Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert (§ 194 BauGB) des Anwesens Rachelstraße 27 in 84030 Landshut

• Grundbuch: Landshut
• Blatt: 11961
• Gemarkung: Landshut - weißes Viertel
• Flurstück-Nr.: 1710
• Wirtschaftsart und Lage: Rachelstraße 27, Wohnhaus, Hofraum, Garten zur Größe von 339 m²

 

Verkehrswert: 290.000,00 €

Wertermittlungs-/ Qualitätsstichtag: 14.11.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mikrolage

Lage im Stadtgebiet: rd. 3,0 km nördlich des Stadtzentnlms, in der Bayerwaldsiedlung des Stadtteils Industriegebiet, am nördlichen Verlauf der Rachelstraße

Straßenanbindung: über die Rachelstraße, asphaltierte Nebenstraße mit Anliegerverkehr, asphaltierte Gehwege, ortsüblich ausgebaut B 15 südwestlich rd. 1,5 km und B 299 nördlich rd. 2,0 km entfernt, Anschlussstelle LandshutNord der A 92 in rd. 3,3 km erreichbar

ruhender Verkehr: ausreichend öffentliche Parkmöglichkeiten entlang der Straßenfuhrungen

Umgebung: im direkten Umfeld individuelle Wohnbebauung im Ursprung aus den ca. 1950er Jahren prägend, in offener Bauweise und mit einer Höhenentwicklung von EG und ausgebauten DGs

 

Beurteilung der Lage:Die zu bewertende Immobilie liegt im nördlichen Stadtgebiet von Landshut in der Bayerwaldsiedlung. Das direkte Bebauungsumfeld mit Wohngebäuden im Ursprung aus den ca. 1950er Jahren ist von einfacher Prägung. Innerhalb der Stadt Landshut handelt es um eine unterdurchschnittliche Wohnlage.

Untergrundbeschaffenheit: ortsübliche Verhältnisse werden unterstellt

Topographie: der Grundbesitz ist in sich weitestgehend eben

Erschließungssituation: das Grundstück ist verkehrsmäßig über die Rachelstraße erschlossen, diese wurde mit Eintragungsverfügung vom 08.10.1962 zur Ortsstraße gewidmet und am 01.10.1967 endgültig hergestellt, mit Bescheid vom 21.04.1969 ist ein Erschließungsbeitrag von 1.384,30 DM erhoben und vom damaligen Grundstückeigentümer vollständig bezahlt worden, es stehen keine Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB aus. es existieren Anschlüsse an die regionale Elektrizitäts- und Gasversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz. Für das gegenständliche Grundstück und rur den Gebäudebestand werden nach Auskunft der Stadtwerke Landshut keine Herstellungsbeiträge nach KAG geschuldet

Tatsächliche bauliche Nutzung Das Grundstück ist mit einem teilweise unterkellerten freistehenden Einfamilienhaus mit EG, ausgebautem DG und Windfang bebaut. Im Norden schließt ein eingeschossiger Anbau mit Satteldach an. An der Ostgrenze existiert eine Einzelgarage mit Flachdach. Die beiden Nebengebäude (Anbau und Garage) sind nicht unterkellert.

 

Gebäudebeschreibung

Wohngebäude

Allgemeine Gebäudedaten des Wohngebäudes Die in der Bauakte enthaltene Bauvollendungsanzeige nennt als Fertigstellungsdatum den 30.08.1954. Es erfolgte der Hinweis, dass die Fassade noch nicht vollendet war und die Putzarbeiten im KG fehlten.Folgende wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen sind bekannt:

• Ende 1980er/ Anfang 1990er Jahre: z.T. Erneuerung der Fenster und Austausch der Eingangstür zum Windfang, Modernisierung der Sanitärbereiche, Einbau der Heizungsanlage
• zwischen 1995 und 2006: Erneuerung der Dacheindeckung, vmtl. wurde in diesem Zusammenhang auch die Zwischensparrendämmung ausgeführt

 

Brutto-Grundfläche (BG F): insgesamt rd. 179 m2

anrechenbare Wohnfläche (WFL): rd. 95 m2

 

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente / Bodenplatte: vmtl. in Stampf-und Stahlbeton auf tragfähigem Grund Umfassungswände: KG: Stahlbetonwände, 30 cm ab EG: Ziegelmauerwerk, 36,5 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11,5 cm und 24 cm

Decken: zwischen KGIEG Stahlbetondecke und im Übrigen Holzbalkendecken vmtl. mit Füllung

Treppen: zwischen KG und EG einläufige Treppe in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion: zimmermannsmäßiges Satteldach mit ca. 45°-Neigung in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Betonflachdachpfannen auf Traglattung

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre in Metall (z.T. erneuert)

Balkon: nicht ausgeführt

 

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung: mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, gestrichen an der Westfassade Faserzementplatten auf Holzunterkonstruktion, vmtl. aus den 1950er Jahren

Fenster: z.T. erneuerte einflüglige Holzrahmenfenster mit Dreh-/ Kippbeschlag und Isolierverglasung im Übrigen einflügelige Verbund-Drehkippfenster mit Normalglas in Holzkonstruktion, aus dem Baujahr Vorbaurollläden In Kunststoff mit manuellem Gurtzug im KG, im EG beim Bad, Treppenhaus und Windfang sowie im Dachspitz Holzrahmenfenster mit Einfachverglasung

Türen: zum Windfang erneuerte Holzrahmeneingangstür mit Glasfüllung und Seitenteil vom Windfang zum Wohnbereich Haustür mit Holztürblatt und Holzzarge im Inneren gestrichene Füllungstüren mit Holzzargen

