Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Gewerbeimmobilie, Brauereiweg 19 in 24939 Flensburg

• Grundbuch: Flensburg
• Blatt: 3171
• Lfd. Nr.: 3
• Gemarkung: Flensburg F
• Flur: 49
• Flurstück-Nr.: 33
• Gebäude- und Freifläche zu 4.122m²

 

Verkehrswert: 247.000€

Wertermittlungsstichtag: 16.02.2023

 

Hinweise:

• Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 50 K 18/19#1, sowie 50 K 18/19#2)
• Gemäß ursprünglichem Auftragsschreiben werden folgende Zubehörgegenstände nicht mitversteigert:

a) Dampfkesselanlage

b) Extraktionsanlage einschließlich des umbauten verschraubten Turmes und Zwischenbau

c) Elektronische Brutto-Absackwaage Fabrikat „Weber" mit Elektronikgerät

d) Rotoplex-Schneidemühle B 40/63, Hersteller Alpine BJ 1975

e) Alpine-Hammermühle BJ 1955, sämtliche Laboreinrichtungen und dafür erforderliches Zubehör, das sich in den Gebäuden (einschließlich des sich auf dem Grundstück befindlichen Schuppens) befindet

 

• Seitens des Sachverständigen wurde das Objekt bereits mit Stichtag 16.02.2015 (Gutachten vom 12.03.2015) und Stichtag 08.01.2020 (Gutachten vom 10.02.2020) bewertet. Das aktuelle Gutachten basiert im Wesentlichen auf den seinerzeit eingeholten Informationen unter Anpassung an die aktuellen Wertverhältnisse. Laut Auskunft beim Ortstermin haben sich seit der Besichtigung im Jahr 2020 keine nennenswerten bzw. werterheblichen Änderungen am Objekt ergeben.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Der bebaute Bereich des Grundstücks befindet sich östlich zum Brauereiweg. Die Straße ist hier vorwiegend zweispurig ausgebaut, asphaltiert und beidseitig mit befestigten Gehwegen versehen, stellenweise sind seitlich öffentliche Stellplatzstreifen angelegt. Auf der Straßenfläche sind noch Schienen vorhanden. In der unmittelbaren Umgebung herrscht unterschiedliche Gewerbebebauung vor, südlich finden sich zum Teil Brachflächen bzw. leer stehende und ungenutzte Gebäude.

Flächennutzungsplan Ein Teilstreifen des Grundstücks (etwa Flurstück 85) zur Batteriestraße wird im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche Typ 2 dargestellt.

 

Rechte und Belastungen Sanierungsverfahren wird durchgeführt; eingetragen am 28.03.2000. Die Ausweisung eines Sanierungsgebietes kann sich wertrelevant auf betroffene Grundstücke auswirken (Anfangs- und Endwert). Der Gesetzgeber hat verfügt, dass Grundstückseigentümer zur Finanzierung beitragen müssen. Wertsteigerungen an den im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken sind demnach von der Kommune abzuschöpfen. Dazu ist am Ende der Sanierung zu prüfen, ob durch die Sanierung der Wert der Grundstücke (Bodenwert) erhöht wurde. Laut Auskunft der zuständigen Stelle sind noch keine Ausgleichsbeträge erhoben worden, dieses erfolgt erst nach dem Abschluss des Sanierungsverfahrens.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Die insgesamt 5.572 m² große Fläche setzt sich aus dem Flurstück 33 (Größe 4.122 m²), dem Flurstück 37 (Größe 158 m², siehe Aktenzeichen 50 K 18/19#2) und dem Flurstück 85 (Größe 1.292 m², siehe Aktenzeichen 50 K 18/19) zusammen. Es weist eine etwa L-förmige Ausbildung auf. Die Geländeoberfläche ist annähernd eben ausgebildet, steigt jedoch im Bereich der Batteriestraße leicht an. Der Zugangsbereich zum Gebäude vom Brauereiweg wurde erhöht angelegt, wobei sich die hier vorgelagerte Rasenfläche und die Feldsteinmauer, gemäß der anliegenden Katasterkarte, vorwiegend im öffentlichen Straßenbereich befinden.

Erschließungszustand Das Grundstück wird durch den Brauereiweg (Gebäudekomplex) bzw. durch die Batteriestraße erschlossen. Dabei handelt es sich jeweils um zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straßen. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind im Brauereiweg vorhanden:

• Wasserversorgung erfolgt über das Nachbargebäude
• Telefonanschluss
• Stromversorgung
• Schmutzwasser und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung Das Grundstück ist im Bereich des Brauereiweges mit einer Gewerbeimmobilie bebaut. Der östliche zur Straße gelegene Teil stellt sich als eingeschossiger Flachdachbau mit Unterkellerung (ehemaliger Luftschutzbunker) dar. Rückwärtig, mit einem eingeschossigen Zwischenbau verbunden, befindet sich ein ca. 25 m hoher Turm mit einer Extraktionsanlage. Der Zwischenbau, der Turm und die Extraktionsanlage sind auftragsgemäß nicht Gegenstand der Wertermittlung. Die Räume im straßenseitigen Gebäude werden im Erdgeschoss zum Teil als Büroräume bzw. Lagerflächen genutzt. Das Kellergeschoss weist Feuchtigkeitseintrag und zum Teil Schimmelbildung auf. Westlich befindet sich ein massives, zweigeschossiges Hallengebäude mit Blechverkleidungen. Im Erdgeschoss sind diverse Gegenstände eingelagert, die gemäß Auskunft vom vorherigen Nutzer stammen. Es muss hier entsprechend mit Aufräum- und Entsorgungsarbeiten gerechnet werden. Das Obergeschoss konnte nicht eingesehen werden, war jedoch laut Angabe nahezu geräumt. Die Hofflächen im Bereich der Gebäude sind vorwiegend befestigt. In Anschluss an das Hallengebäude bis zur Batteriestraße findet sich eine verwilderte, brach liegende Fläche mit Buschwerk und Baumbewuchs. Zum Teil sind abgebrochene Betonteile, Rohrleitungsreste u.a. abgelagert. Auf dem Gelände befand sich ehemals die nordische Kakao- und Schokoladenfabrik. Laut Auskunft des Mieters wird für die straßenseitigen Büro- und Lagerflächen eine monatliche Nettokaltmiete von rd. 550 € entrichtet.

