Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Einfamilienhaus (Betriebsleiterwohnung) mit Carport in Appeljord 3a, 24357 Fleckeby

• Grundbuch: Fleckeby
• Blatt: 669
• BV Nr.: 2
• Gemarkung: Fleckeby
• Flur: 3
• Flurstück-Nr.: 56/6
• Gebäude- und Freifläche zu 2.275m²

 

unbelasteter Verkehrswert: 280.000 €

Wertermittlungsstichtag: 17.02.2026

 

Wichtiger Hinweis: Durch eine zurückliegende Insolvenz befindet sich das Betriebsgrundstück im Besitz eines anderen Eigentümers. Die Betriebsleiterwohnung wird im Bestand jedoch als Wohnhaus genutzt, ohne dass aktuell eine Zugehörigkeit zum Betriebsgrundstück gegeben ist. Gemäß Rücksprache mit der zuständigen Sachbearbeiterin beim Kreis Rendsburg-Eckernförde besteht aufgrund der derzeitigen Wohnnutzung ohne Betriebszugehörigkeit faktisch keine Baugenehmigung für das Gebäude. Ob sich dieser Zustand nachträglich "heilen" lässt, konnte von der Sachbearbeiterin des Bauamtes, ohne eingehende Prüfung, nicht mitgeteilt werden. (...) Der offene bzw. ungeklärte baurechtliche Zustand für die bestehende Nutzung wurde bei der Bewertung nicht berücksichtigt (unbelasteter Verkehrswert).

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Appeljord liegt ca. 1 km südlich der B 76 außerhalb der Ortslage in einem Bereich, der laut Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet ausgewiesen ist. Sie weist eine ein- bis zweispurige Auslegung und eine asphaltierte Oberfläche auf, abgetrennte Gehwege sind nicht vorhanden. Die umliegende Bebauung besteht nördlich angrenzend aus einem Hallengebäude (Gewerbebetrieb) und nordwestlich aus mehreren Wohngebäuden. Südlich und östlich liegen landwirtschaftliche Grünflächen und die kleine Hüttener Au.

Eintragungen im Grundbuch Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Schmutzwasserleitungsrecht) für die Gemeinde Fleckeby; eingetragen am 08.03.1993.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 2.275 m² große Grundstück weist eine unregelmäßige, pfeiffenkopfartige Form und im Gebäudebereich eine nahezu ebene Oberflächenbeschaffenheit auf. Im westlichen Bereich an der Straße steigt das Gelände stark an und östlich fällt die Oberfläche leicht ab.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird im Bestand über das nördliche Nachbargrundstück erschlossen. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Flüssiggastank
• Schmutzwasser mit Anschluss an öffentliche Leitung (Pumpstation)
• Regenwasser verrieselt auf dem Grundstück

 

Gebäudebeschreibung

 

Der Neubau des Wohnhauses als Betriebsleiterwohnhaus mit offener Garage erfolgte laut den eingesehenen Bauunterlagen etwa im Jahr 1994. Der Anbau des Wintergartens ist für das Jahr 2000 dokumentiert.

Nutzung Das Grundstück ist im östlichen Bereich mit einem Einfamilienhaus bebaut, dieses verfügt über ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Zudem besteht östlich ein Anbau ("Wintergarten"). Auf der Fläche befindet sich weiterhin westlich am Wohnhaus ein Carport, an der nördlichen Grenze ein Gartenhaus und südlich eine Terrassenüberdachung. Die Erschließung erfolgt über das ehemals zugehörige nördlich angrenzende Nachbargrundstück. Auch der Gastank und die erforderlichen Leitungen, sowie die beiden dem Wohnhaus nördlich vorgelagerten offenen Stellplätze, liegen auf dem nördlichen Nachbargrundstück. Dem Sachverständigen wurde bezüglich der Nutzungen (Mitbenutzung Einfahrt/Überfahrt 100,00 €, Kfz-Stellplätze 90,00 €, Rasenfläche für Gastank 50,00 €) ein Mietvertag zur Verfügung gestellt, laut dem hierfür ein Betrag von insgesamt 240 € monatlich zu entrichten ist.

