Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über die landwirtschaftliche HofsteIle mit Wohnhaus, diversen älteren Wirtschaftsgebäuden, Reitplatz, Wegefläche, Grünland und teilw. unkultivierte Fläche/Gewässer in 84149 Ruprechtsberg, Loh 1

• Grundbuch AG Landshut von Ruprechtsberg
• Band 11
• Blatt 381
• Gemarkung Ruprechtsberg
• Flurst. Nr. 581
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Verkehrsfläche zu 3,2296 ha

 

Sachverhalt Das zu bewertende Flurstück ist Gegenstand eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Aufhebung der Gemeinschaft. Es soll der Verkehrs-/Marktwert des Grundstücks ermittelt werden.

 

Verkehrswert: 455.900,-- €

Stichtag: 29.01.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage

Ortslage: Das Bewertungsgrundstück liegt in der Gemeinde Wurmsham und umfasst den Ortsteil/Weiler Loh. Loh liegt östlich von Velden und westlich des Ortsteils Eggersdorfen (Gemeinde Wurmsham).

Wohnlage: Die Wohnlage ist gemäß Capital- Immobilienkompass als mittel zu klassifizieren. Sie ist ländlich geprägt.

Geschäftslage: Keine

Straßen-/Verkehrsanbindung: Von Velden (Am Kornfeld) führt eine Verbindungsstraße über Grünzing und Loh nach Eggersdorfen. Diese Straße verläuft durch das Bewertungsgrundstück. Von Grünzing bis Eggersdorfen handelt es sich bei der Straße um einen Schotterweg .

Nutzungen in Umgebung: Die Flächen um das Bewertungsgrundstück werden hauptsächlich landwirtschaftlich genutzt (nördlich Acker,

südlich Grünland). An der südlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein wasserführender Graben, westlich und östlich befindet sich teilweise Gehölz

 

Beschreibung

Nutzung: Landwirtschaftliche HofsteIle mit Wohnhaus und diversen älteren Wirtschaftsgebäuden, Reitplatz, Wegefläche, Grünland und teilw. unkultivierte Fläche/Gewässer

 

Ausformung: unregelmäßige Ausformung (u.a. unregelmäßige Auskragungen im Westen und im Osten)

Länge/Tiefe: ca. 428 m

Breite: ca. 18 bis 145 m

 

Topografie: insgesamt leichte bis mittlere Neigung des Grundstücks nach Süden und teilweise nach Südwesten. Die Hoffläche (Vierseithof) ist eben bis leicht geneigt und liegt etwas tiefer als der Schotterweg. Der Reitplatz weist eine ebene Fläche auf und liegt deutlich tiefer als der Schotterweg und die Hofstelle. Südlich der HofsteIle und nördlich sowie östlich des Reitplatzes befindet sich jeweils eine steilere Böschung. Das Gelände südwestlich der Reithalle fällt nach Südwesten hin ab. Diese Fläche ist mit Gehölz bewachsen. In der Mitte des Gehölzes ist ein stehendes Gewässer/ehem. Weiher vorhanden. Südlich der Reithalle befindet sich ebenfalls eine Böschung. Im östlichen Bereich des Grundstücks fällt das Gelände teilweise stark vom Schotterweg Richtung Süden/Südwesten ab. An der südlichen Grundstücksgrenze verläuft ein wasserführender Graben

Zuwegung: Schotterweg von Grünzing bis Eggersdorfen, der durch das Flurst. Nr. 581 verläuft, gemäß Bestandsverzeichnis für Gemeindestraßen vom 15.08.1987 öffentlich gewidmet

 

Gemäß Liegenschaftskataster wird das zu bewertende Flurstück wie folgt genutzt:

• Grünland 19.393 m²
• Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft 5.785 m²
• Landwirtschaftliche Betriebsfläche 4.075 m²
• Straßenverkehr oder Weg 1.991 m²
• Unkultivierte Fläche 1.052 m²

 

Erschließung

BauGB Schotterweg, keine Erschließungskosten erhoben.

KAG Wasserversorgung: Grundstück angeschlossen, Herstellungsbeiträge: 8.687,15 DM (erhoben am 24.08.1995 und bezahlt),

Beiträge zum Wertstichtag: 0,68 €/m² Grundstücksfläche (netto + 7 % MwSt.) und 10,05 €/m² Geschossfläche (netto + 7 % MwSt.).

