Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert von 82,9383 /1000 Miteigentumsanteilen verbundenmit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im EG + Sondernutzungsrecht am Keilerabteil Nr. 3, Terrasse Nr. 3 und der Garage Nr. 1 am unbelasteten Grundstück in der Kellerbergstr. 12, 94137 Bayerbach

• Grundbuch: Amtsgerichts Eggenfelden von Bayerbach
• Blatt: 623
• SE. Nr.: 3
• Gemarkung: Bayerbach
• Flurstück-Nr.: 424/4
• Gebäude- und Freifläche zu 1285 m²

 

Verkehrswert: 80.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 12.02.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Verkehrslage: Das zu bewertende Grundstück, bzw. der Grundstücksanteil liegt westlich an der Keilerbergstrasse und wird ausschliesslich von dieser Erschliessungsstrasse aus erschlossen.

Grundstückslage mittige Lage in fast vollständig bebauten Wohngebiet Kellerberg, Entfernung zur Ortsmitte (Kirche) ca. 200 m, mässig nach Westen geneigtes Urgelände

Lagequalität: Das Bewertungsgrundstück liegt leicht erhöht an einem Westhang und hat damit eine gute örtliche Lage. Diese wird noch durch die ruhige Wohnlage in dem fast vollständig bebauten großen Wohngebiet verstärkt.

Grundstücksbebauung Mehrfamilienwohnhaus als Geschosswohnungsgebäude mit 2 Vollgeschossen und vollständig ausgebautem Dachgeschoss, voll unterkellert,

gepflasterte Zugänge zu den beiden Treppenhäusern, Magerwiesenflächen mit wenigen Strauchbepflanzungen

 

Erschliessungszustand I -beiträge: Alle öffentlichen Anschlussbeiträge nach BauGB1 und KAG2 für die Strassen-, Wasser und Kanalerschliessung durch die Gemeinde Bayerbach sind, nach Auskunft der Gemeindeverwaltung entrichtet.

• Zufahrt und Zugänge aus Osten von der Keilerbergstrasse
• Kanalanschluss an gemeindliches Entsorgungsnetz
• Wasseranschluss an gemeindliches Versorgungsnetz
• Ferngasanschluss an überörtliches Versorg!Jngsnetz
• Stromanschluss über Erdleitung an überörtliches Versorgungsnetz
• Telekommunikationsanschluss über Erdleitung

 

Stellplätze: Beim Ortstermin wurden 8 Garagenstellplätze und 4 Stellplätze in den beiden Carports festgestellt. Die Bewertung unterstellt die ausreichende Anzahl von Stellplätzen, die dem Wohngebäude zugeordnet sind.

 

Gebäudebeschreibung

 

Die Wohnanlage Kellerbergstr. 12 in Bayerbach beherbergt laut Aufteilungsplänen:

• 4 x 2-Zimmerwohnungen im DG
• 4 x 2-Zimmerwohnungen im OG
• 4 x 2-Zimmerwohnungen im EG
• 12 Kellerabteile, Technikräume, 2 Waschküchen, 2 Fahrradräume, Hausanschlussraum und Hausmeisterraum im KG
• 2 Treppenhäuser
• 8 Einzel-Fertigteilgaragen
• 4 Carportstellplätze

 

Wohngebäude

 

BauteiIbeschreibung Gemeinschaftseigentum

Aussenwände KG: It.Plan: Stb. Wände, d= 36,5 cm (Aussen-WD d= ? cm) EG - DG: It. Plan: Hochloch-Leichtziegelmauerwerk, beidseits verputzt, d= 36,5 cm roh

Innenwände It. Plan: tragende Ziegelmauerwerkswände d= 24 cm roh

Geschosstreppen Stb. Treppen mit Plattenbelag; Stahlprofilgeländer

Geschossdecken Stb. Decken

Dachform/ deckung Satteldach mit Pfettendachstuhl, It. Plan: DN 30° mit KaltdachspitzI Pfannendeckung, tlw. vermoost

Blechteile Kupferblech

Aussenputz mineralisch, Oberlage Spritzbewurf, gestrichen, n. A. Renovierungsanstrich vor 5 Jahren

Fensterelemente Holzfenster mit Isolierverglasung, dunkel lasiert, Bj. 1989

Türen Haustüren: Holzstocktüren mit Holz- und Isolierglasfüllungen Blech-Nebenraumtüren im KG

Sanitär zentrale Wasserversorgung aus gemeindl. Trinkwassernetz Schmutzwasserableitung in gemeindliches Kanalnetz

Heizung Erdgasanschluss an Fernversorgungsnetz, Gas-Zentralheizung mit WW-bereitung, Gastherme n. A. Bj. 2020, 1.000 I WW-Pufferspeicher, WW-Bereitung mit Unterstützung aus 6 Dachsolarkollektoren; getrennte Zählung Heiz- und WW-Verbrauch

