Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus nebst Werkstätten, Büro und 7 Garagen bebauten Grundstücks in 25832 Tönning, Yurian-Ovens-Straße 12

• Grundbuch: Tönning
• Blatt: 1089
• Lfd. Nr.: 6, 8
• Gemarkung: Tönning
• Flur: 23
• Flurstück-Nr.: 34/5, 197, 198
• Gebäude- und Freifläche zu
• Flurstück Nr. 34/5: 32m²
• Flurstück Nr. 197: 5m²
• Flurstück Nr. 198: 765m²

 

Verkehrswert: 165.000,00 € (Gesamtverkehrswert)

Wertermittlungsstichtag: 03.12.2025

 

Hinweis: Flurstück 198 ist im Altlastenkataster aufgrund der Vornutzung als Tankstelle und Kfz-Werkstatt als Verdachtsfläche aufgeführt. Bodengutachten liegen jedoch bislang nicht vor. Hierfür wurde im Gutachten ein Risiko-Wertabschlag von 10.000 € angesetzt. Es wird die Einholung eines Bodengutachtens empfohlen.

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt ist nordöstlich des Zentrums in Tönning in einer Wohnstraße belegen. Das Stadtzentrum ist fußläufig erreichbar. Die Entfernung zum Markt beträgt rd. 700 m.

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; überwiegend aufgelockerte, ein- bis zweigeschossige Bauweise mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Reihen- und Doppelhäusern; Westlich des Bewertungsobjektes grenzt das Gelände der Martje-Flohrs-Schule an. Nordwestlich befindet sich der AWO Ortsverein Tönning; mittlere Wohnlage, einfache Geschäftslage

Beeinträchtigungen: Lärmemissionen durch die benachbarte Schule in den Hofpausen

Topografie: von der Straße nach Südwest hin abfallend; Garten mit Südwestausrichtung

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Anliegerstraße; Straße mit mäßigem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege beiderseitig vorhanden, befestigt mit Betonverbundstein Parkmöglichkeiten waren zum Ortstermin entlang der Straße ausreichend vorhanden.

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser, Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Grenzbebauung durch das südliche Werkstattgebäude; Überbau des südlichen Werkstattgebäudes auf das benachbarte Flurstück 199 eingefriedet durch verschiedenen Zaun, Sichtschutzelemente, Strauchbestand

Altlasten: Gemäß schriftlicher Auskunft vom 12.11.2025 ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster als Verdachtsfläche aufgeführt. Gemäß telefonischer Auskunft der Unteren Bodenschutzbehörde wurde der Standort anhand von Unterlagen / Vornutzung (Tankstelle u.a.) bewertet. Von der Unteren Bodenschutzbehörde wurde hierzu telefonisch weiter erläutert: Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist verpflichtet, den Altlastenverdacht bei einem etwaigen Verkauf anzuzeigen. Bei einer geplanten Neubebauung oder Nutzungsänderungen werden bei Vorliegen eines Altlastenverdachts i. d. R. weitere Untersuchungen (z. B. Bodengutachten) angefordert. Sollte sich dabei eine akute Gefährdung ergeben, wäre voraussichtlich eine Sanierung erforderlich (Bodenaustausch). Da bislang kein Bodengutachten vorliegt, ist der Umfang der Verunreinigung im Rahmen dieses Gutachtens nicht verifizierbar.

Darstellungen im Flächennutzungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan vom 15.12.1979 als gemischte Baufläche (M) dargestellt.

Erhaltungssatzung: Das Bewertungsobjekt liegt im Bereich einer Erhaltungssatzung (Erhaltungssatzung der Stadt Tönning aus dem Jahr 1987). Diese umfasst den historischen Stadtkern der Stadt Tönning und die in der Gründerzeit entstandene Werftsiedlung mit den Straßenzügen Festungs-, Friesen- und Danckwerthstraße. Ziel ist es, die städtebaulichen Eigenarten aufgrund ihrer besonderen städtebaulichen Gestalt sowie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Der Abbruch, bauliche Veränderungen, Nutzungsänderungen sowie die Errichtung baulicher Anlagen bedürfen hiernach einer Genehmigung.

Sanierungssatzung: Das Wertermittlungsobjekt befindet sich im Sanierungsgebiet. Die Sanierungssatzung über das Sanierungsgebiet "Innenstadt" der Stadt Tönning wurde am 20.08.2020 durch die Stadtvertretung beschlossen und trat zum 05.10.2020 in Kraft. Die Sanierungssatzung und das Integrierte Entwicklungskonzept mit vorbereitender Untersuchung können unter www.toenning.de/rathaus/staedtebauforderung eingesehen werden.

Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. § 3 Abs. 4 ImmoWertV 21)

 

Gebäudebeschreibung

 

Einfamilienhaus

Gebäudeart: eingeschossiges, teil unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss; nördlich und südlich Anbau von Gewerbeflächen

Baujahr: Das tatsächliche Baujahr des Wohnhauses ist unbekannt. Der älteste Eintrag in der Bauakte stammt aus dem Jahr 1948 hinsichtlich der Errichtung einer Tankstelle. In einer Bauzeichnung aus dem Jahr 1954 ist das Wohnhaus erstmals "vorhandenes Wohnhaus" darstesteIlt, nebst das nördlich angebauten "Wasch- und Wagenpflegeraumes" (Halle 2). Gemäß Kurzinformation aus dem Altlastenkataster gab es dort 1931 bereits eine Kfz-Werkstatt. Für diese Wertermittlung wird daher ein frei geschätztes Baujahr von ca. 1930 angehalten.

Barrierefreiheit: Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei (kleines Hauseingangspodest. Die Türöffnungen sind im unwesentlichen Umfang 90 cm breit oder breiter (nur die Haustür). Eine barrierefreie Nachrüstung ist nur mit sehr großem Aufwand möglich.

Außenansicht: weißes, eingeschossiges Wohnhaus mit anthrazitfarbenem Satteldach, straßenseitig verputzt mit grauen Fenstern und Türen, im Übrigen weiß gestrichenes Sichtmauerwerk mit weißen Fenstern

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

• Kellergeschoss: 2 Räume und 1 Kriechkeller; Elektrohauptanschluss, Tauchpumpe Durch das von der Straße aus nach Südwesten hin abschüssige Gelände ist der Kellerbereich gartenseitig ebenerdig. Ein Zugang von außen ist jedoch nicht vorhanden.
• Erdgeschoss: Treppenflur, Küche, Bad, Waschraum/Kellerabgang, Wohn- und Esszimmer
• Dachgeschoss: Flur, Schlafzimmer mit Ankleide, Kinderzimmer

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Teilmassivbau

Umfassungswände: Mauerwerk

Die Außenwandstärke im Bereich der Hauseingangstür beträgt ca. 30 cm und

in der Ankleide im DG rd. 28 cm.

Außenwand im Kinderzimmer mit Leichtbauvorsatzschale

Innenwände: teilweise massiv, teilweise Leichtbauweise

Geschossdecken:

• Betondecke über dem Kellergeschoss
• Holzbalkendecke über dem Erdgeschoss

Treppen:

• Kellertreppe: Holz (verkehrt herum, provisorisch eingebaut)
• Geschosstreppe: geradläufige, weiß lackierte Holzwangentreppe mit Teppichfliesen und Eisengeländer
• Bodeneinschubtreppe zum Spitzboden

Hauseingang( sbereich): Eingangstür aus Kunststoff (außen grau, innen weiß), mit Oberlicht und Lichtausschnitten (isolierverglast) halbrundes Hauseingangspodest in Naturstein, Hauseingangsüberdachung

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten
• Dachform: Sattel- oder Giebeldach
• Dacheindeckunq: Anthrazitfarben lackierte Dachpfannen
• Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung (n. A. nach 2014 erneuert); Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter

Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Gas), Errichtung 2014 (Fa. Elco, Thision Mini); Flachheizkörper, Stahlradiatoren, Handtuchheizkörper und Fußbodenheizung im Bad

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung

 

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: überwiegend Laminat bzw. Klick-Vinyl

• Bad: Fliesen, eine Stufe zum Bereich mit WC und Waschbecken, weitere Stufen hinauf zur Dusche
• Waschraum: ohne Belag
• Kinderzimmer: textile Auslegware

Wandbekleidungen:

• überwiegend einfache, verschiedene Tapeten, Raufaser
• im Flur teilweise auch Riemchen
• Küche mit Metallverkleidung im Bereich der Küchenzeile
• Bad türhoch gefliest, darüber Anstrich

Deckenbekleidungen: überwiegend Raufaser oder Profilholzverkleidung/Deckenpanel

Fenster: Einfachfenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung (2-fach), teilweise mit Sprossen; Velux-Dachflächenfenster im Flur DG aus Kunststoff mit 2-fach-lsolierverglasung; Fensterbänke innen aus Holzwerkstoff, kunststoffummantelt; Fensterbänke außen aus Klinker teilweise Rollläden an den Fenstern (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Ankleide, Kinderzimmer)

Türen:

• Eingangstür: Kunststofftür mit Oberlicht und Lichtausschnitten (isolierverglast), außen grau, innen weiß
• Zimmertüren: überwiegend weiße Landhaustüren mit Füllungsoptik in passenden Zargen, Langschildbeschläge mit Porzellangriff, Kunststoff-Falttür zur Küche in einer Holzzarge, Falttür zwischen Schlafzimmer und Ankleide

sanitäre Installation:

• Vollbad: 1 eingebaute Wanne, 1 eingebaute Dusche mit Thermostatventil (bodengleich, zu erreichen über mehrere Stufen nach oben, lichte Höhe im Duschbereich ca. 2,16 m), 1 wandhängendes WC, 1 Waschtisch mit 2 Waschbecken, Handtuchheizkörper; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster (modernisiert nach 2014)
• Waschraum I Kellerabgang: Waschmaschinenanschluss