KAG Abwasser: Grundstück nicht an öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen, keine Herstellungsbeiträge erhoben.

Strom Grundstück angeschlossen

 

Gebäudebeschreibung

Die Innenbesichtigung des Wohnhauses wurde dem Unterzeichner beim OT von der Mieterin nicht gewährt.

 

Bauteil Wohnhaus

 

Baujahr: ca. 1905/06

Nutzung: Einfamilienhaus (ob das gesamte Wohnhaus bewohnbar ist, konnte nicht festgestellt werden)

Bauweise: massiv, an das Wohnhaus ist westlich das Bauteil 2 (Sattelkammer) angebaut

Geschosse: Teilkeller (It. Auskunft im OT: Gewölbekeller mit ca. 15 m² ), Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss

Außenmaß: ca. 15,00 m x 9,80 m

Wohnfläche: unbekannt

Giebelhöhe: ca. 8,43 m

Traufhöhe: ca. 5,84 m

Renovierungen: Erneuerung des Dachstuhles und Änderung der Fassade (gemäß Bauantrag vom 15.02.1979)

Dach: Satteldach, eingedeckt mit Betonpfannen, wurde wohl auch im Zuge der Erneuerung des Dachstuhls (1979) neu eingedeck

Dachstuhl: Pfettendachstuhl (lt. Baubeschreibung vom 01.02.1979)

Decken: Stahlbetondecke (It. Baubeschreibung vom 01.02.1979

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, wurden wohl auch im Zuge der Änderung der Fassade (1979) erneuert

Heizung: 3 ältere Holzöfen/Kaminöfen und ein kaputter Kachelofen (keine Zentralheizung vorhanden)

Sanitäre Ausstattung: 1 kleines Bad mit sehr einfacher Ausstattung (It. Auskunft im OT)

Elektrik: Licht und Strom

Balkone: zwei Balkone (im Osten und im Süden), jeweils in Holzbauweise

 

Gesamteindruck: Wohnhaus nach dem äußeren Eindruck mit sehr einfacher Ausstattung, das Bauteil befindet sich nach dem äußeren Eindruck insgesamt in einem alten, verbrauchten und sanierungsbefürftigen Zustand

 

ehem. Schweinestall/Sattelkammer

 

Baujahr: unbekannt, ca. 1905/06

Bauweise: massiv, westlich an das Wohnhaus angebaut

Nutzung: EG: Sattelkammer, Dachgeschoss: Lager

Außenmaß: ca. 11,65 m x 9,80 m

Giebelhöhe: ca. 9,65 m

Traufhöhe: ca. 6,86 m

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss

Dach: Satteldach, eingeschalt, Eindeckung mit Betonpfannen, ein Teil der Sparren und die gesamte Eindeckung wurde wohl zusammen mit dem Wohnhaus (ca. 1979) erneuert

Wände: Ziegelwände, verputzt und gestrichen, die westliche Außenwand ist mit Asbestplatten verkleidet (Entsorgungskosten!), im DG sind die Wände von innen unverputzt

Boden: Beton mit Podesten, teilweise mit Resten der alten Futtertröge

Decke: Beton, verputzt und gestrichen, Deckenhöhe im EG: ca. 2,56 m

Treppen: keine Treppe, Zugang zum OG über Bauteil 3

Fenster: EG: alte Holzfenster mit Einfachverglasung DG: Luken mit Holzverkleidung (Kapellen)

Türen: drei Holztüren, davon zwei mit Metallrahmen

Elektrik: Licht und Strom

Sonstiges:in der Mitte vom EG befinden sich zwei Stützsäulen, PV-Anlage auf der südlichen Dachfläche, Wechselrichter im DG

 

Mängel/Schäden: Schimmel, Ausblühungen, Putzschäden, Risse in der Wand, teilw. Holzwurmbefall im DG

Gesamteindruck: altes Gebäude in schlechtem Zustand, das Dach befindet sich einzig in einem besseren Zustand

 

Stallgebäude mit Pferdeboxen im Westen der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: massiv

