Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Eigentumswohnung in 89335 Ichenhausen, Krumbacher Straße 1

• Grundbuch: Günzburg von Ichenhausen
• Blatt: 4727
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Ichenhausen
• 343,74/1.000stel Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit mit Keller
• Flurstück-Nr.: 445
• Gebäude- und Freifläche zu 207m²

Verkehrswert: 120.000 €

Wertermittlungsstichtag: 16.03.2026

Grundstücksbeschreibung

Lage des Objektes Das Bewertungsobjekt ist in der Gemeinde Ichenhausen an der ‚Krumbacher Straße' gelegen. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend durch kleinere Wohn- und Geschäftsgebäude sowie Mehrfamilienhäuser in offener Bauweise geprägt.

Umgebungsbebauung Offene Bauweise; überwiegend Wohn- und Geschäftshäuser; ein- bis zweigeschossig.

Parkplatzsituation Normale Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum.

Einschätzung der Lage Die Wohnlage wird als leicht unterdurchschnittlich eingeschätzt.

Topographische Lage Das zu bewertende Grundstück ist nach Westen hin leicht abschüssig.

Ver- und Entsorgung Das Grundstück ist an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung sowie an die kommunale Abwasserkanalisation angeschlossen.

Überschwemmungsgebiet Gemäß einer Abfrage im Hochwasserrisikomanagementsystem (LUBW) am 10.04.2026 liegt das Bewertungsgrundstück innerhalb eines Bereichs mit einer sehr geringen Gefährdung durch Hochwasser (GK1). Die statistische Wahrscheinlichkeit eine Hochwasserereignisses liegt bei seltener als einmal in 200 Jahren. Dementsprechend wird von keinem Einfluss durch Hochwasser ausgegangen.

Herrschvermerk Geh- und Fahrrecht an dem Grundstück Flst. 443, eingetragen im Grundbuch von Ichenhausen, Ichenhausen Blatt 4638, Abt. II Nr. 1.

Gebäudebeschreibung

Wohn- und Nutzfläche

• WE Nr. 2 im OG: rd. 69 m² WF.
• Kellerraum im UG: rd. 8 m² NF.

Konstruktion / technische Gebäudeausstattung

Art des Gebäudes Wohn- und Geschäftsgebäude.

Geschosse Untergeschoss, zwei Obergeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss.

Baujahr Schätzungsweise um 1930; Modernisierung der Wohneinheit 2023/2024.

Bauart Massivbauweise.

Fundamente Beton-Streifenfundamente (Annahme).

Fassade Mauerwerk, verputzt und gestrichen.

Dach Satteldach mit Ziegeln eingedeckt (ungedämmt).

Wände

• Außen: Massiv.
• Innen: Massiv.

Geschossdecken Holzbalkendecken (Annahme aufgrund Baujahr).

Treppenhaus Vorhanden; Erschließung an der südlichen Gebäudeseite.

Elektroinstallationen Einfach und dem Baujahr entsprechend (Annahme aufgrund Baujahr).

Heizungsanlage Öl-Zentralheizung mit Wandheizkörpern und zentraler Warmwasserversorgung.

Lüftung Fensterlüftung; Bad mit Tageslicht.

Energetischer Zustand (...) Es liegt kein gültiger Energieausweis im Rahmen der Wertermittlung vor. Aufgrund des Ursprungsbaujahres sowie dem Eindruck bei der Besichtigung wird von einem hohen Energieverbrauch ausgegangen.

Modernisierungen/ Renovierungen Die zu bewertende Wohneinheit wurde aussagegemäß in den Jahren 2023 und 2024 modernisiert. Es wurde der komplette Innenausbau (Fußboden, Türen, Küche, Sanitäranlagen) erneuert.

Baumängel/ Bauschäden/ Instandsetzungsrückstau Es konnte folgender Instandhaltungsrückstau festgestellt werden:

• Loch in der Wohnzimmerwand
• Schimmelbildung hinter einem Heizkörper
• Heizungsraum Wasserschaden mit eintretendem Wasser
• Fliesen in der Dusche tlw. defekt

Beurteilung des baulichen Zustandes Die bewertende Wohnungseinheit Nr. 2 weist einen leicht unterdurchschnittlichen Bauzustand auf. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem mäßigen Bau- und Unterhaltungszustand.

Wohneinheit Nr. 2

Art 3-Zi.-Whg.

Wohnfläche WE Nr. 2; OG: rd. 69 m² WF. Hinweis: Die Wohnfläche wurde anhand des vorliegenden Grundrisses abgeleitet.

Konzeption

• OG: 1 Wohnraum, 1 Schlafzimmer, 1 Kinderzimmer, 1 Küche, 1 Bad mit Tageslicht, 1 Flur.
• UG: 1 Kellerraum.

Ausstattung

Bodenbelag: Laminat, Fliesen.

Fenster: Zweifach verglaste Kunststofffenster.

Sanitäranlagen: Durchschnittlicher Standard.

Belüftung: Fensterlüftung (manuell).

Wände: Verputzt und gestrichen.

Beheizung: Öl-Zentralheizung mit Wandheizkörpern.

Elektroinstallationen: Durchschnittlich und baujahrestypisch.

Küche: Vorhanden.

Beurteilung Ausstattung Die Ausstattung der Wohneinheit Nr. 2 wird als durchschnittlich beurteilt.

Außenanlagen

Befestigt und mit Zuwegungen ausgestattet. Das gesamte Grundstück ist überbaut bzw. versiegelt.