Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert betreffend des mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in 25840 Friedrichstadt, Westerhafenstraße 21

• Grundbuch: Friedrichstadt
• Blatt: 802
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Friedrichstadt
• Flur: 5
• Flurstück-Nr.: 114
• Gebäude- und Freifläche zu 154m²
• zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft

 

Verkehrswert: 275.000€

Wertermittlungsstichtag: 28.01.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

innerörtliche Lage: Das Bewertungsobjekt befindet sich in der historischen Altstadt von Friedrichstadt, rd. 250 m vom Marktplatz entfernt. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte sind im Friedrichstadt vorhanden, einige davon in fußläufiger Entfernung. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) befinden sich in fußläufiger Entfernung. Die Verwaltung (Stadtverwaltung) befindet ich in Mildstedt (Amt Nordsee- Treene).

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße: überwiegend wohnbauliche Nutzungen; überwiegend geschlossene, ein- bis zweigeschossige Bauweise

 

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Anliegerstraße; Straße mit geringem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn aus Natursteinpflaster; Gehwege beiderseitig vorhanden, befestigt mit Klinker und Gehwegplatten

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser und Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Die Gebäude befinden sich direkt an der Grundstücksgrenze bzw. sind

sehr grenznah errichtet (geschlossene Bauweise nach Osten hin). Hofseitig ist das Grundstück durch Holzsichtschutzelemente und Mauern nachbarlicher Nebengebäude eingefriedet. An der westlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein schmaler Gang, durch welchen die Mülltonnen zur Straße gebracht werden können. Dieser Gang gehört zum Teil zum Bewertungsobjekt, teilweise ist er in öffentlicher Hand (Flurstück 450/13). Der Anbau des westlichen Nebengebäudes (Westerhafenstraße 23, vgl. Bild Nr. 8 in Anlage 11) befindet sich zum Teil auf dem zu bewertenden Grundstück (ca. 1 m²) und auf Flurstück 450/13 (Eigentümer n. A. Stadt Friedrichstadt). Nach Befragung beim Ortstermin ist nicht bekannt, wann der Überbau erfolgte. Er bestand n. A. bereits zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs im Jahr 2004. Eine Überbaurente wird n. A. nicht gezahlt. Der Überbau ist nicht mittels Grunddienstbarkeit gesichert. Gemäß telefonischer Auskunft des Katasteramtes Husum wurde der Überbau im Jahr 1991 als Anbau eingemessen.

Denkmalschutz: Das Bewertungsobjekt befindet sich jedoch im historischen Stadtkern von Friedrichstadt. Dieser Bereich ist in der Denkmalliste als Schutzzone (Gesamtanlage/ Ensemble) wie folgt definiert: "Der Denkmalbereich umfasst die als holländische Flüchtlingsgründung auf inselartiger Fläche im Unterlauf der Eider entstandene Planstadt des 17. Jahrhunderts. Er wird im Wesentlichen wie folgt begrenzt:

1. im Norden durch die Treene,

2. im Osten durch den Ostersielzug,

3. im Süden durch den Landungsplatz,

4. im Westen durch den Binnenhafen und den Wester-Sielzug.

Schutzweck dieser Verordnung ist es, den Charakter und das Erscheinungsbild der planmäßig angelegten Stadt zu erhalten, die durch ihre Silhouette, den Siedlungsgrundriss mit seiner Parzellenstruktur, Straßen, Wege, Plätze und Grünflächen, Grachten, die vorhandenen Bau- und

Gründenkmale, aber auch ihre topographische Lage an der Treene und in der Marschlandschaft wesentlich geprägt ist." Gem. § 12 Abs. 2 Nr. 1 DSchG bedürfen alle Maßnahmen in Denkmalbereichen und deren Umgebung, die geeignet sind, die Denkmalbereiche wesentlich zu beeinträchtigen, der Genehmigung durch die oberen Denkmalschutzbehörden.

Sanierungsverfahren: Das Bewertungsobjekt liegt im Sanierungsgebiet "Altstadt" (Bekanntmachung in 04/2020). (...) Nach Auskunft des Amtes Nordsee-Treene wurde bislang eine Fußgängerbrücke ("Lüttje Brüch) mit Städtebauförderungsmitteln errichtet. Geplant ist n. A., zudem ein Konzept für Barrierearmut umzusetzen (kleinteilige Maßnahmen, z. B. abgesenkte Bürgersteige etc. zur verbesserten Überwegung für Fußgänger). Die Höhe der von den Anliegern nach Abschluss der Sanierung zu zahlenden Ausgleichsbeiträge kann bislang n. A. noch nicht abgeschätzt werden.