Bodenbeläge: Fliesen-, Laminat-und PVC-Beläge (nach Erfordernis erneuert), im KG Rohbeton, im Dachspitz Rohspanplatten

Wandbehandlung: im Wohnbereich überwiegend tapeziert, Badezimmer im EG umlaufend raumhoch gefliest, bei der Küche Fliesenspiegel, im Übrigen verputzt und gestrichen

Deckenuntersichten: verputzt und gestrichen, im KG gestrichene Betonuntersicht, im DG z.T. quadratische Polystyrol- Deckenplatten

Dachdämmung: beim ausgebautem DG in den Dachschrägen Zwischensparrendämmung mit Mineralfaserwolle (z.T. lückenhaft)

 

Treppen:

• zwischen EG und DG gestemmte Treppe in Holzkonstruktion mit Holzhandlauf- und geländer
• zum Dachspitz Dachbodentreppen in Holzkonstruktion

 

Sonstiges: Eingangsvordach in Holzkonstruktion mit Wellplatten Zugangstreppe zum Wohngebäude in Beton mit Fliesenbelag (Belag vmtl. in den 1980er Jahren erneuert)

 

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

 

Sanitärausstattung:

• Bad im EG mit Waschbecken, Einbaubadewanne und Stand-WC mit Druckspülung
• Sanitärraum im DG mit Waschbecken und StandWC mit Druckspülung

 

Heizung / Warmwasser: Gas-Zentralheizung des Herstellers Viessmann, Typ AH-17-01, Baujahr 1991, Nennleistung 17 kW (Angaben gemäß KÜO-Bescheinigung), Abgasführung über Dach; Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen. Warmwasseraufbereitung über Heizung, Speicher des Hersteller Viessmann, Typ Verticell-HG, Baujahr 1991, Speicherinhalt 160 Liter (Angaben gern. Typenschild)

Elektroinstallation: im KG Zählerschrank mit Wechselstromzähler, Schraubsicherungen sowie vmtl. erneuerten Kippsicherungen, Elektrounterverteilung mit Steckdosen, Lichtschaltern und Lichtauslässen

TV/Audio: über Kabel

 

Nebengebäude

 

Allgemeine Daten des Nebengebäudes Das nicht unterkellerte Nebengebäude mit Satteldach schließt nördlich kommun an das Wohngebäude an. Gemäß Bauvollendungsanzeige erfolgte die Fertigstellung am 30.06.1955. Es gibt einen Wasch- und Geräteraum jeweils mit separatem Zugang an der Ostfassade. Der nicht ausgebaute Dachraum ist über die Deckenöffnung im Geräteraum mit einer Leiter erreichbar.

Nutzfläche rd. 16 m2

 

Baubeschreibung des Nebengebäudes

Bauweise: Massivbauweise

Fundamente/ Bodenplatte: vmtl. in Stampf-und Stahlbeton auf tragfähigem Grund

Umfassungswände: Ziegel mauerwerk (24 cm), verputzt und gestrichen

Innenwände: Ziegelmauerwerk (15 cm), verputzt und gestrichen

Decken: Holzbalkendecken, Untersicht verputzt und gestrichen bzw. gestrichene Holzplatten

Dachkonstruktion : zimmermannsmäßiges Satteldach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung: Biberschwanzziegel auf Traglattung

Regenableitung: Regenrinnen und Fallrohre aus Metall

Fenster: zweiflüglige Holzrahmenfenster mit Sprossenteilung und Normalverglasung

Türen: Holzrahmenzugangstüren mit Glasfüllung und Holzzarge

Bodenbelag: Holzbretter und Betonboden

Haustechnik: im Waschraum Ausgussbecken, Waschmaschinenanschluss und Bodenablauf, Strom-und Wasserversorgung über das Wohngebäude

Sonstiges: Kamin im Geräteraum

 

Einzelgarage

 

Allgemeine Daten der Einzelgarage Die nicht unterkellerte Einzelgarage wurde ca. 1990 errichtet. Um-/ Ausbaumaßnahmen, bauliche Erweiterungen sowie wertsignifikante Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind nicht bekannt. Die Garage wird von Süden direkt über die Rachelstraße und die davorliegende grundstückseigene Freifläche erschlossen.

 

Baubeschreibung der Einzelgarage

Bauweise: Stahlbeton-Fertiggarage

Fundamente: vmtl. Streifenfundament in Stahlbeton, frosttiefe Gründung und tragfähiger Grund wird unterstellt

Fassade: verputzt und gestrichen

Dachkonstruktion, /-eindeckung: Flachdach, Eindeckung nicht bekannt

Garagentor: manuelles Garagenschwingtor in Metallkonstruktion

Haustechnik: Stromanschluss über das Wohngebäude

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen: zur Rachelstraße hin Holzzaun mit Zaunpfosten in Metall, seitlich und rückwärtig Maschendrahtzaun, Gartentore in Holz-/ Metallkonstruktion

Geländebefestigungen : Zufahrt zur Garage mit Betonverbundsteinpflaster, Zuwegungen mit Betonplatten bzw. Betonbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung: Grünfläche mit Pflanzen bzw. Sträuchern

Sonstiges: Ver-und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück

Beurteilung: einfache Ausfuhrung und Gestaltung, geringer Freiflächenanteil, durch die beengten Grundstücksverhältnisse ist der rückwärtige Gartenanteil durch die Anlieger einsehbar durchschnittlicher Erhaltungs-und Pflegezustand, wertrelevante Baumängel und -schäden sind nicht bekannt.