Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Landwirtschaftliches Anwesen mit Wohnhaus , Wirtschaftsgebäuden und land- und forstwirtschaftlichen Flächen in Schlott 1, 84183 Niederviehbach

• Grundbuch: Landau a.d. Isar von Niederviehbach
• Blatt: 1973
• Lfd. Nr.: 2
• BV Nr.: 2
• Gemarkung: Niederviehbach
• Flurstück-Nr.: 2630
• Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche zu 3914m²

 

Verkehrswert: 96.250,00 € (davon entfällt auf Zubehör: 33.550,00€ (für weitere Details siehe Terminsbestimmung bzw. Gutachten))

Wertermittlungsstichtag: 26.03.2026

 

Hinweise:

• Zum selben Termin werden weitere Objekte versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 49/25, sowie 3 K 49/25#2)
• Die Besichtigung des Wohnhauses von innen wurde dem Unterzeichner beim OT nicht ermöglicht.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Flächennutzungsplan: Splitterbebauung im Außenbereich mit Umgriff

Erschließung: Strom , Wasser, kein Kanalanschluss, Abwasserentsorgung über Jauchegrube, keine EK nach BauGB und Herstellungsbeiträge nach KAG erhoben

Entwicklungszustand: HofsteIle auf Flurst. Nr. 2630 faktisches baureifes Land gemäß § 3 Abs. 4 BauGB, planerischer Außenbereich , kein allgemeines Baurecht, Wohnhaus mit Umgriff und HofsteIle

Zubehör: Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung befanden sich verschiedene Maschinen und Geräte auf dem Flurstück Nr. 2630. Die Funktionsfähigkeit wurde im Ortstermin nicht überprüft.

Mikrolage: Die ehem. HofsteIle (altes Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude) befindet sich ca. 1 km östlich von Niederviehbach, westlich bis südwestlich des Weilers "Schlott", südlich und nördlich der DGF 1. Die Bewertungsgrundstücke liegen nebeneinander. Die Entfernung zur Bebauung in Niederviehbach "Am Grafenberg" und "Bergstraße" sowie "Bergäcker" beträgt zwischen ca. 335 und 482 m.

Wohnlage: Die Wohnlage ist gemäß Capital- Immobilienkompass als mittel zu klassifizieren. Sie ist ländlich geprägt.

Geschäftslage: keine

Nutzungen in Umgebung: Land- und Forstwirtschaft, östlich Weiler Schlott mit bebauten Anwesen

Topografie: eben bis leicht geneigt

Zuwegung: asphaltierte Straße (DGF 1)

Baurecht: Im planerischen Außenbereich besteht aus sachverständiger Sicht kein allgemeines Baurecht. Im Außenbereich gelegene Grundstücke stehen nach einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gemäß § 35 BauGB grundsätzlich nicht zur Bebauung an. Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen (§ 35 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB) ist eine bauliche Nutzung möglich.

Erschließung, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Laut Auskunft der Gemeinde Niederviehbach vom 07 .07.2025 wurden für das Bewertungsgrundstück Nr. 2630 keine Erschließungskosten nach BauGB37 abgerechnet. (…) Bei einer Änderung der baulichen Nutzung ist nicht auszuschließen , dass zukünftig Erschließungskosten und/oder Herstellungsbeiträge anfallen .

 

Bodenverhältnisse

Geologische Einheit: Löß oder Lößlehm, z.T. künstlich verändertes Gelände (süd- östlicher Randbereich)

Gesteinsbeschreibung: Schluff, feinsandig , karbonatisch oder Schluff, tonig , feinsandig, karbonatfrei , z.T. Abtragung wechselnd mit Ablagerung

Boden: 8a: Fast ausschließlich Braunerde aus Sandlehm bis Schluffton (Molasse, Lösslehm)

 

Landschafts-, Naturschutz, Biotope: Zu berücksichtigen ist, ob Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzliche Biotope befinden. Gemäß "BayernAtlas"24 sind die Eigenschaften wie folgt: Biotop z.T. auf Flurst. Nr. 2630

 

Gebäudebeschreibung

 

Art der baulichen Nutzung: Das Flurstück Nr. 2630 ist mit einem Wohnhaus mit (ehemaligem) Stallanbau , drei Stadeln bzw. Maschinenunterständen und einem Garagengebäude bebaut. Außerdem befinden sich ein altes Bienenhaus, zwei Jauchegruben und ein altes Festmistlager auf dem Grundstück.

