Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Weinkeller bebaute Grundstück in 56812 Valwig, Moselweinstraße 8

• Grundbuch: Valwig
• Blatt: 1372
• Lfd. Nr.: 62
• Gemarkung: Valwig
• Flur: 22
• Flurstück-Nr.: 88
• Gebäude- und Freifläche zu 394m²

Verkehrswert: 56.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 10.02.2026

Grundstücksbeschreibung

Kleinräumige Lage: Im Ortskern der Gemeinde Valwig gelegen; typisches Moseldorf in schöner Landschaft mit Ferienwohnungen und Restauration, jedoch Geschäfte des täglichen Bedarfs im Ort nicht vorhanden; Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in unmittelbarer Nähe.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; überwiegend offene, zweigeschossige Bauweise

Beeinträchtigungen: Das Objekt liegt vollständig im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Mosel.

Topografie: Von der Straße leicht ansteigend

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Klassifizierte Straße L 98; Straße mit regem Verkehr

Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Asphalt; Gehwege beidseitig vorhanden; Parkbuchten vorhanden

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: mehrseitige Grenzbebauung des Gebäudes;

Gebäudebeschreibung

Weinkeller

Gebäudeart: Weinkeller

Baujahr:

• Rückwärtiges Altgebäude vor 1800 (gemäß Angaben des Eigentümers)
• Erweiterung und Ausbau 1950 (gemäß Angaben des Eigentümers)

Modernisierung: teilweise modernisiert in 1983 (elektrische Leitungen im KG), 1993 (Fenster im KG), 2015 (teilweise Böden und WCs im KG)

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor

Außenansicht: Bruchstein

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss: Einfahrt, Lagerraum, Fassraum, Flaschenlager, Kellerraum, WC-D, WC-H, Füll- und Spülraum, Büro, Lager

Erdgeschoss: Nicht ausgebaute Gebäudehülle ohne Fenster, Türen und Dämmung. Derzeit als Lagerraum genutzt

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: massive Steinbauweise

Fundamente: Bruchstein, Anbau KG: Beton

Kellerwände: Bruchstein

Umfassungswände: Bruchstein

Innenwände: Mauerwerk

Geschossdecken: Stahlbeton, Stahlträger

Treppen:

• Außentreppe: Betonkonstruktion mit Stufen aus Naturstein;
• Geschosstreppe: Betonkonstruktion

Hauseingang: Eingangstür und Tor aus Holz; Eingangstreppe

Dach:

• Dachform: Sattel- und Krüppelwalmdach; Anbau KG Flachdach
• Dacheindeckung: Naturschiefer; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech; Keine Dämmung
• Anbau KG: Bitumen mit Erdschüttung

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: einfache Ausstattung

Heizung: Überalterte Ölzentralheizung mit Brenner im EG. Die Kellerräume werden teilweise durch Flach- und Stahlrippenheizkörper beheizt.

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung: Zentral über die Heizung

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Estrich tlw. mit Fliesen, im EG ohne Belag

Wandbekleidungen: verputzt und gestrichen, im EG ohne Wandbekleidung

Deckenbekleidungen: Im Büro Holzvertäfelung, teilweise Styropor Dämmung

Fenster: Fenster im Keller (1993) aus Kunststoff mit Doppelverglasung Keine Rollos Fensterbänke innen aus Beton; Fensterbänke außen aus Naturstein

Türen:

• Eingangstor KG: Holztor
• Eingangstür KG: Blech Tür

Kellertüren: einfache Türen, aus Holz; einfache Schlösser und Beschläge; keine Zargen

sanitäre Installation:

• KG WC-H: 2 Urinale, 1 Stand-WCs, 1 Handwaschbecken
• KG WC-D: 1 Stand-WCs, 1 Handwaschbecken

besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Küchenausstattung: keine vorhanden

Bauschäden und Baumängel: Putzschäden und Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsschäden durch undichte Flachdachabdichtung

Grundrissgestaltung: Zweckmäßig im KG, Bebauung im EG unzweckmäßig wirtschaftliche Wertminderungen: "gefangene" Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen), mangelnde Raumhöhen, mangelnde Wärmedämmung

Energetischer Zustand: Bezüglich des heute geforderten Wärmeschutzes weist das Gebäude mit der ungedämmten Außenhülle, den auszutauschenden Fenstern und der vorhandenen Heizungsanlage keinen zeitgemäßen Standard auf.

Barrierefreiheit: Eine umfängliche räumliche (bauliche) Barrierefreiheit ist aufgrund der vorhandenen Treppen (Erschließung) sowie der sonstigen Gebäudeausstattung (Türen, Fenster, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen) nicht gegeben.

besondere Bauteile: Eingangstreppe

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist befriedigend bis schlecht. Es besteht erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf.

Außenanlagen

Hofbefestigung / Mauern / Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz