Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Wohnung Nr. 21 samt Kellerabteil in der Wohnanlage 85368 Moosburg an der Isar, Vitztumstraße 20

• Grundbuch: Moosburg a.d. Isar
• Blatt: 7549
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Moosburg a.d. Isar
• 49,41/1000 MEA
• Flurstück-Nr.: 1210/37
• Gebäude- und Freifläche zu 2252m²

Verkehrswert: 297.000€

Wertermittlungsstichtag: 29.10.2025

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 108/25#1)

Grundstücksbeschreibung

Teilungserklärung Es sind Sondernutzungsrechte u,a. an Terrassen, Gartenflächen und Teilen des Spitzbodens vereinbart; diese betreffen nicht die zu bewertende Wohnung Nr. 21. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze stehen zehn Außen-Kfz-Stellplätze allen Wohnungseigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung.

Hausverwaltung Von der Hausverwaltung wurde mitgeteilt, dass die Instandhaltungsrücklage zum 31.12.2024 für die gesamte Wohnanlage rd. 42.000 €; davon für die Wohnung Nr. 21 und den TiefgaragensteIlplatz rd. 2.200 € betrug. Das monatliche Wohngeld für die zu bewertende Wohnung samt Tiefgaragen-Stellplatz beträgt zum Stichtag 240 €. Laut Angabe der Hausverwaltung bestanden Hausgeldrückstände für das Bewertungsobjekt in Höhe von rd. 960 € (Stand November 2025). Gemäß Information der Hausverwaltung wurden laufende Instandhaltungsmaßnahmen an der Wohnanlage durchgeführt. So wurde im Jahr 2022 der Boden der Tiefgarage saniert. In Planung ist die Sanierung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage. Über die genaue Vorgehensweise wurde noch nicht entschieden.

Mikrolage Die Anlage mit der zu begutachtenden Wohnung liegt im südwestlichen Stadtgebiet und hier an der Vitztumstraße, nördlich der Staatstraße St2350 (rd . 250 m) sowie südlich der Münchener Straße (rd. 75 m), der Westerbergstraße (300 m) und der Bahnstrecke (rd. 500 m). Die unmittelbare Umgebungsbebauung besteht östlich (auf der gegenüberliegenden Straßenseite) aus einem Schulareal (Grundschule und Realschule), darüber hinaus aus kleinen Wohnanlangen bzw. Mehrfamilienhäusern, weiter südlich erstreckt sich kleinstrukturierte Wohnbebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern. Die Wohnlage ist relativ ruhig, da sich das Wohnhaus mit der zu bewertenden Wohnung in "der zweiten Reihe" zur Vitztumstraße befindet.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Vitztumstraße (asphaltierte Straßendecke, einseitiger Gehweg, ausgewiesene Parkbuchten für den Schulbusverkehr) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Moosburg an der Isar zum Stichtag nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Energieausweis Der Endenergieverbrauchskennwert beträgt für das Gebäude 110 kWh/(m2 a).

Bauzeit und grundrissliche Gliederung

• Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Moosburg an der Isar wurde die Eigentumswohnanlage in den Jahren 1994/1995 errichtet.
• Der Gebäudekomplex gliedert sich in vier dreigeschossige Gebäudeteile mit eigenen Adressen (Haus Nr. 2A, 2B, 2C, 2D) und eine Tiefgarage. Die Anlage besteht aus insgesamt 24 Wohnungen und 24 Tiefgaragen-Stellplätzen. Die zu begutachtende Eigentumswohnung Nr. 21 befindet sich im Gebäudeteil mit der HausNr. 2D "in der zweiten Reihe" . Der Hausabschnitt mit insgesamt sechs Wohneinheiten ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebauten Dachgeschoss.
• Die zu bewertende 3-Zimmer-Wohnung Nr. 21 liegt im Obergeschoss und ist nach Westen und Osten orientiert. Vom Treppenhaus aus wird die Wohnung rechts betreten.

Raumprogramm Alle Räume sind von der Wohnungsdiele aus erschlossen: Wohnzimmer und Kinderzimmer (jeweils Westausrichtung), Schlafzimmer und Küche (jeweils Ostausrichtung), Bad und der kleine Abstellraum sind innenliegend . Der Westbalkon mit Blick zum Gemeinschaftsgarten ist vom Wohnzimmer aus zugängig. Zur Wohnung gehört das Kellerabteil Nr. 21. Im Untergeschoss befinden sich -neben den zugewiesenen Kellerabstellräumen -Gemeinschaftsräume (u.a. Waschraum, Fahrradabstellraum, Heizungstechnikraum).

Wohnfläche rd . 75m²

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke der Umfassungswände 30 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Hochlochziegelmauerwerk (Wand stärke der Umfassungswände d =36 ,5 cm, zweischalige Kommunwände).

Decken: Stahlbeton.

Dach: Satteldach mit Ziegelpfannendeckung, Dachgauben mit Kupferblechverkleidung; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech.

Treppen: Treppenhaus: Betontreppe mit Natursteinbelag, Metallgeländer.

Fenster:

• Wohnung Nr. 21: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Natursteinbänke innen, Alufensterbleche außen; Kunststoffrollos;
• Keller: Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Türen:

• Hauseingang (überdeckt, Podeststufe): Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung;
• im Innenbereich: Wohnungseingang Nr. 21: furniertes Türblatt, Türspion;

Innentüren:

• Holzzarge, furnierte Türblätter, z.T. mit Glasausschnitt;
• UG: feuerhemmende Metalltüren.

Böden:

• Wohnung Nr. 21 : überwiegend Fliesenbelag, Parkett in den Schlafräumen;
• Treppenhaus: Natursteinbelag;
• Keller: zT Fliesenbelag, zT Estrich.

Decken-und Fassade mit Putz und Anstrich;

Wandbehandlung

• im Innenbereich (Wohnung Nr. 21, Treppenhaus): Wände und Decken mit Putz und Anstrich;Wandfliesen raumhoch im Bad;
• Treppenhaus: Putz mit Anstrich.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden. Klingel-mit Wechselsprechanlage.

Sanitärinstallation: Wohnung Nr. 21: Bad (innenliegend): Acrylwanne, Dusche mit Kabine, Waschtisch mit Unterbau, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten, mechanische Entlüftung; Waschkeller: Waschmaschinenanschluss mit separatem Zähler.

Heizung: Gasheizung mit zentraler Warmwasserbereitung; Wärmeverteilung über Heizkörper; Kachelofen im Wohnzimmer (Funktionsfähigkeit nicht geprüft, nach Angabe seit längerem Zeitraum nicht genutzt).

Zubehör: Einbauküche (Anschaffungsjahr 1995): Ober- und Unterschränke, Cerankochfeld und Dunstabzugshaube, Backofen, Geschirrspülmaschine, Spülbecken, Kühlschrank.

Balkon: Überdeckt, Betonkragplatte mit Holzstützen, Metallgeländer, Klinkerfliesenbelag, Markise.

Kellerabteil: Holzverschlag mit Vorhängeschloss.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Maschendrahtzaun, z.T. mit Grünhecke.
• Verkehrsflächen und Zugangswege mit Betonsteinpflaster.
• Tiefgaragenzufahrt mit Pflastersteinbelag.
• Gemeinschaftliche Grünfläche (Aufwuchs bestehend aus Rasen, Bäumen und Strauchwerk).
• Kleine Spielplatzanlage (Schaukel mit Klettergerüst. Sandkasten).
• Außen-Stellplätze entlang der Grundstücks-Nordgrenze (Gemeinschaftseigentum).
• Müllunterstand (Holzkonstruktion).