Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes (i. S. d. § 194 Baugesetzbuch) von 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in der Richingen-Straße 17a, 84375 Kirchdorf am Inn verbunden mit Sondereigentum an Wohnung und Garage Nr. 2

Grundbuch Eggenfelden von Kirchdorf

ME-Anteil 1/2

SE-Nr. 2

Blatt 3431

Gemarkung Kirchdorf am Inn

Flurnummer 1178/2

Gebäude- und Freifläche zu 805m²

 

Verkehrswert: 175.000,00 €

Wertermittlungs-und Qualitätsstichtag: 26.02.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt befindet sich im Gemeindeteil Ritzing und liegt ca. 1 km westlich des Gemeindezentrums. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Grund-und Mittelschule, Lebensmittelmarkt, Cafe, Bekleidungsgeschäft etc. befinden sich im näheren Umfeld.

Örtliche Verkehrsverhältnisse Anliegerstraßen führen östlich, südlich und westlich am Grundstück vorbei. ÖPNV-Anbindung Eine Bushaltestelle ist im näheren Umfeld vorhanden.

Umgebungsbebauung Wohnhäuser in offener Bauweise.

Immissionen Keine.

Lagebeurteilung Durchschnittliche, ländliche Wohnlage.

 

Grundstücksbeschaffenheit, Bebauung, Grenzverhältnisse

Grundstücksgröße 805 m2

Zuschnitt Rechteckähnlicher Grundstückszuschnitt mit Abrundungen entlang des Straßenverlaufs.

Topografie Nahezu eben.

 

Art der Bebauung Freistehendes Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und Garagen.

Erschließung Das gegenständliche Grundstück ist vollständig durch die ausgebaute und asphaltierte Anliegerstraße erschlossen. Kanal-, Wasser- und Stromanschluss sind vorhanden. Im Rahmen dieser Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass zum Stichtag keine Erschließungsbeiträge mehr offen sind.

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines

Gebäudeart Voll unterkellertes Zweifamilienwohnhaus mit jeweils einer Wohnung im Erd- und im Dachgeschoss Baujahr Ursprüngliches

Baujahr um 1972, Aufstockung Wohnhaus und Anbau einer Garage um 1990

Nutzung Wohnen

 

Rohbau und Fassade

Konstruktionsart Massivbauweise

Fundamente Stampfbeton

Außenwände Stampfbeton im KG, ansonsten Ziegelmauerwerk

Innenwände Ziegelmauerwerk

Geschossdecken Beton

Treppen Betontreppen

 

Dach

Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl

Dachform: Satteldach

Dachdeckung: Pfannen

 

Fassade Wandputz mit Anstrich (EG), HOlzverkleidungen (DG) Balkon In Holz- bzw. tlw. als Dachterrassenkonstruktion Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung Abdichtungen Nicht bekannt

 

Ausbau

Innenputz Wand-/Deckenflächen verputzt oder verspachtelt, soweit nicht mit Holz verkleidet

Fußböden Teppich, Fliesen, Laminat

Wand- / Deckenbehandlungen Anstrich, Wandfliesen im Bad und im Objektbereich der Küche, Holzverkleidungen, tlw. mit Einbauspots

Fenster IsolieNerglaste Holzfenster mit Dreh-/Kippbeschlag, tlw. mit Sprossenteilung, Holzdachliegefenster im DG; tlw. Kunststoffrollläden, tlw. Fensterläden in Holz

Türen Holzhaustüre mit Glasauslass, Holzinnentüren in Holzumfassungszargen, tlw. mit Glasauslass, Holzschiebeelement zum Balkon

Heizung/Lüftung Ölzentralheizung (Baujahr laut Kaminkehrer 1991), Beheizung der Wohnung im DG größtenteils über Fußbodenheizung; Heizkörper lediglich im nachträglich ausgebauten Speicher, im Abstellraum und im Bad; zusätzlich Kaminofen im Wohnzimmer

Warmwasser Über v. a. Heizung

Elektroausstattung In Standardausführung

Sanitäreinrichtung Bad (DG) Eckbadewanne, Eckdusche mit Duschvorhang, zwei Waschbecken, Wand-WC an Vorsatzschale

Küche Einbauküche mit Backofen, Cerankochfeld, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank, Spülbecken, Ober- und Unterschränken in Holz, mit kleiner Insel Frei geschätzter Zeitwert 1.500 €

Bes. Einrichtungen Möblierung, Einrichtungen und sonstige bewegliche Gegenstände sind nicht Bestandteil der Bewertung

 

Wohnfläche: ca. 102,50 m2

 

Garage

 

Allgemeines Großzügige Pkw-Einzelgarage mit darüberliegendem, ausgebautem Speicherraum.

Baujahr Im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausbau der Wohnung im DG um 1990

Konstruktionsart Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk

Innenwände Mauerwerk zwischen Garage und Treppenaufgang

Decke Beton

Fassade Wandputz mit Anstrich

 

Dach

Dachkonstruktion: Pfettendachstuhl

Dachform: Satteldach

Dachdeckung: Pfannen

 

Spenglerarbeiten In Kupferblechausführung

Innenputz Vorhanden

Wand-/ Oeckenbehandlung Anstrich

Beheizung Heizkörper im Zimmer (OG)

Fußböden Fliesen in der Garage, Laminat im ausgebautem Speicher

Fenster Holzfenster mit Isolierverglasung

Türen/Tore Elektrisches Sektionaltor mit Holzverkleidung, Holztüre mit Glasauslass zum rückwärtigen Gartengrundstück

Elektroausstattung Vorhanden

 

Baumängel, Schäden, Reparaturstau

 

Das Gebäude stellt sich am Tag der Besichtigung in einem durchschnittlichen Zustand dar. Gravierende, wertbeeinflussende Mängel oder Schäden, die über die übliche Alterswertminderung hinausgehen, waren mit Ausnahme des nach Angabe wiederkehrenden Wassereintritts bei den älteren Dachliegefenstern und des nach Angabe nicht einwandfrei funktionsfähigen Schiebetürelements zum Balkon am Tag der Besichtigung augenscheinlich nicht erkennbar. Die bewertungsgegenständliche Wohnung stellt sich insgesamt in einem durchschnittlichen Zustand dar. Das Bad und auch die tlw. vorhandenen Teppichbeläge entsprechen nicht mehr dem heutigen Zeitgeist.

 

Außenanlagen

 

Holzzaun, größtenteils an Waschbeton mauer, Terrasse mit Bruchsteinplatten, Betonverbundpflaster vor den Garagen, etc.; ansonsten gärtnerisch gestaltetes Grundstück mit Rasenfläche, Heckenbepflanzung, Bäumen, Sträuchern und Büschen.