Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Zweifamilienwohnhaus mit Doppelgarage in 84076 Pfeffenhausen, Hans-Widtmann-Straße 19

• Grundbuch: Pfeffenhausen
• Blatt: 2353
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Pfeffenhausen
• Flurstück-Nr.: 1784/16
• Gebäude- und Freifläche zu 625m²

Verkehrswert: 635.000 €

Wertermittlungsstichtag: 28.01 .2026

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das zu bewertende Anwesen liegt im südwestlichen Gemeindebereich in einer kleinen Wohnbausiedlung an der Hans- Widtmann-Straße, knapp 300 m nördlich der Bundesstraße B 299, rd . 700 m südlich der Staatstraße St2643 und rd . 350 m westlich der Moosburger Straße. Die umliegende Bebauung besteht aus Ein-/Zweifamilienhäusern und Doppelhaus hälften. Südwestlich, in rd. 100 m Entfernung befindet sich eine Edeka-Filiale, weiter westlich ist das örtliche Sportzentrum ansässig. Weiter im Süden und Westen (rd. 100 m Entfernung) grenzen landwirtschaftliche Flächen an. Die Wohnlage ist als ruhig zu beurteilen. Das Verkehrsaufkommen auf der Hans-Widtmann- Straße beschränkt sich auf Anlieger.

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Hans-Widtmann-Straße (asphaltierte Straßendecke, einseitige Parkbuchten, kein Gehweg) sowie durch Kanal. Wasser und Strom erschlossen. Erschließungskosten fielen nach Angabe der Marktgemeindeverwaltung Pfeffenhausen zum Stichtag nicht mehr an.

Gebäudebeschreibung

Besichtigung Das zu begutachtende Wohnhaus konnte nur teilweise in Augenschein genommen werden . Besichtigt wurde die Erdgeschoss-Wohnung , das Untergeschoss , das Dachgeschoss, das Treppenhaus, der östliche Bereich der Doppelgarage und weitgehend das Grundstück. Der Zugang zu zwei Obergeschoss-Wohnungen (IL Plan eine große Wohnung) wurde nicht gewährt, sodass diese nicht begutachtet werden konnten (Grund : die Mieter waren nicht anwesend). Des Weiteren wurde die westliche Garagenhälfte und der Garagenspeicher nicht besichtigt.

Vermietung und Verpachtung Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag wie folgt genutzt:

EG- Wohnung mit Garagenstellplatz: eigengenutzt

OG- Wohnung 1 mit Garagenstellplatz: vermietet; monatliche Bruttowarmmiete: 560€

OG- Wohnung 2: vermietet; monatliche Bruttowarmmiete: 590€

Zweifamilienhaus

Bauzeit und grundrissliche Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Angaben der Eigentümerin wurde das Zweifamilienhaus mit Doppelgarage im Jahr 2000/2001 errichtet. Der Bauantrag für ein Zweifamilienhaus wurde 1999 genehmigt. Die vorgefundene Bestandsbebauung weicht zum Teil von den genehmigten Plänen ab. Das Gebäude ist teilunterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. (...) Bei der Ortsbegehung wurde festgestellt, dass entgegen dem Schnittplan ein höherer Kniestock errichtet wurde . Es ist darauf hinzuweisen, dass ein eventueller Ausbau des Dachgeschosses unter Berücksichtigung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (maximal 2 Wohneinheiten, fehlender Stellplatz, fehlender Brandschutz) nicht genehmigungsfähig ist. Das Wohnhaus ist teilunterkellert. Der besichtigte Kellergrundriss entspricht den genehmigten Plänen. Drei Kellerräume sind beheizt. einer davon mit einem Bad ausgebaut (es handelt sich nicht um Aufenthaltsräume gemäß Bayerischer Bauordnung, da keine ausreichende Belichtung gegeben ist). Des Weiteren sind ein Heizraum , Öltankraum und Flur vorhanden. Nordwestlich am Wohnhaus , entlang der Grundstücksnordwestgrenze, ist eine Doppelgarage angebaut (mit Zugang zum Wohnhaus) .