Elektro zentrale Versorgung über überörtliches Versorgungsnetz, getrennte Zähleinrichtungen

Telekommunikation Anschluss an überörtliche Versorgungseinrichtungen

 

Kellerabteil Nr. 3

 

Bodenbelag Estrich, gestrichen

Trennwände einfache Holzlattenwände

Geschosshöhe ca. 2,65 m

Lichte Raumhöhe 2,45

Nutzfläche It. örtlichem Aufmass: 4,20 m²

 

Terrasse Nr. 3

 

Bodenbelag S'paltplattenbelag auf tragender Bodenplatte

Trennwände Holz -Sichttrennwände

Nutzfläche It. örtlichem Aufmass: 8,53 m²

 

Garage Nr. 1

 

Raumtragwerk Stb.-Fertigteilgarage (Fabr. Dorn) mit 6 cm Wandstärke Innenflächen mit rauem Anstrich

Dachaufbau Satteldach mit Holzdachstuhl und Pfannendeckung

Bodenbelag Betonestrich, gestrichen

Tor Blechgaragenschwingtor beschichtet

Lichte Raumhöhe 2,15 m

Nutzfläche It. örtlichem Aufmass: 16,70 m²

 

Beschreibung des Sondereigentums

 

Die Wohnung Nr. 3 im EG ist über das nördliche TH von der Zufahrt und Zugang aus Osten aus zugänglich. Die 2-Zimmerwohnung ist die 2.Wohnung von Norden und wird nur aus Westen und aus Osten natürlich belichtet.

Der Wohnraum orientiert sich nach Westen und hat den Zugang zur vorgelagerten Terrasse (Sondernutzungsrecht). Diese Terrasse wird von dem darüber liegenden Kragbalkon überdeckt. Der Schlafraum wird aus Osten belichtet und besitzt einen kleinen, nach Osten vorgelagerten Loggienbalkon. Bad, Kochflur und Garderobe sind innenliegend.

 

Bauteilbeschreibung

Innenwände Gipsdielen-Trennwände, d= 8 cm roh

Innentüren Innentüren leicht, Füllungstüren, tlw. verglast, Holztürzargen

Bodenbeläge Wohnen+ Schlafen: Lamellenparkett, Kochflur+Bad+Garderobe: Steinzeugbelag; It. Plan: auf Asphaltestrich; Terrasse: Spaltplattenbelag

Wandbeschichtungen überwiegend KS-Reibeputz, Oberflächen verbraucht Bad: Fliesen raumhoch

Deckenbeläge Wohnen: Holz-Deckelbekleidung; Bad:: KS-Dielenbekleidung; sonstige Decken. Putz, gestrichen, Oberflächen verrusst

Sanitär Bad: Stand-WC, farbig, a.P. Spülkasten / WT, farbig, EHM stark verunreinigt / Bw, farbig, eingemauert, Duschgarnitur/ mechanische Raumabluftanlage (defekt)

Elektro übliche wohnnutzungsorientierte Elektroausstattung Türsprechanlage

Geschosshöhe It. Plan: 2,625 m

Lichte Raumhöhe 2,45 m

Wohnfläche It. örtlichem Aufmass 44,00 m2 mit anteiligen Terrassen und Balkonflächen

 

Baumängel, Schäden

Instandsetzen alle Fenster- und Fenstertüren, wegen defekten Beschlägen und deutlich verbrauchtem Zustand, einschI. Dichtungserneuerung

• Instandsetzen alle Innentüren wegen tlw.defekter Verglasung und Beschlägen und deutlich verbrauchtem Zustand , einschI. Dichtungserneuerung

• Abplatzungen am Terrassenbelag ausbessern.

• erheblicher Revitalisierungsaufwand der Raumschalen (Wände, Decken, Böden) wegen stark verbrauchtem Zustand

 

Außenanlagen

 

Die gesamte Grundstücksfläche ist, neben der Bebauung mit den Hochbauten, mit Befestigungen und wenigen Grünbepflanzungen gestaltet, und zwar mit

• der gepflasterten Zufahrt von der Kellerbergstrasse zu den Garagen mit Entwässerungsrinnen,

• den gepflasterten und eingefassten Gehwegen mit Zwischenstufen zu den beiden Treppenhäusern,

• den Terrassenflächen der Wohnungen 1 - 4 im EG nach Westen mit Spaltplattenbelägen

• den gepflasterten Stellplatzflächen in den beiden Carports,

• den umliegenden Grünflächen (Magerwiesenflächen),

• den Einzelstrauchbepflanzungen