Nutzung: Pferdestall (6 Pferdeboxen, einfache Ausstattung), Dachgeschoss: Lager

Außenmaß: ca. 17,40 m x 8,89 m

Giebelhöhe: ca. 8,76 m

Traufhöhe: ca. 6,04 m

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung, nicht eingeschalt, einige Ziegel sind verrutscht oder beschädigt, Vordach im Osten: ca. 3,17 m tief, mit Beleuchtung, Holz unter dem Vordach ist teilw. feucht

Wände: EG: verputzt und gestrichen, DG: Ziegelwand, von innen unverputzt

Boden: Beton

Decke: Böhmisches Gewölbe, verputzt und gestrichen, teilweise provisorisch gestützt, im DG mit Holzdielenauflage (Holzdielen in schlechtem Zustand, teilw. verfault)

Treppen: sehr alte Holztreppe

Fenster: EG: alte Windschutznetze in den Fensterrahmen DG: Luken mit Holzverkleidung (Kapellen)

Türen: zwei alte Holztüren

Anschlüsse: Wasser, Licht und Strom

Sonstiges: Stalleinrichtung aus Eisen (mit Holz verkleidet), zwischen Bauteil 2 und Bauteil 3 befindet sich ein Durchgang (ca. 1,47 m x 4,71 m, Putzschäden, Schimmel), über dem Durchgang sind die Bauteile 2 und 3 verbunden (hier kann man im OG von Bauteil 3 zu Bauteil 2 gehen)

 

Mängel/Schäden: Risse in der Decke, Putzschäden, Schimmel, beschädigte Dachziegel, und kaputter Holzdielenboden im DG

Gesamteindruck: altes Gebäude in schlechtem Zustand

 

Stadl im Süden der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: Holzständerkonstruktion, Außenwände etwa zur Hälfte gemauert, mehrere Holzständer an den Innenseiten der Wände und in der Mitte des Stadls

Nutzung: Offenstall für Pferde

Außenmaß: ca. 14,08 m x 24,11 m

Giebelhöhe: durchschnittl. ca. 11,39 m

Traufhöhe: ca. 7,00 m

Decke: keine

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung, zu ca. 1/4 nicht verschalt, zu ca. verschalt, ein Teil der Dacheindeckung wurde einmal erneuert

Wände: EG: Ziegel unverputzt, DG: Schlitzverschalung, zum Teil verwittert

Boden: Beton

Fenster: keine Fenster, teilw. Luken mit Holzverkleidung (Kapellen)

Tore: alte Holztore und ein Windschutznetz, zum Laufhof im Süden offen

Anschlüsse: Wasser, Licht und Strom

Sonstiges: am Dachstuhl befindet sich ein alter Heukran, PV- Anlage auf der südlichen Dachfläche, Wechselrichter an Innenwand montiert, in einem Eck befindet sich eine Pferdebox (Stallung aus Metall und Holz), zwei Tränkebecken vorhanden, südlich und östlich vom Stadl befindet sich ein großer Laufhof (teilw. betoniert, teilw. Rasengittersteine, teilw. unbefestigt)

 

Mängel/Schäden: feuchte Mauern, Dach von innen teilw. grün, teilw. fallen Ziegel aus der Wand, Holz verwittert, Schimmelbefall, Risse in den Außenwänden Gesamteindruck: schlechter Zustand

 

Pultdachanbau/Futterstelle im Südosten der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, geschätzt ca. 2005

Bauweise: Holzständerkonstruktion

Nutzung: Futtertisch und Futterlager

Außenmaß: ca. 8,97 m x 7,51 m

Höhe: durchschnittl. ca. 3,75 m

Dach: Pultdach mit Trapezblecheindeckung, verschalt

Wände: Außenwände von Bauteile 4 und 6 dienen als Wände, ansonsten offen, an der südlichen und östlichen Seite befinden sich einfache Fressgitter

Boden: Beton, uneben

Sonstiges: unter dem Pultdachanbau befindet sich eine Güllegrube: ca. 3,98 m x 6,55 m und ca. 1,94 m tief (wahrscheinlich ehem. Güllegrube von Bauteil 6)

 

Mängel/Schäden: Feuchteschäden im Randbereich des Pultdaches

Gesamteindruck: sehr einfache Bauweise, mittlerer Zustand

 

Offenstall im Osten der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: massiv

 

