem (mangelhaftem) Farbanstrich, einer Betonsohle und einem mit Trapezblechen gedeckten Flachdach

Gartenhaus in Holzrahmenbauweise mit Holzfenstern und -eingangstüren, einer kieferfarben gestrichenen Fassadenbekleidung aus einer Kriech- und Deckerschalung und einem mit Bitumenschindeln gedeckten flachgeneigten Satteldach

 

Außenanlagen

 

Zuwegung/ Zufahrt: Die Zufahrt zum Grundstück ist mit Betonpflaster befestigt und die Eingangszuwegung verfügt über eine Befestigung aus Betonplatten.

Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt straßenseitig über einen Jägerzaun und ansonsten primär über Maschendrahtzäune und lebende Hecken.

Freiflächen: Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen oder mit Betonpflaster befestigt und es sind insbesondere entlang der Grundstücksgrenzen Büsche bzw. Sträucher vorzufinden.

Terrasse: Es sind auf dem Grundstück zwei Holzterrassen erstellt. Die Terrassen sind nach Süden bzw. Westen ausgerichtet. Die an das Nebengebäude angrenzende Terrassenfläche ist durch eine Holzkonstruktion mit Lichtplatteneindeckung überdacht.

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich insgesamt in einem mittleren Zustand.