Größe Die Wohnfläche des Einfamilienhauses beläuft sich im Erd- und Dachgeschoss einschließlich des Wintergartenanbaus auf rd. 148 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd . 96 m² und das Dachgeschoss rd. 52 m²

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Flur, Küche, HWR, WC, Wohnzimmer, Wintergarten
• Dachgeschoss: Flur, Bad, 4 Zimmer
• Spitzboden: Abstellfläche

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: 17,5 cm Gasbetonmauerwerk, 6 cm Wärmedämmung, 5 cm Luftschicht, 11 ,5 cm Verblendmauerwerk; Giebel Wintergarten mit Holzverkleidung auf Holzkonstruktion

Innenwände: 11 ,5 cm Kalksandsteinmauerwerk, nicht tragend: 10 cm Gasbetonmauerwerk

Unterer Abschluss: Stahlbetonsohle, 4 cm Dämmung, 5 cm schwimmender Estrich

Geschossdecken: Stahlbetondecke, 4 cm Dämmung, 5 cm schwimmender Estrich

Dachschrägen: 12 cm Wärmedämmung, Gipskartonplatten auf Unterkonstruktion

Dachform: Satteldach mit Dachverschneidung und Eindeckung aus Betondachsteinen, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Holz, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech; Wintergartendach mit Aufbau wie Haupthaus

Geschosstreppe: Offene Holztreppe mit Anstrich

Innentüren: Holzwerkstofftüren

Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Wintergarten: Holzfenster mit Isolierverglasung

Außentüren: Haustür und Nebeneingangstür aus Kunststoff mit Isolierverglasung, Terrassentür aus Holz mit Isolierverglasung; Wintergartentür aus Holz mit Isolierverglasung

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Platten heizkörper mit Thermostatventilen, Küche und Bad DG mit elektrischer Fußbodenheizung

Beheizung: Gastherme aus dem Gebäudebaujahr, Flüssiggastank

Sonstiges: Einbauküche aus ca. 2014, Kaminofen mit außenliegendem Edelstahlschornstein

 

Raumbeschreibung Erdgeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Treppe ins Dachgeschoss

 

Küche:

Wandverkleidung: Tapeten, Küchenschild aus Plattenwerkstoff

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Einbauküche

 

HWR:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Nebeneingangstür, Steuerung Abwasserpumpe

 

WC:

Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten

 

Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden, Fliesen im Bereich des Ofens

Sonstiges: Terrassentür, Holzofen

 

Wintergarten:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich , Rotsteinmauerwerk

Dachschräge: Balkenlage, Profilholzverkleidung

Fußboden: Teppichboden

Sonstiges: Raum bis in den First offen

 

Raumbeschreibung Dachgeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden

Sonstiges: Bodenluke

 

Bad:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Fliesenschild, Mosaikfliesen im Bereich der Dusche

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: 2 Waschbecken, Runddusche mit Tür, Badewanne, wandhängendes WC

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Schlafzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden

 

Spitzboden:

Abstellfläche: Nicht eingesehen, Angaben gemäß Auskunft beim Ortstermin

Dachschräge: Unterspannbahn, Dacheindeckung

Fußboden: Holzdielung, Dämmung

 

Einstufung Zustand: Vorwiegend durchschnittlicher bis guter und gepflegter Zustand , im Wesentlichen dem Gebäudebaujahr entsprechend.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Zugangsbereich und Fläche im Carport mit Betonsteinpflasterung

Einfriedung: Bäume und Buschwerk bzw. teilweise offen gehalten

Terrasse: Oberfläche mit Betonsteinpflasterung

Gartenanlage: Rasenflächen mit Anpflanzungen und Baumbestand

Nebengebäude: Carport in Holzbauweise, teilweise mit Holzverkleidung, Flachdach mit Blecheindeckung; Gartenhaus in Holzbauweise mit Satteldach

Sonstiges: Vordach über dem Eingangsbereich in Holzkonstruktion, Satteldach mit Betondachsteineindeckung; Terrassenüberdachung in Holzbauweise, Pultdach mit Glaseindeckung

Einstufung: Übliche Gestaltung