Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in Rosenstraße 7, Illertissen

• Grundbuch: Illertissen
• Blatt: 5601
• Gemarkung: Illertissen
• Flurstück-Nr.: 46/2
• Gebäude- und Freifläche zu 95m²

Verkehrswert: 195.000€

Wertermittlungsstichtag: 28.01.2026

Hinweise:

• Innenbesichtigung war nicht möglich.
• Zum selben Termin wird ein weiteres Grundstück versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 44/25#1)

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im Stadtzentrum der Kleinstadt in ruhiger Lage. Die öffentlichen und kirchlichen Einrichtungen der Innenstadt sind fußläufig gut erreichbar. Ansonsten ist ein eigenes Fahrzeug hilfreich.

Sonstige öffentlich-rechtliche Merkmale Das Grundstück liegt in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet. Ausgleichsbeiträge fallen nicht an. Es befindet sich im Bereich eines Bodendenkmals. Bodeneingriffe sind genehmigungs- und überwachungspflichtig.

Privatrechtliche Merkmale Das Gebäude ist räumlich mit dem Nachbargrundstück auf Flst. Nr. 46/3verbun-den. Dieses ist Bestandteil eines separaten Versteigerungsverfahrens am Amtsgericht Neu-Ulm, Aktenzeichen 3 K 29/25 (3 K 44/25#1). Beide Grundstücke befinden sich derzeit im Eigentum der Streitparteien. Für die Trennung der Gebäude liegen keine öffentlich-rechtlichen oder privatrechtlichen Vereinbarungen vor. Ein gemeinsamer Zwischenbau zwischen dem hier gegenständlichen Hauptbau und dem Nachbargebäude auf Flst. Nr. 46/3wird nachfolgend anteilig aufgeteilt. Das Gebäude steht allseitig direkt an der Grenze. Im Osten und Süden befinden sich die Nachbargebäude ebenfalls direkt an der Grundstücksgrenze. Auch hierzu liegen keine Vereinbarungen vor.

Erschließung Das Grundstück wird von Westen über die öffentlich gewidmete „Rosenstraße" und von Norden über das öffentlich gewidmete „Rosengäßchen" erschlossen. Die Erschließungskosten- und Herstellungsbeiträge nach BauGB und KAG sind laut Auskunft der Stadtverwaltung für das Grundstück sowie für die vorhandene und genehmigte Bebauung abgerechnet und bezahlt. Im Falle einer zusätzlichen Bebauung fallen gegebenenfalls weitere Herstellungsbeträge für Kanal und Wasser an.

Kostenverursachende Verbesserungsmaßnahmen sind in absehbarer Zeit nicht geplant, sodass das Grundstück derzeit als erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei angesehen werden kann. Es gelten die örtlichen Satzungen. Das Gebäude ist vermutlich an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen.

Nachbarbebauung Überwiegend zweigeschossige Gebäude mit gemischter Nutzung und teilweise eingeschossige Garagen.

Gebäudebeschreibung

Objektbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein vollunterkellertes zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit vermutlich ausgebautem Dachgeschoss bzw. mit Flachdach in Massivbauweise in zentraler Lage der Kleinstadt Illertissen. Das Gebäude wurde am 23.04.1953,der Umbau und Dachgeschossausbau am 01.12.1994 baurechtlich genehmigt.

Bauliche Besonderheiten: Grenzbebauungen, Verbindung zum Nachbargebäude sind sichtbar.

Art des Gebäudes Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise mit Satteldach bzw. um einen zweigeschossigen unterkellerten Zwischenbau mit Flachdach. Dieses dient als Dachterrasse. Der Zwischenbau dient als Verbindungsbau zwischen den beiden Flurstücken 46/2 und 46/3 und wird von beiden Seiten auch genutzt. Die Dachterrasse wird grenzüberschreitend von der hier gegenständlichen Seite genutzt. Dies war bislang kein Problem, da es sich um Eigentümergleichheit handelte (...)Betroffen sind von dieser Teilung des Zwischenbaus laut Planeintrag ein Kellerraum, je ein Zimmer im Erd- und Obergeschoss sowie die oben genannte Dachterrasse.

Baujahr und Modernisierungen Im Jahr 1953 wurde ein Bauantrag seitens der Baurechtsbehörde genehmigt zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses, sodass als Fertigstellungsjahr 1954 plausibel erscheint. Ca. 1971 wurde der vorhin beschriebene Zwischenbau erstellt. Am 01.12.1994 wurde der Umbau und die Teilaufstockung des Gebäudes genehmigt. Dabei wurde das Dachgeschoss in Richtung Osten erweitert, sodass die Dachterrasse erschlossen werden kann. Vermutlich wurde in diesem Zusammenhang das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut, das Dach neu eingedeckt und neue Kunststofffenster montiert. Auch die Spenglerarbeiten wurden erneuert. Sonstige Modernisierungen wurden nicht bekanntgegeben. Nachfolgend wird davon ausgegangen, dass Modernisierungen nur im Zuge der Instandhaltung durchgeführt wurden.

Baubeschreibung und Konstruktion

Rohbau Boden, Wände und Decke über Kellergeschoss wurden laut Bauantrag in massiven Baustoffen (vermutlich Beton und Ziegel) errichtet. Die Decken über Erd- und Obergeschoss sowie der Dachstuhl sind als zimmermannsmäßige Holzkonstruktion aufgestellt. Decken- und Dachaufbau sind nicht bekannt. Das Dach ist mit Ziegelpfannen eingedeckt. Das Gebäude ist verputzt. Die Spenglerarbeiten sind in Kupferblech ausgeführt.

Ausbau Der Ausbau ist nicht bekannt, da keine Innenbesichtigung stattfand. Kunststofffenster sind, soweit sichtbar, eingebaut. Der Laden im Erdgeschoss ist noch mit einem älteren Aluminiumrahmen-Schaufenster ausgestattet. Klappläden sind angebracht, im Ober- und Dachgeschoss befinden ferner Rollläden. Als Haustüre ist eine umbauzeitliche Aluminiumrahmentüre mit Glasfüllungen montiert. In den Laden führt eine Aluminiumrahmentüre mit Glasfüllungen.

Haustechnik Die Haustechnik -Heizungsinstallation, Sanitärinstallation und Elektroinstallation -konnten nicht besichtigt werden. Die wirtschaftliche und technische Trennung von Haus Nr. 5konnte nicht geprüft werden.

Einschätzung des baulichen Gesamtzustandes

Das Gebäude macht zum Ortstermin einen bauzeitlichen, überwiegend instandgehaltenen Außeneindruck. Gemäß beiliegenden Plänen sind die Grundrisse funktional, wenngleich eine Trennung zum Nachbargebäude vorgenommen werden muss. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der energetische Zustand entspricht vermutlich der Bau- bzw. Umbauzeit und sollte nach vorheriger Energieberatung dringend verbessert werden. Dabei sind die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zwingend einzuhalten. Bauzeitbedingt ist mit asbesthaltigen Baumaterialien zu rechnen. Solche dürfen im eingebauten Zustand verbleiben. Ansonsten stellen sie Sondermüll dar, der von zertifizierten Firmen abgebaut und entsorgt werden muss. Dabei fallen Mehrkosten gegenüber organischen Baustoffen an.

Außenanlagen

Das Grundstück ist nahezu vollständig überbaut. Die Lage der Hauszuleitungen ist nicht bekannt, sodass eventuell eine Trennung zwischen den verbundenen Gebäuden (Haus Nr. 5 und 7) vorgenommen werden muss.