Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert des mit einer Doppelhaushälfte und einer Einzelgarage bebauten Grundstücks in Hangweg 4, 89250 Senden

• Grundbuch: Aufheim
• Blatt: 1164
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Aufheim
• Flurstück-Nr.: 90/5
• Wohnhaus, Nebengebäude, Garten, Hof- und Gebäudeflächen zu 1164m²

Verkehrswert: 330.000€

Wertermittlungsstichtag: 3. Dezember 2025

Hinweise:

• Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 12/25#1)
• Das Grundstück konnte in den frei zugänglichen Bereichen in Augenschein genommen werden. Ein Zugang zur gegenständlichen Doppelhaushälfte war zu beiden Ortsterminen nicht möglich, da beim 1. Ortstermin niemand anwesend war und beim 2. Ortstermin der Zugang durch die Bewohnerin nicht gewährt wurde.

Grundstücksbeschreibung

Lage im Stadtgebiet: im südlichen Bereich des räumlich selbstständigen Stadtteils Aufheim, rd. 2,0 km vom Zentrum Sendens entfernt

Straße / Art / Ausbauzustand: Hangweg / zweispurige Anliegerstraße / asphaltiert, mit einseitigen Gehweg

Immissionsbelastungen: aufgrund der südlich verlaufenden Bundesstraße B 28 wirken leichte (Straßen-) Lärmimmissionen auf das Grundstück ein (...) Die Grundstücke befinden sich im grünen Bereich der Lärmkarte, was einer berechneten Lärmbelastung von 55 bis 59 db(A) entspricht.

Parkplatzsituation: ausreichend Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum vorhanden

Umgebungsbebauung: überwiegend freistehende, ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel- und Reihenhausbebauung, tlw. mit ausgebauten Dachgeschossen, Bausubstanz meist aus den 1960er/1970er Jahren

Oberflächenbeschaffenheit: die Oberfläche des Grundstücks fällt von Nordosten nach Südwesten um etwa eine Geschosshöhe ab;

Erschließungs(beitrags)situation: Das Grundstück schließt direkt an öffentlich gewidmete Straßenflächen an. Es weist ansonsten einen ortsüblich erschlossenen Grundstückszustand auf. Nach den vorliegenden Informationen der jeweiligen Erschließungsträger fallen für die vorhandene Bebauung keine Erschließungsbeiträge mehr nach BauGB an.

Gebäudebeschreibung

Bebauung: Das Grundstück Flurstück-Nr. 90/5 ist mit einer Doppelhaushälfte und einer Einzelgarage bebaut.

Doppelhaushälfte

Allgemeine Gebäudedaten

Gebäudeart: Doppelhaushälfte in Massivbauweise

Baujahr: 1968

Unterkellerung: vollständig unterkellert

oberirdische Geschosse: Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss

Wohnfläche (WF): insgesamt rd. 137 m2

Raumaufteilung, EG: Flur, Gäste-WC, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer mit Zugang zur Terrasse (vgl. Grundriss in Anlage 1/2)

Raumaufteilung, DG: 3 Schlafräume bzw. Kinderzimmer, Bad/WC

Konstruktive Bauteile

Fundamente / Gründungen: vmtl. Streifenfundamente aus Stahlbeton

Umfassungswände: Stampfbeton, 30 cm

Außenwände: Ziegelmauerwerk, 30,0 cm

Innenwände: Ziegelmauerwerk, 11,5 cm bzw. 24,0 cm

Decken: Stahlbeton

Dachkonstruktion: 25° geneigtes Satteldach in Holzbalkenkonstruktion

Dacheindeckung: Betondachsteine

Außentür: lt. Gutachten „Hirsch": Eingangstür als massive Holztüre mit Glasausschnitten, Türgriff aus Leichtmetall und feststehendes Seitenteil; Nebeneingangstür aus Holz;

Treppen: lt. Gutachten „Hirsch": halbgewendelte Geschosstreppe, als Zweiholmtreppe in Stahlkonstruktion ausgeführt, mit Trittstufen aus Holz (mit zusätzlichem Textilbelag), kunststoffummantelter Stahlhandlauf und Stahlbrüstung; Außentreppe als einläufige Stahlbetontreppe mit Holzbelag, Stahlgeländer und Holzhandlauf;

Fenster / Fenstertüren: Holzrahmenfenster/-fenstertüren mit 2-Scheiben-Verglasung, Dreh- und Kippanschläge sowie Kunststoffgriffe, Kunststoffrollläden mit mechanisch bedienbarem Textilgurtzug; lt. Gutachten „Hirsch": Kunststoff-Dachflächenfenster

Balkon / Terrasse: südwestlich vorgelagerte Terrasse im UG mit keramischem Fliesenbelag; lt. Baubeschreibung: südwestlicher Balkon im EG, mit keramischem Fliesenbelag sowie Beton- und Holzbrüstung

Gebäudeausstattung

Fassadengestaltung: mehrlagiger Rauputz, überwiegend weiß gestrichen; lt. Baubeschreibung: südwestliche Fasse mit Holzschalung verkleidet im Sockelbereich farblich abgesetzt

Innentüren: lt. Gutachten „Hirsch": Holzfüllungstüren in Holzzargen, teilweise mit Glasfullung, Türgriffe aus Leichtmetall; im KG vereinzelt Stahltüren

Bodenbeläge:

• KG: überwiegend keramischer Fliesenbelag, tlw. auch Laminat- und Textilboden;
• ab EG: überwiegend Laminatboden, Küche und Sanitärräume mit keramischem Fliesenbelag

Wand- / Deckenbeläge: lt. Gutachten „Hirsch": überwiegend verputzt und gestrichen bzw. tapeziert, Decken tlw. mit Holzpaneelen verkleidet; Duschbad im UG: überwiegend verputzt und gestrichen, keramischer Fliesenbelag im Spritzbereich; Gäste-WC im EG: raumhoch gefliest; Küche mit keramischem Fliesenspiegel im Arbeitsbereich;

Sanitärausstattung:

• UG: Duschbad, bodengleiche Dusche mit Schlauchbrause und Einhebelmischbatterie, Hängeklosett mit Unterputzspülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie; aus dem Jahr 2015
• EG: Gäste-WC, bestehend aus Standklosett mit Spülkasten und Handwaschbecken mit Einhebelmischbatterie; im Standard des Baujahrs

Gebäudetechnik

Heizungsinstallation: lt. Gutachten „Hirsch": Öl-Zentralheizung, lt. Gutachten „Hirsch": Wärmeabgabe über Flachheizkörper

Warmwasserversorgung: über Zentralheizung;

Elektroinstallation: unbekannt, Annahme: veraltete Elektroinstallationen mit einer ausreichenden Anzahl an Brennstellen, Steckdosen und Telefonanschlüssen

Sonstiges: lt. Gutachten „Hirsch": Solarthermie Anlage

Einzelgarage

Baujahr: 1968

Bauweise / Ausstattung: Massivbauweise aus Mauerwerk, Flachdach mit straßenseitigem Holzkipptor, manuell bedienbar; vmtl. glatt gestrichener Rohbetonboden

Erhaltungszustand: leicht unterdurchschnittlich

Außenanlagen

Einfriedungen: überwiegend mit Heckenbewuchs

Geländebefestigungen: asphaltierte Garagenzufahrt und mit Betonsteinen gepflasterte Zuwegung zum Wohnhaus

Freiflächen-/Gartengestaltung: unbekannt, Annahme: Rasenflächen mit vereinzeltem Strauch- und Baumbewuchs, in weitgehend gepflegter gärtnerischer Gestaltung

Nebengebäude: unbekannt