 

Bauteil 1 - Wohnhaus

 

Baujahr: ca. 1880

Bauweise: massiv

Nutzung: Einfamilienhaus, seit 2012 unbewohnt

Umbauten: ca. 1970-1972: Pultdachanbau im Norden

Geschosse: EG , DG (ein Zimmer ausgebaut, ansonsten nicht ausgebaut) und Teilkeller (im Bereich des Anbaus)

Außenmaß: ca. 10,80 m x 10,32 m, Anbau : ca . 9,18 m x 2,76 m

Giebelhöhe: ca . 7,64 m

Traufhöhe: Ø ca. 3,76 m (Gefälle zur Hofinnenseite)

Höhe Anbau: Traufhöhe bis zum Erdgeschoss: ca. 2,80 m

Höhe Keller: ca. 1,90 m (innen)

Dach: Satteldach (z.T. leicht wellig)

Eindeckung: Ziegeleindeckung

Entwässerung: verzinkte Dachrinnen

Fundament: Ziegel

Schornstein: 2, gemauert (davon einer beim Anbau)

Außenwände: verputzt, aufsteigende Feuchtigkeit

Decke: Holzbalkendecke

Eingangstür: Holz mit Glaseinlage

Fenster: alte Holzfenster/Doppelscheibenfenster in schlechtem Zustand

Heizung: keine Zentralheizung , nur ein Küchenofen

Anbau: Bad mit Waschbecken , WC , Badewanne sowie Kartoffeldämpfer und Milchkammer (It. Auskunft im OT) , an der Außenwand ist eine provisorische Dämmung angebracht, damit das Wasser im Winter nicht gefriert

Zustand, Gesamteindruck: laut Auskunft im Ortstermin ist das Wohnhaus seit 2012 unbewohnt und aktuell nicht bewohnbar, schlechter Zustand , alt, Reparaturstau , aufsteigende Feuchtigkeit, Putzschäden , nur Küche beheizbar, Abbruch

 

Bauteil 2 - ehem. Stall (Anbau an Wohnhaus)

 

Baujahr: ca. 1880

Bauweise: massiv

Geschosse: EG , DG

Nutzung: EG: Stall , DG: Heuboden

Außenmaß: ca. 10,36 m x 10,50 m

Giebelhöhe: ca . 7,64 m (wie Wohnhaus)

Traufhöhe: Ø ca. 3,63 m

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung

Sonstiges: Betonpodest nördlich vom Stallgebäude (neben dem Podest: Mistlager)

Zustand: sehr schlechter Zustand , Schimmel , keine wirtschaftliche Nutzung mehr möglich, Abbruch

 

Bauteil 2a - ehem. Rinderstall

 

Boden: Ziegel , kleiner Teil Beton

Innenwände: herunterfallender Putz, aufsteigende Feuchtigkeit, Schimmel

Decke: Kappengewölbe

Fenster: alte Stallfenster

Türen: 3 alte Holztüren

Innenmaß: ca . 5,56 x 9,76 m

Sonstiges: Stallung noch vorhanden , Decke wird mit Metallsäulen , Punktfundamenten und Doppel-T-Träger gestützt

 

Bauteil 2b - ehem. Schweinestall

 

Boden: Beton

Innenwände: herunterfallender Putz, aufsteigende Feuchtigkeit, Schimmel

Decke: mit Holz verkleidet, durch Feuchtigkeit beschädigt

Fenster: alte Stallfenster

Türen: alte Holztür

Innenmaß: ca. 4,07 x 9,87 m

Sonstiges: Starkstromanschluss bei der Außenwand

 

Bauteil 3 - Stadel 1 (Anbau am ehem. Schweinestall)

 

Baujahr: ca . 1968

Bauweise: Holzständerbauweise

Nutzung: breite Durchfahrt, seitlich: mit Holzabtrennungen in verschiedene Abteile unterteilt: Lager für Holz, Heu, Maschinen

Außenmaß: ca. 17,56 m x 12,83 m

Traufhöhe: ca . 5,18 m

Giebelhöhe: ca . 8,89 m

Fundament: Beton-Streifenfundament

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung , nicht verschalt

Außenwände: Holz-Verschalung

Boden: Lehmboden , Teil betoniert (darunter Teilkeller)

Decke: teilweise Holzbalkendecken auf verschiedene Höhen (Lager)

Tore: zwei große Holzschiebetore

Fenster: keine

Teilkeller: Beton , Maße: ca. 4,67 m x 12,83 m, Höhe: ca. 1,95 m (innen) , Starkstromanschluss, aufsteigende Feuchtigkeit, Schimmel

Sonstiges: Lichtstrom im Bereich des Stadels vorhanden

Zustand: alt, Abbruch

 

Bauteil 4 - Garagengebäude

 

Baujahr: ca . 1965

Bauweise: teilmassiv

Nutzung: Werkstatt (Abteil 1), Doppelgarage (Abteil 2)

Außenmaß: ca . 10,10 m x 6,42 m

Ø Traufhöhe: ca. 3,00 m

Ø Giebelhöhe: ca . 5,00 m

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung , nicht eingeschalt

Außenwände: teilweise massiv und teilweise Holz-Verschalung

Boden: Beton, Doppelgarage liegt tiefer als die Werkstatt

Decken: Betondecke im Bereich der Werkstatt (teilweise etwas durchhängend) , Holzbalkendecke im Bereich der Doppelgarage

