Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Zweifamilienwohnhaus mit Doppelgarage 84056 Rottenburg an der Laaber, Further Weg 27

• Grundbuch: Niederhatzkofen
• Blatt: 1024
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Niederhatzkofen
• Flurstück-Nr.: . 1291/52
• Gebäude- und Freifläche zu 749m²

Verkehrswert: 530.000 €

Wertermittlungsstichtag: 08.10.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage: Das zu bewertende Anwesen liegt im südlichen Ortsteil von Oberhatzkofen, rd. 320 m östlich der Hauptstraße (St2643) und rd. 220 m südlich der Birkenstraße, in einer gewachsenen Wohnbausiedlung in ruhiger "Höhenlage". Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus freistehenden Ein-/Zweifamilienhäusern, unmittelbar im Nordwesten (direkt "gegenüber") sind zwei unbebaute Grundstücke vorhanden. Weiter im Südosten und Südwesten (rd. 100 m bzw. 200 m Entfernung) grenzen landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen an. Die Wohnlage ist als ruhig einzustufen. Das Verkehrsaufkommen auf dem Further Weg beschränkt sich auf Anlieger, zumal die Erschließungsstraße nordwestlich des Bewertungsobjektes als Sackgasse mit Wendehammer endet.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße "Further Weg" (asphaltierte Straßendecke, einseitiger Gehweg) sowie durch Kanal, Wasser, Gas und Strom erschlossen. Erschließungskosten (bis auf eine geringe Schlusszahlung des Verbesserungsbeitrags zur Kanalherstellung) fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Rottenburg an der Laaber zum Stichtag nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Angaben der Bauverwaltung der Stadt Rottenburg an der Laaber wurde das Zweifamilienhaus mit Doppelgarage im Jahr 1995 errichtet (der Bauantrag wurde 1994 genehmigt).

Wohnflächen It. Anlage:

• Erdgeschoss-Wohnung rd. 114 m²
• Dachgeschoss-Woh n u ng rd. 104 m²
• gesamt rd . 218 m²

Raumprogramm der 4-Zimmer-Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss: Die innenliegende Diele erschließt das Wohnzimmer (Süd- und Ostausrichtung), Kinderzimmer 11, Schlafzimmer (jeweils Ostausrichtung), die Wohnküche mit Speisekammer (Süd/Westausrichtung), Kinderzimmer I, Bad und WC (jeweils Westausrichtung). Im Erdgeschoss befindet sich im Wohnzimmer der Zugang zum Wintergarten mit Ostausrichtung (It Plan ehemalige Terrasse); im Dachgeschoss ist ein Süd-Balkon (Zugang vom Wohnzimmer und Wohnküche) vorhanden. Im Keller sind laut Plan fünf Abstellräume unterschiedlicher Größe, ein Heizraum mit ehem. Öltankraum und Flur untergebracht Nördlich am Wohnhaus, entlang der Grundstücksnordgrenze, ist eine Doppelgarage angebaut Laut Plan sind hier zwei Pkw-Stellplätze vorhanden und ein Zugang zum östlichen Garten. Der Dachboden ist gemäß Plan als Speicher ausgewiesen.

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Betonhohlblocksteinen, sonstige Umfassungswände aus Hochloch-Ziegel-Mauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände 0= 36,5 cm), Zwischenwände aus Ziegelmauerwerk (Angaben It. Baubeschreibung).

Decken: Stahlbeton.

Dach: Satteldach mit Ziegelpfannendeckung, fünf Sattelgauben mit seitlicher Holzverkleidung ; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech.

Treppen: Stahlbetontreppe (It. Plan); Hauszugang: Beton-Podeststufen mit Fliesenbelag und Metallhandlauf.

Fenster: Kunststofffenster mit innenliegenden Sprossen, Isolierverglasung, Aluaußenbleche mit Anstrich, Kunststoffrollos.

Türen: Hauseingangstüre (überdeckt, Podeststufen): Leichtmetall- oder Kunststoffkonstruktion mit Isolierglasausschnitt; im Innenbereich: keine Angaben möglich. Böden: Keine Angaben möglich.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit Putz und Anstrich, Fensterlisenen farblich abgesetzt; im Innenbereich: keine Angaben möglich.

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal, Wasser, Gas und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind vermutlich dem Baualter entsprechend in üblichem Umfang vorhanden. Klingel- und Wechselsprechanlage an der Haustüre.

Sanitärinstallation : WC (EG und DG): Waschbecken, WC; Bad (EG und DG): Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC. Angaben gemäß Plan (können abweichen).

Heizung: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Fab. Wolf, Baujahr 1995, Brennstoff Erdgas (Angaben gemäß schriftlicher Auskunft des zuständigen örtlichen Kaminkehrers); Kachelofen It. Baubeschreibung. Wärmeverteilung: keine Angaben möglich.

Wintergarten: Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung (nach Augenschein).

Balkon: Stahlkonstruktion mit Metallgeländer. Zubehör: Keine Angaben möglich.

Doppelgarage: Massivbauweise, Satteldach mit Pfannendeckung, Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech; Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, Lisenen farblich abgesetzt, zwei Metallkipptore mit Holzverkleidung, zwei Fenster zum Garten (It. Plan).

Außenanlagen

• Einfriedung mit Maschendrahtzaun auf Betonsockel und Grünhecke; zur Straße Betonsockel, hier keine Einfriedung.
• Hauszugang und Garagenvorplatz mit Betonsteinen belegt.
• Hausumgang mit Pflasterbelag.
• Vorgarten mit Strauchwerk und Bodendeckern gestaltet.
• Garten mit Aufwuchs, bestehend aus Rasen, Strauchwerk und Bäumen.