Bauordnungsrecht: An der Gebäudewestseite befinden sich in der Brandwand mehrere Fensteröffnungen und eine Tür. Diese waren entsprechend des vorliegenden historischen Grundrisses mit Bäckerei teilweise bereits damals vorhanden. Weder bei den Eigentümern, noch beim Bauamt (Amt Nordsee Treene, Kreis Nordfriesland) sind jedoch Bauunterlagen für die Umnutzung und den Umbau der ehemaligen Bäckerei zu Wohnzwecken (ca. im Jahr 2004) vorhanden. Ebenso liegen keine Bauunterlagen für den Ausbau/Umbau des Ober- und Dachgeschoss vor. Gemäß aktueller Landesbauordnung sind Öffnungen in Brandwänden grundsätzlich nicht zulässig. Im Rahmen i, dieses Gutachtens ist es nicht möglich, abschließend zu beurteilen, ob die Fenster- und Türöffnungen in der Brandwand gegebenenfalls Bestandsschutz haben oder nicht. Es besteht das Risiko, dass diese Öffnungen (teilweise) nicht genehmigungsfähig sind oder ggf. nach- oder umgerüstet werden müssen.

Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation: Das Grundstück ist mit einem Zweifamilienhaus bebaut. (...) Beide Wohnungen sind zum Wertermittlungsstichtag unbefristet vermietet.

 

Gebäudebeschreibung

 

Zweifamilienhaus

Gebäudeart: einseitig angebautes, zweigeschossiges, nicht wesentlich unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und rückwärtigen zweigeschossigen Anbauten mit flach geneigten Pultdächern; ein kleiner Abstellraum im Erdgeschoss befindet sich rd. 0,8 m tiefer als der Erdgeschoss- Fußboden

Baujahr: 1890 (gem. Vorgutachten Steffens und Energieausweis); Vor dem Umbau zu einem Zweifamilienhaus befand sich im Erdgeschoss eine Bäckerei mit Ladengeschäft.

Modernisierung: Gem. Vorgutachten Steffens wurde die Vorderfront des straßenseitigen Hauptgebäudes ca. 1970 neu verblendet und ab ca. 1981 teilweise ausgebaut und verbessert. Nach 2003 fanden umfangreiche Umbaumaßnahmen und Modernisierungen statt (...)

Wohn- und Nutzflächen: Die Wohn- und Nutzfläche beträgt insgesamt rd. 194 m², davon:

• Wohnung 1 (EG): rd. 69 m²
• Wohnung 2 (OG/DG): rd. 107 m²
• Gemeinschaftsflächen: rd. 18 m²

Barrierefreiheit: Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei (eine Stufe nach oben, lichte Breite Hauseingangstür rd. 1,04 m) Die Türöffnungen sind im unwesentlichen Umfang 90 cm breit oder breiter und schwellenfrei. Eine barrierefreie Nachrüstung ist nur mit großem Aufwand möglich.

Straßenansicht: rot verklinkertes, zweigeschossiges Gebäude mit Satteldach, weißen Kunststoff- Fenstern und einer rotbraunen profilierten Hauseingangstür

Nutzungseinheiten, Raumaufteilung:

• Kellergeschoss: Der Abstellraum der Erdgeschoss-Wohnung (rd. 1,7 m²) liegt rd. 0,8 m unterhalb des Erdgeschoss-Fußbodens.
• Erdgeschoss: Hauseingangsflur und Abstellraum für die Mülltonnen, Wohnung 1, ein Abstellraum für Wohnung 2
• Obergeschoss: Wohnung 2
• Dachgeschoss: Wohnung 2

 

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: teilmassiv

Fundamente: n. A. im Vorgutachten Steffens: Streifenfundamente

Umfassungswände: Mauerwerk (Wärmedämmung teilweise nachträglich verbessert, teilweise auch Leichtbau Vorsatzschale innen); Ausgewählte Wandstärken:

• Wohnzimmer Wohnung 1 straßenseitig: rd. 43 cm
• Wohnzimmer Wohnung 1 hofseitig: rd. 49 cm
• Hausflur, bei der Hauseingangstür straßenseitig: rd. 43 cm
• Wohnung 2, Bad Spitzboden, Westseite: rd. 32 cm

Innenwände: teilweise massiv, teilweise Leichtbau

Geschossdecken: überwiegend Holzbalken, teilweise auch Stahlbeton

Treppen:

• Geschosstreppe (Vorderhaus) zu Wohnung 2: 1/4-gewendelte Kunststeintreppe mit kunststoffummanteltem Handlauf und Metallgeländer mit Verzierungen
• Treppe zum Dachgeschoss (Wohnung 2, Vorderhaus): 1/4-gewendelte offene Holzwangentreppe mit Teppichfliesen
• Treppe zwischen Abstellraum 1 und 2 der Wohnung 2 (Hinterhaus): massive, geschlossene Treppe ohne Belag, schmal mit teilweise geringer Auftrittsfläche
• Kellertreppe (Wohnung 1, Vorderhaus): 3 Stufen als geschlossene Holzwangen mit Metallhandlauf an der Wand

Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Holz, profiliert und mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt

Dach:

• Vorderhaus: Satteldach (Holzkonstruktion), Eindeckung mit anthrazitfarbenen Dachpfannen, Dachraum begehbar über Bodeneinschubtreppe
• Hinterhäuser: flach geneigte Pultdächer, Eindeckung mit Profilblech

 

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; Zählerschränke im Flur (Hauseingangsbereich und Obergeschoss/Galerie), Kippsicherungen, Fi-Schutzschalter; Es sind separate Stromzähler für die beiden Wohnungen vorhanden.

