Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

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Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Reetdachgebäude mit ehemaligem Stallbereich, Waldweg 8, 24969 Lindewitt - OT Linnau

• Grundbuch: Linnau
• Blatt: 103
• BV: 2
• Gemarkung: Linnau
• Flur: 4
• Flurstück-Nr.: 41/5
• Gebäude- und Freifläche zu 2.784m²

Verkehrswert: 324.000 €

Wertermittlungsstichtag: 15.01.2026

Grundstücksbeschreibung

Wohn- und Geschäftslage Der Waldweg ist ein- bis zweispurig ausgebaut, asphaltiert und als durchfahrtbeschränkte Straße eingerichtet. Abgetrennte seitliche Gehwege bestehen nicht sondern lediglich Grünstreifen. In der unmittelbaren Umgebung des Wertermittlungsobjektes

existieren mehrere Wohngebäude, ansonsten finden sich umliegend landwirtschaftliche Flächen. In Sichtweite liegen zudem Windkraftanlagen. Es handelt sind insgesamt um eine ländliche Wohnlage.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch den Waldweg erschlossen. Dabei handelt es sich um eine ein- bis zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind laut Auskunft örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutzwasser mit Anschluss an Hauskläranlage
• Regenwasser versickert

Gebäudebeschreibung

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Reetdachgebäude mit ehemaligem Stallteil (südöstlicher Bereich) bebaut. Das Gebäude verfügt insgesamt über ein Erd- und ein Dachgeschoss. Im Bestand existiert im westlichen Teil jeweils eine Wohnung im Erd- und Dachgeschoss. Der östliche Bereich im Erdgeschoss ist nicht abschließend ausgebaut und befindet sich in einem rohbauähnlichen Zustand. Im östlichen Dachgeschoss bestehen eine Galerie, ein großer Büroraum und mehrere kleinere Nebenräume. Südlich des o.g. Gebäudes liegt ein massives Schuppengebäude mit seitlich angesetztem Doppelcarport. Die nicht überbauten und befestigten Flächen sind überwiegend mit Rasen und Anpflanzungen angelegt.

Gebäude Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes geht laut Auskunft beim Ortstermin auf das Jahr 1770 zurück. Beim Bauamt des Kreises Schleswig-Flensburg waren Bauakten erhältlich, in denen im Wesentlichen folgende Maßnahmen dokumentiert sind:

• ca. 1994 Einbau Büroraum mit Nebenräumen (EG) im Stallteil
• ca. 1995 Ausbau Dachgeschoss
• ca. 2001 Nachtrag zum Ausbau Dachgeschoss

Der Ausbau der Büroräume im Erdgeschoss (Maßnahme aus 1994) wurde nicht abschließend fertiggestellt bzw. gemäß den Zeichnungen umgesetzt. Dieser Bereich befindet sich im Bestand in einem rohbauähnlichen Zustand.

Wohn- und Nutzfläche Die Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes beläuft sich insgesamt auf rd. 482 m². Hiervon fallen auf die einzelnen Bereiche folgende Größen:

• Erdgeschoss: Wohnung EG rd. 144 m²; Diele 2 / Treppenhaus rd. 12 m²; Nicht ausgebauter Bereich rd. 150 m²
• Dachgeschoss: Wohnung DG rd. 74 m²; Sonstiges rd. 102 m²

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: Massives Mauerwerk d= ca. 24 cm mit Putz und Anstrich; Nicht ausgebauter Bereich: 24 cm massives Mauerwerk mit Putz und Anstrich, innen 10 cm Porenbeton

Innenwände: Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken, im Dachgeschoss Leichtbauwände mit Gipskartonbeplankung

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau; Nicht ausgebauter Bereich: Sohlplatte

Geschossdecken: Holzbalkendeckenaufbau, Dielung, Trockenestrich; Nicht ausgebauter Bereich: Dämmung in der Balkenlage (nicht verkleidet), Dielung, Trockenestrich

Dachschrägen: Dämmung zwischen und unter den Sparren, Sparschalung, Gipskartonplatten

Dachform: Straßenseitiger Gebäudeteil: Krüppelwalmdach mit Reeteindeckung und Gauben

Rückwärtiger Gebäudeteil: Satteldach mit Pfanneneindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Holz

Geschosstreppe: Offene Kiefernholztreppe

Innentüren: Kiefernholztüren, ältere Holzkassettentüren mit Anstrich

Fenster: Westlicher Teil: Holzkastenfenster, außen Einfachverglasung mit Sprossenteilung, innen Isolierverglasung; ansonsten vorwiegend Holzfenster mit Sprossenteilung und Isolierverglasung (Dachgeschoss) bzw. Kunststofffenster mit Isolierverglasung und stellenweise einfache Metall-Stallfenster (nicht ausgebauter Bereich im Erdgeschoss)