Nutzung: ehem. Schweinestall, zum OT: Offenstall für Pferde

• EG: Lagerraum mit Treppenaufgang & Offenstall,
• DG: Lage

 

Außenmaß: ca. 8,63 m x 15,60 m

Giebelhöhe: ca. 6,98 m

Traufhöhe: ca. 4,54 m

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung, nicht verschalt

Wände: EG: verputzt und gestrichen (Putzschäden), Wand zwischen Lagerraum und Offenstall; DG: Ziegelwand unverputzt

Boden: Offenstall: teilw. Beton, teilw. ehem. Spalten mit Holzauflage und Ähnliches; Lagerraum: teilw. Beton, teilw. Lehmboden

Decke: Beton, Deckenhöhe im EG nur 2,06 m

Treppen: Betontreppe

Fenster: EG: alte Stallfenster; DG: Luken mit Holzverkleidung (Kapellen)

Türen: alte Holztüren, Offenstall zum Laufhof offen

Anschlüsse: Wasser, Licht und Strom

Sonstiges: in der Mitte vom Offenstall befinden sich zwei Stützsäulen, Tränkebecken im Offenstall vorhanden, Abluftkamin vom ehem. Schweinestall vorhanden, im Lagerraum befinden sich zwei Weidezaungeräte, östlich des Gebäudes befindet sich ein kleiner Laufhof (teilw. betoniert, teilw. Rasengittersteine )

 

Mängel/Schäden: Putzschäden, teilw. herausgebrochene Ziegelsteine, Dachrinne korrodiert und kaputt, starke Feuchtigkeitseinwirkungen bei den Außenwänden, Schimmelbefall

Gesamteindruck: schlechter Zustand

 

Reithalle nordwestlich der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: massiv

Nutzung: Reithalle, früher: Maschinenhalle und Werkstatt

Außenmaß: ca. 15,52 m x 25,02 m

Reitfläche: ca. 14,67 m x 20,78 m

Teilkeller: im nördlichen Bereich der Reithalle befindet sich ein Teilkeller (ehemals wohl Rübenkeller o.ä.), dieser befindet sich teilweise unter und teilw. über dem Boden, Größe: ca. 3,37 m x 14,67 m, massive Bauweise, Treppen aus Beton, auf dem Teilkeller: Lagermöglichkeit

Giebelhöhe: ca. 7,39 m

Traufhöhe: ca. 4,53 m

Dach: Satteldach mit Holzbinderkonstruktion und Wellasbesteindeckung (Entsorgungskosten!), nicht verschalt

Wände: Betonstein, unverputzt

Boden: Reitsand mit Anteil an kleinen Steinchen, Unterbau unbekannt

Fenster: alte Werkstattfenster

Tore: Holzschiebetore, zum Teil verwittert, zum Teil außen mit Blech verkleidet

Anschlüsse: Licht und Strom

Sonstiges: ehem. Werkstatt und Maschinenhalle waren mit einer Wand getrennt, diese Wand wurde entfernt, ebenfalls wurde ein Kamin entfernt (Loch im Dach)

 

Mängel/Schäden: Dach mit Loch im Bereich des ehem. Kamins, Dach im Bereich von zwei Bindern undicht (Binder bereits durch Feuchtigkeit beeinträchtigt), Dachrinne korrodiert und voller Erde

Gesamteindruck: mittlerer bis schlechter Zustand, zusätzliche Entsorgungskosten für Wellasbesteindeckung

 

Pultdachunterstände nördlich der HofsteIle 8a

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: Holzbauweise

Nutzung: ehem. Lager, aktuell keine Nutzung mehr möglich

Außenmaß: ca. 7,11 m x 3,54 m

Höhe: ca. 2,57 m

Dach: Pultdach mit Bitumen-Dachpappe, verschalt

Wände: Holz- Stulpverschalung, in schlechtem Zustand

Boden: Rasengittersteine

Sonstiges: Vorderseite etwa zur Hälfte offen

 

Mängel/Schäden: starke Schäden, Dach mit Löchern, keine Nutzung mehr möglich

Gesamteindruck: sehr schlechter Zustand (abbruchreif)

 

Pultdachunterstände nördlich der HofsteIle 8b

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: massiv, das Gebäude wurde mit einem Pultdach überbaut

Nutzung: ehem. Lager, aktuell keine Nutzung mehr möglich

Außenmaß: ca. 9,55 m x 6,31 m

durchschtl. Höhe: ca. 3 m

Dach: ehem. Flachdach (teilw. eingestürzt), jetzt Pultdachüberbau (Holzständerkonstruktion ) mit Bitumen-Dachpappe als Eindeckung, verschalt

Wände: Ziegelwand (teilweise eingefallen), Überbau z.T.