Wohnflächen

• Erdgeschoss-Wohnung rd . 121 m²
• Obergeschoss-Wohnung: rd. 109 m²
• Wohnfläche gesamt: rd. 230 m²

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton, sonstige Umfassungswände aus Gasbetonmauerwerk, tragende Wände aus Ziegel-Mauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände D= 36,5 cm); Angaben lt. Baubeschreibung

Decken: Stahlbeton.

Dach: Satteldach (nicht gedämmt) mit Schalung und Betonpfannendeckung, Giebelgaube; Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech mit Anstrich.

Treppen: Stahlbetontreppe überwiegend mit Natursteinbelag, Metallgeländer.

Fenster: Kunststofffenster mit Innenliegenden Sprossen, Isolierverglasung, Z.T. Natursteinbänke innen, Aluaußenbleche, Kunststoffrollos teils elektrisch betrieben; z.T. bodentiefe Fenster. im DG mit Stahlabsturzsicherungen (sog. französische Balkone ).

Türen:

• Hauseingangstüre (ebenerdig, überdeckt): Leichtmetall- bzw. Kunststoffkonstruktion mit beidseitigen, verglasten Seitenteilen und Oberlichte;
• im Innenbereich:
• Wohnungseingangstüren: weißbeschichtete Türblätter;
• EG- Wohnung: Ganzglastüren;
• OG- Wohnungen: keine Angaben;
• UG: Baumarkttüren .

Böden:

• Treppenhaus und Windfang : Natursteinbelag (Granit);
• EG- Wohnung: überwiegend Natursteinbelag (Granit), im Wohnzimmer mit Boden-Lichtspots;
• OG- Wohnungen (lt. Angabe der Eigentümerin): Fliesenbelag, Laminat;
• UG: Fliesenbelag;
• DG: Rohbeton.

Decken- und Wandbehandlung: Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich; im Innenbereich überwiegend glatter Wand- und Deckenputz, Decken im EG- Bad mit Lichtspots; Wandfliesen raumhoch in den Sanitärräumen, im EG-Bad Naturstein (Granit)

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Kanal , Wasser und Strom angeschlossen.

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter entsprechend in üblichem Umfang vorhanden . Klingel- und Wechselsprechanlage in den Wohnungen .

Sanitärinstallation:

• EG-Bad: Großer Whirlpool, Dusche mit Kabine, zwei Waschbecken , Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Urinal, Bidet, Waschmaschinenanschluss, Handtuchtrockner;
• EG-WC; Handwaschbecken, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten;
• OG-Bäder (It. Angabe der Eigentümerin): Dusche, Waschbecken, WC;
• UG-Bad: Dusche mit Kabine , Waschbecken , Hänge-WC mit Unterputzspülkasten

Heizung: Ölzentralheizung (Fabrikat Buderus) mit zentraler Warmwasserbereitung , Kunststoffbatterietank (Fassungsvermögen 4 x 2.000 I); Wärmeverteilung im EG über Fußbodenheizung , sonst Heizkörper (nach Angabe der Eigentümerin).

zwei Balkone: Stahlbetonkonstruktion mit Metallgeländer, überdeckt.

Zubehör:

• EG-Wohnung: Einbauküche (Anschaffungsjahr ca. 200 1): Ober- und Unterschränke, Induktionskochfeld , Dunstabzugshaube, Backofen, Geschirrspülmaschine, Spülbecken, Kühlschrank;
• OG-Wohnungen : keine Angabe möglich;
• UG : Küchenzeile (einfache Ausführung) : Ober- und Unterschränke, Kochfeld, Dunstabzugshaube, Backofen, Spülbecken.

Doppelgarage

Massivbauweise, Satteldach mit Betonpfannendeckung , Regenrinnen und Fallleitungen aus verzinktem Blech mit Anstrich; Fassade mit verriebenem Putz und Anstrich, zwei Sektionaltore mit Elektroantrieb, Holztrennwand , Fliesenbelag , Kunststofffenster und Türe zum Garten.

Außenanlagen

• Einfriedung mit Maschendrahtzaun auf Betonsockel , Grünhecke, Metalltor zum Garten; Betonmauer zum Garagenvorplatz.
• Hauszugang und Garagenvorplatz mit Betonverbundsteinen belegt.
• Zwei Terrassen (Süd- und Nordost-Ausrichtung) mit Klinkerbelag .
• Garten mit Aufwuchs , bestehend aus Rasen , Strauchwerk und Bäumen.