Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das mit einem Zweifamilienhaus und einer Doppelgarage bebautes Wohngrundstück in 25889 Witzwort, Margarete-Peters-Weg 24

• Grundbuch: Witzwort
• Blatt: 184
• BV: 3
• Gemarkung: Witzwort
• Flur: 019
• Flurstück-Nr.: 41/8
• Gebäude- und Freifläche zu 1.022m²

Verkehrswert: 335.000€

Wertermittlungsstichtag: 03. Februar 2026

Hinweis: (...) Dabei konnte das Objekt bei dem ersten Besichtigungstermin lediglich von außen in Augenschein genommen werden. Bei dem zweiten Ortstermin wurde die südlich gelegene Wohneinheit in Anwesenheit des Mieters besichtigt und die Begehung der nördlichen Wohnung wurde dem Sachverständigen nicht ermöglicht.

Grundstücksbeschreibung

Innerörtliche Lage: Das zu bewertende Grundstück liegt zentral in der Gemeinde Witzwort, nördlich an der Straße "Margarete-Peters-Weg".

Umliegende Bebauung: Unmittelbar nördlich des zu bewertenden Areals befindet sich die Liegenschaft der Grundschule mit den angrenzenden Sportanlagen und ansonsten sind primär Einfamilienwohnhäuser sowie im weiteren Umfeld landwirtschaftliche Betriebe sowie Grün- und Ackerlandflächen vorzufinden. Das Gelände einer großen Meierei ist südlich in ca. 650 m zu erreichen.

Straßenausbau: Die Straße "Margarete-Peters-Weg" verfügt über eine asphaltierte Fahrbahndecke und der Straßenkörper ist beidseitig mit

gepflasterten Gehwegen sowie Beleuchtungs- und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt.

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Die Abwässer werden laut der vorliegenden Baugenehmigung einer Kleinkläranlage zugeleitet.

Lagebeurteilung : Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

• ländliche Wohnlage
• keine wertrelevanten Verkehrsimmissionen, jedoch ist temporär mit erhöhten Immissionen durch die Lage unmittelbar an der Grundschule sowie dem angrenzenden Sportplatz zu rechnen
• durchschnittliche Anbindung an das Straßennetz
• der ländlichen Lage entsprechende Anbindung an den ÖPNV

Besonderheiten: Nähe zum Wattenmeer

Nutzungsart: Die nördliche Wohnung wurde nach den örtlichen Angaben bei dem Besichtigungstermin eigengenutzt und die südliche Wohnung war vermietet. Nach örtlichen Angaben wird für die südliche Wohnung eine monatliche Nettokaltmiete von 400,-- € gezahlt.

Gebäudebeschreibung

Zweifamilienwohnhaus

Baujahr: Das Gebäude wurde nach den vorliegenden Unterlagen etwa im Jahr 1975 errichtet.

Modernisierung: Es fanden nach dem Kenntnisstand des Sachverständigen in den letzten Jahren überwiegend lediglich Instandhaltungsmaßnahmen statt, wobei soweit ersichtlich der WC-Raum in der südlich gelegenen Wohnung modernisiert wurde.

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde in konventioneller Massivbauweiseerrichtet. Es ist eingeschossig mit einem (soweit aus den vorliegenden Bauunterlagen ersichtlich) überwiegend ausgebauten Dachgeschoss erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Zweifamilienwohnhaus in offener Bauweise.

Gründung: Nach den vorliegenden Unterlagen ist eine konventionelle Gründung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte vorhanden.

Unterkellerung: Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die zweischalig erstellten Außenwände sind mit einer weiß gestrichenen Verblendfassade erstellt.

Dachform/Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Walmdachkonstruktion, die mit anthrazitfarbenen Betondachsteinen eingedeckt ist. Auf den westlichen Dachflächen sind Flachdachgauben eingebracht.

Innenwände: Die Innenwände sind massiv gemauert oder ggfs. in Leichtbauweise erstellt.

Decken: Über dem Erdgeschoss ist gemäß Baubeschreibung eine Stahlbeton- bzw. eine Holzbalkendecke verbaut.

Außentüren: Die beiden östlichen Haupteingangstüren bestehen soweit ersichtlich aus älteren Holzrahmenelementen mit einfachverglasten Lichtausschnitten. Ansonsten führen überwiegend zweiflügelige Terrassentürelemente mit Isolierverglasung auf die Terrassenflächen bzw. in den Garten.

Fenster: Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoff- oder Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und teilweise sind Glasbausteine verbaut. Die Fensterelemente verfügen im Erdgeschoss überwiegend über Außenrollläden.

Heizungsanlage: Die Beheizungsart konnte durch den Sachverständigen aufgrund der eingeschränkten Innenbesichtigung nicht gesichert festgestellt werden. Nach den vorliegenden Unterlagen war ursprünglich eine ölbefeuerte Heizungsanlage mit einem Erdtank mit einem Füllungsvolumen von 7.000 I vorhanden.