Boden: teilw. Beton und teilw. Holzdielen

Decke: Landshuter Decke

Türen: Holztüren/Holztore

Sonstiges: östlich von Bauteil 8b befinden sich zwei weitere kleine Unterstände, die stark verwittert und nicht mehr nutzbar sind, im Bauteil 8b befindet sich Müll/Schrott

 

Mängel/Schäden: starke Schäden, keine Nutzung mehr möglich, einsturzgefährdet

Gesamteindruck: sehr schlechter Zustand (abbruchreif), Pultdachüberbau in mittlerem Zustand (Dachpappe bereits verwittert)

 

ehem. Hühnerstall nordöstlich der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, alt

Bauweise: massiv

Nutzung: Offenstall für Pferde und ein abgetrennter Lager-raum

Außenmaß: ca. 13,62 m x 6,01 m

Giebelhöhe: ca. 4,42 m

Traufhöhe: ca. 2,36 m

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung, nicht eingeschalt

Wände: Betonstein, verputzt und gestrichen, Putzschäden

Boden: Beton, teilw. stark angegriffen/beschädigt

Türen: alte Holztür beim Lagerraum, Vorderseite Stallteil offen

Anschlüsse: Wasser, Licht und Strom

Sonstiges: Tränkebecken vorhanden, im Lagerraum ist die Decke mit Faserzementplatten verkleidet (Decke hängt durch), südlich vom ehern. Hühnerstall befindet sich ein umzäunter Laufhof, der Laufhof ist un-mittelbar südlich vom Bauteil betoniert und ansonsten mit Kunststoff-Rasengitter befestigt

 

Mängel/Schäden: teilw. beschädigte Dachziegel, Dach von innen grün, Dachrinne korrodiert und kaputt, Wände feucht

Gesamteindruck: altes Gebäude in schlechtem Zustand

 

überdachte Futterstelle nordöstlich der Hofstelle

 

Baujahr: unbekannt, geschätzt: knapp 20 Jahre alt

Bauweise: Holzbauweise

Nutzung: begehbare Futterraufe, Vordach dient als Unterstand für die Tiere

Außenmaß: ca. 6,08 mx 4,00 m

Dach: Satteldach, eingeschalt, eingedeckt mit Dachpappe

Wände: Holz- Stulpverschalung im Süden

Boden: Beton

Tore: Flügeltor im Westen

Anschlüsse: Licht

Sonstiges: einfaches Fressgitter im Osten, Nackenriegel im Norden, westlich von der Futterstelle ist der Boden mit Rasengittersteinen befestigt

 

Gesamteindruck: mittlerer Zustand, eigenständig eingeschränkt nutzbar

 

Reitplatz südwestlich der HofsteIle

 

Baujahr: unbekannt, geschätzt ca. 2005

Boden: Sand mit Anteil an kleinen Steinchen sowie Vlies-schnipsel (Entsorgungskosten!), Unterbau: unbekannt

Maß: ca. 40,75 m x 20,97 m

Umrandung: ca. 40,75 m x 20,97 m

 

Gesamteindruck: alter, verbrauchter Zustand, Berücksichtigung der Entsorgungskosten

 

Festmistlager mit unterirdischer Güllegrube

 

Baujahr: ca. 1965 (Aufschrift auf der Betonwand des Festmistlagers )

Außenmaße: Festmistlager: ca. 11,91 m x 12,26 m Güllegrube: unbekannt, wahrscheinlich ca. 3,48 x 11,33 m

Wände: Wand vom Festmistlager aus Beton, ca. 1,28 m hoch

Boden: Beton

 

Mängel/Schäden: Risse in der Wand, die südliche Wand des Festmistlagers ist eingebrochen und provisorisch mit Holz gestützt

Gesamteindruck: schlechter Zustand