Heizung: Gas-Zentralheizung, Flachheizkörper; Die Gastherme (Kombiwasserheizer Fa. Bosch, GC 5800iW 14, Errichtung 2024) befindet sich im Bad der Wohnung 2 im Obergeschoss. Die Abrechnung zwischen den Mietern erfolgt über Wärmemengenzähler an den Heizkörpern. Die Daten werden n. A. per Funk an die Fa. Brunata übermittelt.

Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung)

Warmwasserversorgung: zentral über Heizung

 

Wohnung 1 (EG)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Wohnen, Schlafen: Laminat; Flur, HWR, Küche, Bad, Abstell: Fliesen

Wandbekleidungen: Wohnen, Flur, Küche, Schlafen: verschiedene Tapeten; HWR, Bad: Fliesen; Küche: Fliesenspiegel im Bereich der Küchenzeile

Deckenbekleidungen: Raufaser, helles Panel

Fenster: weiße Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung, überwiegend aus dem Jahr 2004; Fensterbänke in Naturstein oder Kunststein

Türen: Außentüren aus weißem Kunststoff mit Lichtausschnitt (Isolierverglasung) glatte Innentüren mit mittelbraunem Holzfurnier, keine Türschwellen

sanitäre Installation:

• Duschbad (erneuert nach 2003): 1 eingebaute Dusche mit Thermostatventil, 1 wandhängendes WC, 1 Handwaschbecken, 1 Handtuchheizkörper; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster
• Hauswirtschaftsraum: Waschmaschinenanschluss

besondere Einrichtungen: Einbauküche

Küchenausstattung: einzeilige Einbauküche mittlerer Qualität (erneuert nach 2003): Einbaukühlschrank, Spülbecken mit Abtropffläche, Bosch Geschirrspüler (n.A. zwischenzeitlich erneuert), Einbauherd mit Cerankochfelder der Fa. Whirlpool, Dunstabzugshaube, helle glatte Fronten und Arbeitsplatte

 

Wohnung 2 (OG, DG)

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbeläge: Bäder, Küche: Fliesen; Wohnräume: Teppichboden, Laminat; Abstellräume: keine

Wandbekleidungen: Bäder: deckenhoch gefliest; Wohnräume: verschiedene Tapeten u. a. Raufaser; Küche: Fliesenspiegel im Bereich der Einbauküche; Abstellräume: keine

Deckenbekleidungen: überwiegend Raufasertapete oder helles Panel/ Verkleidung

Fenster: weiße Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung aus verschiedenen Baujahren (überwiegend 2004, auch aus 2012 und ältere Fenster) im Dachgeschoss auch weiße Velux- Dachflächenfenster aus Kunststoff Fensterbänke innen in Naturstein oder Kunststein

Türen:

• Wohnungseingangstür: weißes Kunststoff-Element mit Isolierverglasungen (1 Hauseingangstür, 1 Zwischenelement, 1 Tür zur Galerie, Oberlicht)
• Zimmertüren: unterschiedliche glatt furnierte Türen (teilweise mittelbraun, teilweise mahagonifarben; teilweise erneuert) Zargen teilweise weiß lackiert, teilweise im Dekor der Türen überwiegend Türschwellen, 1 Stufe zwischen Bad und Zimmer Nr. 16 Stahltür zwischen den Abstellräumen

sanitäre Installation:

• Duschbad OG: 1 eingebaute Dusche, 1 wandhängendes WC, 1 Handwaschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss, Handtuchheizkörper; helle Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster; Hier befindet sich die Gasheizung für das Gesamtgebäude.
• Duschbad DG: 1 eingebaute Dusche, 1 wandhängendes WC, 1 Handwaschbecken, 1 Waschmaschinenanschluss, Handtuchheizkörper; weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

besondere Einrichtungen: Einbauküche

Küchenausstattung: Einbauküche mittlerer Qualität (nach 2003): Küchenzeile mit hellen glatten Fronten und heller 'Arbeitsplatte mit Siemens Backofen mit Cerankochfeld, Zanussi Geschirrspüler; Spülbecken mit Abtropffläche und Einhebelmischbatterie, AEG Dunstabzugshaube, (Kühlschrank gehört den Mietern)

 

 

Nebengebäude

Schuppen: Abstellraum für die Mülltonnen etc. (massiv, Vorsatzschale an den Wänden innen, Eindeckung mit Trapezblech, schmale Tür zum Hof; Raum Nr. 2 im Grundriss)

 

Allgemeinbeurteilung

Der bauliche Zustand ist befriedigend. In mehreren Bereichen fanden Modernisierungen statt. Es sind einige Baumängel/-schäden vorhanden.

 

Außenanlagen

 

• Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz,
• Wegebefestigung mit Betonsteinpflaster (Gang zwischen Westerhafenstraße 21 und 23)
• Hofbefestigung mit Betonsteinpflaster,
• Einfriedung (Holzsichtschutzelemente, Wände der Nachbargebäude)