Besondere Bauteile: Dachgauben, Einbauschränke

Energetischer Zustand: Das Gebäude wurde im Jahr 1975 errichtet. Es weist nach den örtlichen Feststellungen einen aus heutiger Sicht nicht zeitgemäßen Wärmedämmstandard auf. Grundsätzlich bestehen aber nur geringe Nachrüstpflichten für Wohngebäude im Bestand.

Baumängel/Schäden: vorhanden, siehe Gutachten

Südliche Wohnung

Innenausstattung Erdgeschoss

Raumaufteilung: Flur, Küche, Esszimmer, Wohnen, Diele, Abstellraum, Garderobe, WC-Raum

Innentüren: zweiflügelige Mahagoni-Furnierholztür von der Diele zum Wohnzimmer; ansonsten weiße glatte Holztüren in entsprechenden Zargen

Beheizung: über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen und zusätzlich über einen Handtuchheizkörper im WR-Raum

Treppe: offene Terrazzostufentreppe führt in das Dachgeschoss

Bodenbeläge: graue Bodenfliesen im Flur und im WC-Raum; helle Terrazzofliesen im HWR; hell marmorierter PVC-Belag in der Küche; ansonsten Laminat

Wandbekleidungen: im WC-Raum umlaufend raumhoch graue Wandfliesen; in der Küche ein weißes Wandfliesenschild; ansonsten Strukturtapete, Raufaser oder Putz, weiß gestrichen

Deckenunterkleidung: Kassettenplatten im Wohnzimmer; ansonsten Raufaser oder Putz, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung: WC-Raum mit weißer Sanitärausstattung (wandhängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken)

Kücheneinrichtung: L-förmige Einbauküche mit hellen Furnierholzfronten und einer Werzalitarbeitsplatte, Unter- und Oberschränke, EHerd mit Cerankochfeld und Backofen, Edelstahlspüle mit Abtropffläche, Edelstahl-Dunstabzug, Kühlschrank, Geschirrspüler

Dachgeschoss

Raumaufteilung: Flur, Bad/WC, Schlafzimmer mit Raum, Fremdenzimmer, Abstellraum

Innentüren: glatte Mahagoni-Furnierholztüren in entsprechenden Zargen

Beheizung: über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Bodenbeläge: hell marmorierte Bodenfliesen im Badezimmer; ein Raum mit einem älteren Teppichboden; ansonsten Laminat

Wandbekleidungen: im Badezimmer umlaufend türhoch hell marmorierte Wandfliesen; weiße bzw. helle (Struktur-)Tapete oder Raufaser, weiß bzw. farbig gestrichen

Deckenunterkleidung: weiße Strukturtapete oder Raufaser, weiß gestrichen

Sanitäreinrichtung: Badezimmer mit weißer Sanitärausstattung (wandhängendes WC mit Einbauspülkasten, Handwaschbecken mit Unterschrank, Duschwanne mit Echtglasabtrennung, entsprechend der Wände umflieste Eckbadewanne)

Kücheneinrichtung: keine vorhanden

Nördliche Wohnung

Die zu bewertende Wohneinheit liegt im nördlichen Bereich des Gebäudes. Da dem Sachverständigen ein Zutritt zu dieser Wohneinheit nicht ermöglicht wurde, können keine gesicherten Angaben zum bzw. über den Ausstattungsstandard getätigt werden. Es wird eine entsprechend der besichtigten südlichen Wohneinheit durchschnittliche Ausstattung unterstellt

Erdgeschoss Raumaufteilung: Flur, Heizung, Diele, Wohnen, Küche, Speisekammer, Arbeitsraum, Garderobe, WC-Raum

Dachgeschoss Raumaufteilung: Flur, Abstellraum, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad/WC, Dachboden

Nebengebäude

Doppelgarage mit massiven und dem Hauptgebäude angepassten Umfassungswänden, einer mit anthrazitfarbenen Schieferschindeln verkleideten Attika, einem Flachdach und zwei anthrazitfarbenen Sektionaltoren

Außenanlagen

Zuwegung / Zufahrt: Die Zufahrt zur Doppelgarage ist wie die direkt angrenzende Eingangszuwegung mit einer rot-bunten Pflasterung befestigt.

Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über eine hohe Hecke.

Freiflächen: Die Freiflächen sind überwiegend mit Rasen bewachsen. Teilweise sind Zierpflanzbeete angelegt und es sind teilweise ein Baumbewuchs oder Büsche bzw. Sträucher vorzufinden.

Terrasse: Auf der südlichen Gebäudeseite führt von der Zufahrt eine Zuwegung aus grauen Granitsteinen auf eine Holzterrasse, welche dreiseitig über einen hölzernen Sichtschutz umfasst wird. Eine weitere mit roten Spaltklinkersteinen befestigte halbrunde Terrassenfläche befindet sich im südwestlichen Gebäudeeckbereich .

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen befinden sich insgesamt (soweit witterungsbedingt ersichtlich) in einem durchschnittlichen Zustand.