Außentüren: Holztüren mit Einfachverglasung, Eingangselement Diele 2 aus Holz mit Isolierverglasung, Kunststofftür mit Isolierverglasung (nicht ausgebauter Bereich im Erdgeschoss)

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper, teilweise Fußbodenheizung (Wohnung EG)

Beheizung: Ältere Ölfeuerungsanlage laut Auskunft aus ca. 1995 mit Warmwasserspeicher und Kunststofföltanks

Raumbeschreibung

Erdgeschoss

Räume: Wohnung: Diele 1, Flur, Bad 1, Zimmer, Küche/Essen, Flur, Abstellraum, Bad 2, Wohnzimmer, Windfang, Zimmer, Zimmer; Sonstiges: Diele 2 / Treppe ins Dachgeschoss

Wandverkleidungen: Rauhfaser oder Putz und Anstrich; Tapeten; Küche: Fliesenschild; Bäder: Fliesen raumhoch

Deckenverkleidungen: Rauhfaser und Anstrich; Tapeten; Holzbalken und

Holzdielung

Fußböden: Fliesen, Terrazzo, Teppichboden, PVC-Belag; Bäder: Fliesen

Bad 1: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, geflieste bodengleiche Dusche mit Bodenablauf

Bad 2: Eckbadewanne (Whirlpool), Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Handtuchheizkörper

Küche: Ältere Küchenzeile, Küchenofen (Küchenhexe)

Sonstiges: Diele 2 mit separater Eingangstür und Treppe ins Dachgeschoss; im Bereich der Wohnung betragen die lichten Raumhöhen tlw. nur etwa 2,00 m; Wohnzimmer umlaufend mit Einbauschränken; 2 Kachelöfen, die laut Auskunft noch betrieben werden dürfen

Räume: Nicht ausgebauter Bereich: Flurbereich, Waschküche, Heizungsraum, 4 Räume

Wandverkleidungen: Mauerwerk, überwiegend unverputzt

Deckenverkleidungen: Offene Holzbalkendecke mit Dämmung

Fußböden: Betonsohle

Sonstiges: Ölfeuerungsanlage, Warmwasserspeicher, Kunststofföltanks

Dachgeschoss

Räume: Wohnung: Gang, Bad, Wohnküche, Schlafen

Wandverkleidungen: Gipskartonplatten und Anstrich; Bad: Fliesen; Küche: Fliesenschild

Deckenverkleidungen: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußböden: Laminat; Bad: PVC-Belag

Bad: Wandhängendes WC, Waschbecken, Runddusche mit Kabine, Eckbadewanne, Handtuchheizkörper

Küche: Küchenzeile

Räume: Sonstiges: Galerie, WC, Abstellraum, Büro, Teeküche

Wandverkleidungen: Gipskartonplatten und Anstrich; WC, Teeküche: Fliesenschild

Deckenverkleidungen: Gipskartonplatten und Rauhfaser mit Anstrich

Fußböden: Laminat, Teppichboden; WC: PVC-Belag

WC: Stand-WC mit Spülkasten, Waschbecken, fensterloser Raum

Teeküche: Küchenspüle

Sonstiges: Wassereintrag im Bereich des Abstellraumes und der Teeküche

Außenanlagen

Plattierungen: Straßenseitiger Eingangsbereich und rückwärtig im Bereich zwischen Wohnhaus und Nebengebäude Betonsteinpflasterung, östliche Zufahrt mit Fahrspur aus Kieselsteinen

Einfriedung: Bepflanzte Wälle, Buschwerk und verschiedene Zäune, zur Straße im Bereich des Gebäudes Friesenwall

Gartenanlage: Rasenflächen mit Anpflanzungen und stellenweise Baumbestand, Zierteich

Nebengebäude:

• Massives Nebengebäude: Mauerwerk mit Anstrich, oberhalb Holzverkleidung, Pultdach mit Betondachsteineindeckung, Stallfenster, Bretter und Metalltür. Insgesamt 4 Räume, ein Raum ist mit einer Sauna und einem Duschbereich ausgebaut.
• Östlich angelehnt Doppelcarport in Holzbauweise, tlw. mit Holzverkleidungen geschlossen, Pultdach mit Betondachsteineindeckung
• Beide Dachflächen mit PV-Anlage

Einstufung: Übliche Gestaltung