Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert (gemäß § 194 Baugesetzbuch) der Wohnung Nr. 36 samt Kellerspind in der Studenten-Wohnanlage 85354 Freising, Rotkreuzstraße 52

• Grundbuch: Amtsgericht Freising von Freising
• Lfd. Nr.: 1
• Blat: 27036
• ME-Anteil: 12,339/1000 Wohnung samt Balkon und Kellerspind
• Gemarkung: Freising
• Flurstück: 1513/4
• Gebäude und Freifläche zu 2.362 m²

Verkehrswert: 200.000 € (lt. Terminsbestimmung (ohne TG-Platz 118))

Wertermittlungsstichtag: 18.11.2025

Hinweis: Im selben Termin wird der Tiefgaragen-Stellplatz Nr. 118 1/1000 MEA (TG-Stpl.) versteigert (siehe Aktenzeichen 2 K 114/25#1).

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Die Studenten-Wohnanlage mit dem zu bewertenden Appartement liegt im nördlichen Stadtteilbereich, an der Rotkreuzstraße, Ecke Karwendelring. Die Hochschule Weihenstephan befindet sich im Südwesten, in rd. 2 km Luftlinie-Entfernung. Das Stadtzentrum (Obere und Untere Hauptstraße) mit Einkaufsmöglichkeiten sowie Dienstleitungsanbietern und Gastronomiebetrieben ist im Süden nach gut 1 km (Luftlinie) zu erreichen. Der Freisinger Bahnhof (mit S-Bahnhaltestelle Richtung München und Flughafen) liegt ebenfalls südlich in knapp 2 km Entfernung. In der Straße Karwendelring ist fußläufig eine Bushaltestelle gegeben.

Erschließungszustand Das Eckgrundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Rotkreuzstraße (asphaltierte Straßendecke, beidseitiger Gehweg mit ausgewiesenem Fahrradweg) sowie durch Kanal, Wasser und Strom erschlossen. Die Tiefgaragen-Zufahrt ist gemäß Auskunft der Stadtverwaltung Freising über öffentliche Verkehrsflächen mit "besonderer Zweckbestimmung" erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Freising zum Stichtag nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Bauzeit und grundrissliehe Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen wurde die Eigentumswohnanlage im Jahr 2021/2022 errichtet. Die Wohnanlage dient der Nutzung für Studierende, Berufs-und Fachschüler während der Dauer ihres Studiums bzw. Ausbildung (vgl. Kapitel 2.3); hier wurde ein Konzept für Ökologie und Landwirtschaft entwickelt (z.B. sog. Claims zur Bepflanzung, Bienenstöcke).

Der Gebäudekomplex gliedert sich in zwei Gebäudeteile mit eigenen Adressen (Haus-Nr. 50 dreigeschossig und Haus-Nr. 52 viergeschossig) sowie eine Tiefgarage. Die Anlage besteht aus insgesamt 67 Wohnungen/Appartements jeweils mit Kellerspind und einer Tiefgarage mit 47 Stellplätzen (z.T. Einzel-, z.T. Duplex-Stellplätze und Vierfachparker).

Im Erdgeschoss ist eine Gemeinschafts-Küche und -Bar vorhanden. Im Untergeschoss sind Gemeinschaftsräume (u.a. Waschraum, Fahrradabstellraum) sowie der Heizungs- und Technikraum untergebracht. Die Tiefgarage ist direkt im Wohngebäude über eine Schleuse zugängig; hier befindet sich der zu bewertende Kfz-Einzel-Stellplatz Nr. 118.

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke der Umfassungswände 25 cm zzgl. Perimeterdämmung), sonstige Umfassungswände aus Hochlochziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d = 36,5 cm) bzw. Beton mit vorgesetzter, außenseitiger Dämmung; Zwischenwände aus Hochlochziegelmauerwerk bzw. als Doppelständer-Trockenbauwände bzw. Beton mit Schallschutz (Angaben It. Baubeschreibung).

Decken: Stahlbeton .

Dach: Flachdach in Teilbereichen mit extensiver Begrünung und innenliegenden Entwässerungsrohren.

Treppen: Treppenhaus: Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag und MetalIgeländer.

Fenster: Holzfenster, farblich lackiert mit Dreifachisolierverglasung, Aluaußenfensterbleche lackiert; Kunststoffrollos; Keller: Kunststofffenster mit Dreifachisolierverglasung.

Böden: Treppenhaus: Natursteinbelag; Gemeinschaftsräume: überwiegend Vinylboden;Keller: z.T. Fliesenbelag, z.T. Estrich

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit Putz und Anstrich

Sanitärinstallation: Waschkeller: Waschmaschinenanschluss für alle Bewohner gegen Entgelt.

Heizung: Fernwärme (Fernwärmeversorgung Freising GmbH/Bayernwerk AG), zentrale Warmwasserbereitung; Wärmeverteilung über Fußbodenheizung.

Laubengänge: Betonkonstruktion mit Betonbrüstung und Blumenkästen.

Aufzuganlage: UG bis 2. OG; Fabrikat KONE, Baujahr 2022; Maximalbeförderung: 8 Personen bzw. 630 kg.

Kellerspind: Abschließbarer Metallspind.

Tiefgarage: Stahlbetonkonstruktion mit Betonstützen; überdeckte Ein- und Ausfahrt, Ampelanlage, Einfahrtstor; beschichteter Beton; Einzelstellplätze und Duplex-Parker.

Appartement Nr. 36

befindet sich im Haus-Nr. 52. Der Gebäudeabschnitt ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, 1., 2. und 3. Obergeschoss. Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um ein möbliertes Ein-Zimmer-Appartement, weIches ausschließlich von Studierenden, Berufs- bzw. Fachschülern bewohnt werden darf. Folglich kann dieses Appartement nur von einem eingeschränkten Personenkreis genutzt werden. Der Grundriss des Ein-Zimmer-Appartements Nr. 36 im 3. Obergeschoss ist funktional. Es besteht aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und einem Bad. Die Räume sind nartürlich über Fenster belichtet und belüftet. Die Größe liegt im Rahmen des ortsüblichen Durchschnitts für ein Studenten-Appartement. Zur Wohnung gehört der Kellerspind Nr. 36

Wohnfläche laut Aufteilungsplan: 24,81 m²

Decken- und Wandbehandlung: Wände und Decken mit Putz und Anstrich; Wandfliesen ca. 1 m hoch im Bad.

Türen: Wohnungseingang Nr. 36: Stahlumfassungszarge, weißbeschichtetes Türblatt, Türspion; innen: weißbeschichtete Röhrenspantüre; UG: Feuerhemmende Metalltüren

Böden: Wohnung Nr. 36: Parkett im Wohnbereich, Fliesenbelag im Bad

Sanitärinstallation: Bad (mit Fenster): Dusche mit Kabine, Waschbecken, Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten

Zubehör: Küchenzeile: Ober- und Unterschränke, 2-er Kochfeld, Geschirrspülmaschine, Spülbecken, Kühlschrank; Einbauschrank, Bettgestell (keine Matratze), Schreibtisch (gemäß Angabe der Mieterin).

Balkon: Betonkragplatte mit Metallgeländer und Blumenkasten.

Außenanlagen

• Keine Einfriedung.
• Verkehrsflächen und Zugangswege mit Plattenbelag.
• Fahrradständer.
• Terrassierter Bereich für Claims zur Bepflanzung.
• Gemeinschaftliche Grünfläche (Aufwuchs bestehend aus Rasen, Bäumen und Strauchwerk)