 

Baujahr Der straßenseitige Gebäudeteil wurde laut den Bauunterlagen nach einem Bombentreffer etwa im Jahr 1943 wieder errichtet. Der Bau des rückwärtigen Hallengebäudes erfolgte ursprünglich etwa im Jahr 1924.

 

Lager- und Bürogebäude

Geschosse: Kellergeschoss, Erdgeschoss

Größe: Die Nutzfläche einschließlich Nebenflächen beläuft sich im Erdgeschoss auf rd. 345 m². Im Kellergeschoss beträgt die Fläche rd. 250m².

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: Massives Mauerwerk mit Anstrich bzw. Stahlbeton (Kellergeschoss)

Innenwände: Vorwiegend massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken, stellenweise Leichtbauwände

Unterer Abschluss: Betonboden

Geschossdecken: Stahlbetondecke (ehem. Luftschutzbunker), Estrichaufbau

Dachform: Flachdach bzw. flach geneigtes Dach auf Stahlbetonplatte mit Dachdichtungsbahnen, Fallrohre und Dachrinnen vorwiegend aus Zinkblech, z.T. mit Anstrich

Geschosstreppe: KG/EG: Betontreppen

Innentüren: Holzwerkstoff- und Metalltüren

Fenster: Metallfenster mit Isolier- oder Einfachverglasung, stellenweise Glasbausteine

Außentüren: Metalltüren; Sektionaltore

Sanitärinstallation: Zweckmäßig, der Nutzung entsprechend

Elektroinstallation: Zweckmäßig, der Nutzung entsprechend

Beheizung: Keine Heizungsanlage vorhanden, Wassererwärmung und Raumheizung über Strom

 

Raumbeschreibung

Teilkeller:

Räume: Treppenhaus, Vorraum, 6 Kellerräume

Wandverkleidungen: Mauerwerk bzw. Stahlbeton mit Anstrich

Deckenverkleidungen: Beton und Anstrich

Fußböden: Beton

Sonstiges: Aufgrund von Feuchtigkeitseintrag ist ein Abpumpen des Wassers erforderlich, teilweise Schimmelbeaufschlagung.

 

Erdgeschoss:

Räume: Flur / Treppenhaus, WC, Dusche/WC, Trocknerraum, Lagerraum, Flur, Technikum, 3 Büro- bzw. Besprechungsräume, 2 Labore, Eingangsbereich, Treppenhaus

Wandverkleidungen: Putz mit Anstrich, Fliesen, u.a.

Deckenverkleidungen: Putz mit Anstrich

Fußböden: Fliesen, Estrich mit Anstrich, Linoleumbelag

WC: Dusche, WC, Waschbecken

Sonstiges: Insgesamt für die jeweilige Nutzung ausgelegte, eher einfache Ausstattung.

 

Hallengebäude

Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss

Größe: Die Nutzfläche beläuft sich insgesamt auf rd. 798 m², hiervon entfallen jeweils rd. 399 m² auf das Erd- und Obergeschoss.

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: Stahlbetonskelettbauweise mit Mauerwerksausfachung o.ä., nachträglich mit einer Trapezblechverkleidung versehen, innenseitig überwiegend Putz und Anstrich

Innenwände: Keine bzw. massive Stützen zum Abfangen der Deckenkonstruktion

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrich

Geschossdecken: Massive Stahlbetondecke

Dachform: Satteldach mit Trapezblecheindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Unterschläge aus Holz

Geschosstreppe: Betontreppe

Fenster: Metallfenster mit Einfachverglasung

Außentüren: Metalltüren, giebelseitig Rolltor

Elektroinstallation: Zweckmäßig, der Nutzung entsprechend

Sonstiges: Rückwärtig Außentreppe aus Metall ins Obergeschoss

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Vorwiegend Betonsteinpflasterungen im Bereich der Auffahrt und zwischen den Gebäuden

Einfriedung: Auffahrt zur Straße mit Metalltor und vor dem Gebäude Feldsteinmauer zum Bürgersteig, ansonsten verschiedene Zäune und Buschwerk bzw. Nachbargebäude

Gartenanlage: Zur Straße kleine Rasenfläche, westlich des Hallengebäudes bis zur Batteriestraße brach liegende und verwilderte Grünfläche mit Buschwerk und Baumbestand

Einstufung: Im Bereich der Gebäude übliche Gestaltung, der Nutzung entsprechend; rückwärtig verwilderte Fläche mit verschiedenen Ablagerungen (Fundamentreste, Eternitrohrkästen, u.a.). Laut Auskunft sollen im Erdreich noch Fundamente und Rohrleitungen der ehemaligen Schokoladenfabrik vorhanden sein.