Tore: Holzschiebetor (Werkstatt) , 2 Holzflügeltore (Doppelgarage)

Fenster: zwei alte Holzfenster (Werkstatt)

Pultdachanbauten: im Osten : ehem. Hühnerstall, massiv, Ziegeleindeckung , 0 Höhe: ca. 2,23 m Pultdachanbau im Norden : Lagerplatz, Holzkonstruktion , Ziegeleindeckung , schlechter Zustand , 0 Höhe: ca . 2,50 m

Sonstiges: Werkstatt mit Montagegrube und Starkstromanschluss , Abteil 1 und 2 mit Zwischenwand getrennt (unten Betonsockel , größtenteils Betonstein gemauert, oben Ziegel)

Zustand: altes Gebäude, Zustand dem Alter entsprechend , Abbruch

 

Bauteil 5 - Bienenhaus

 

Baujahr: unbekannt, ca. 1960

Bauweise: Holzkonstruktion

Außenmaß: ca. 4,07 m x 4,06 m

Traufhöhe: ca. 2,58 m

Giebelhöhe: ca . 3,60 m

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung (vermoost)

Außenwände: Holz-Verschalung

Boden: Lehmboden

Anbau: nordwestlich ist ein Unterstand angebaut, Lagerraum , fortlaufendes Satteldach , Ziegeleindeckung , Maß: ca . 3,16 m x 5,00 m

Zustand: alt, sehr schlechter Zustand , Abbruch

 

Bauteil 6 - Stadel 2 (Anbau an Stadel 3)

 

Baujahr: ca. 1968

Bauweise: Holzständerbauweise

Nutzung : Lager/Maschinenlager

Außenmaß: ca . 12,39 m x 7,05 m

Traufhöhe: ca. 3,40 m

Giebelhöhe: ca. 5,43 m

Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung , nicht eingeschalt, vermoost

Außenwände: Holz-Verschalung

Boden: Lehmboden

Decke: ca . 1/3 mit Holzbalkendecke, darüber Lagerplatz

Tore: Holzschiebetor und Holzflügeltor

Fenster: keine

Zustand: Zustand dem Alter entsprechend, Abbruch

 

Bauteil 7 - Stadel 3

 

Baujahr: ca . 1966

Bauweise: Holzständerbauweise

Nutzung: Lager/Maschinenlager

Außenmaß: ca . 9,82 m x 7,05 m

Traufhöhe: ca. 4,20 m

Giebelhöhe: ca. 6,29 m

Dach : Satteldach mit Ziegeleindeckung , nicht verschalt, vermoost

Außenwände: Holz-Verschalung

Boden: Lehm

Decke: ca. 1/2 mit Holzbalkendecke, darüber Lagerplatz

Tore: Holzschiebetore

Fenster: keine

Zustand: Zustand dem Alter entsprechend, Abbruch

 

Jauchegrube 1

 

Nutzung: unterirdische Jauchegrube für Rinder- und Schweinestall , darüber ehem. Festmistlager

Maße: ca. 24,0 m² x 3,5 m (Tiefe)

 

Jauchegrube 2

 

Nutzung: unterirdische Jauchegrube fürs Abwasser vom Wohnhaus

Maße: ca. 5,0 m² x 1,0 m (Tiefe)

 

Außenanlagen

 

Zwischen Wohnhaus und Straße als auch östlich : Rasenfläche. Entlang des Wohnhauses , auf der Seite zur Straße hin, verläuft ein betonierter Randsockel (aufsteigende Feuchtigkeit). Die Hofbereichsfläche im Innenhof, nördlich des Wohnhauses bzw. im Bereich des Stalls und Stadel 1, ist z.T. betoniert (Betonpodest, mit Unkraut überwachsen , bemoost) und überwiegend mit Gras bewachsen. Nördlich des Wohnhauses seht eine Blechgarage, in der Maschinen , Geräte und Schrott untergebracht sind . Hier befindet sich ein betoniertes Festmistlager (schlechter Zustand, vermoost, zugewuchert) und die zwei Jauchegruben. In diesem Bereich des Innenhofs steht ein alter Bagger (siehe Maschinen in Kapitel 8) und anderes altes Zubehör, sowie entlang des Bienenhauses und der Stadel . Entlang der Straße (nach Süden) ist das Wohnhausgrundstück mit einem Holzstaketenzaun und zwei Holzgattertoren eingefriedet. Nah des Wohnhauses ist ein Bereich mit Maschendrahtzaun und Metallstützen, wahrscheinlich als Hausgarten, abgetrennt. Nach Osten verläuft, bis zur nordöstlichen Ecke des Obstgartens, auf einem umlaufenden Betonsockel und Metallstangen ein Maschendrahtzaun.