Küchenausstattung: winkeiförmige helle Einbauküche im Landhausstil mit profilierten Fronten, Laminatarbeitsplatte, Geschirrspüler Fa. Bauknecht, Ofen mit Cerankochfeld Fa. Bauknecht, weißem Spülbecken mit Abtropffläche und Einhebelmischbatterie, Geschirrspüler, Kühlschrank als separates Standgerät N. A. des Eigentümers war die Einbauküche bei Erwerb im Jahr 2014 bereits vorhanden.

wirtschaftliche Wertminderungen:

• "gefangene" Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen),
• mangelnde Wärmedämmung

 

Besondere Bauteile I Einrichtungen, Zustand des Gebäudes

besondere Bauteile: halbrundes Hauseingangspodest aus Naturstein nebst Hauseingangsüberdachung

besondere Einrichtungen: Einbauküche

Besonnung und Belichtung: gut

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist noch befriedigend. Es besteht ein in Teilen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Es sind Baumängel/-schäden vorhanden.

 

Bürotrakt mit 5 Garagen

Baujahr vor ca. 1958 (ursprünglich 8 Garagen); Bauschein 600109502017 vom 26.07.2017: Umnutzung der Garagen in Werkstatträume

Ausstattung

• Massivbau
• Flachdach, Eindeckung teilweise mit Bitumenbahnen, teilweise mit Trapezblech
• Garage 1 (EG straßenseitig) mit Holztor, 2-flügelig, Betonboden, Deckeninnenverkleidung mit OSB-Platten, Licht- und Starkstromanschluss
• Garagen 2 bis 5 (KG hofseitig) mit elektrischen Kunststofftoren, Betondecken, Betonboden, Stromanschluss;
• Garage 4 mit Bodenbelag und einseitiger Glas-Wandverkleidung
• Kunden-/Lagerraum mit bodentiefen, feststehenden Kunststoff-Fenstern und Kunststoffür mit bodentiefer Verglasung (2-fach-lsolierverglasung), Flachheizkörper, Radiatoren
• WC: Stand-WC mit Aufputzspülkasten und Waschbecken, Fußboden gefliest, Wände mit Strukturputz
• Büro: Laminatfußboden, Platten-Flachheizkörper, Strukturputz an Wänden und Decke, Kunststoff-Fenstern/ -türen mit Isolierverglasung, straßenseitig bodentief, hofseitig mit Sprossen.

 

Halle 1 (Werkstatt mit 2 Garagen)

Baujahr ca. 1958 (Bauschein 185/58: Garagenanbau); Bauschein 600109502017 vom 26.07.2017: Umnutzung der Garagen in Werkstatträume

Ausstattung:

• Massivbau
• Flachdach/flach geneigtes Dach, Eindeckung mit Bitumenbahnen

Werkstattausstattung:

• Deckeninnenverkleidung: Styropor
• Boden: Beton
• Stromanschluss, Starkstromanschluss, Sicherungskasten mit Schraub- und Kippsicherungen
• weißes Kunststoff-Fenster mit 2-fach-lsolierverglasung
• Schnelllauftor zur Untergliederung
• elektrisches Eingangstor mit integrierter Tür
• Im Kellergeschoss befinden sich 2 Garagen mit elektrischen Kunststofftoren. Garage 6 ließ sich beim Ortstermin nicht öffnen. In Garage 7 befindet sich ein Wasserkanister für den Wasserfall der Ritterburg.

 

Halle 2 (Werkstatt)

Baujahr ca. 1953 (Bauschein 5/218/53 für einen Wasch- und Wagenpflegeraum)

Ausstattung:

• Massivbau
• manuell bedienbares Tor (lichte Höhe ca. 3,2 m) mit integrierter Tür und Lichtausschnitt
• Fußboden: Fliesen
• Wände teilweise gefliest (mit Anstrich), teilweise geputzt
• Holzfenster (Nordseite) und Kunststofffenster (Westseite) mit Isolierverglasung
• (Stark-)stromanschluss

 

Baumängel und Bauschäden an den Baulichkeiten

Beim Ortstermin wurden verschiedene Baumängel/-schäden festgestellt (siehe Gutachten)

 

Außenanlagen

 

• Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz,
• Bereich östlich der Gebäude überwiegend mit Asphalt befestigt, teilweise auch Betonsteinpflaster und Betonplatten
• Nordseite und Zufahrt zu den hofseitigen Garagen mit Split befestigt
• Rasenstreifen im südwestlichen Grundstücksbereich
• Kunstrasen
• Kinderspielanlage (Ritterburg) in der südwestlichen Grundstückecke
• Kleintiergehege
• Einfriedung (verschiedener Zaun, Sichtschutzelemente)