Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Grundbuch: Wohnbaugrundstück Flst. 349/22, Gemarkung Neufahrn, bebaut mit Doppelhaushälfte und PKW- Einzelgarage in der Sudetenweg 16, 85375 Neufahrn b. Freising

Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft

• Grundbuch: Freising von Neufahrn
• Blatt: 7118
• Gemarkung: Neufahrn
• Flurstück-Nr.: 349/22
• Gebäude- und Freifläche zu 175 m²

Verkehrswert: 650.000,00 €

Wertermittlungsstichtag: 27.01.2026

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Objekt befindet sich im östlichen Ortsrandbereich des Hauptortes Neufahrn, ca. 500 m südöstlich des Rathauses von Neufahrn, ca. 800 m südöstlich des S-Bahnhofs von Neufahrn und ca. 200 m nördlich der Grünecker Straße. Das Gebiet um das Objekt wird großräumig eingegrenzt durch die Bahn- und S-Bahnstrecke München - Freising - Regensburg im Nordwesten,

landwirtschaftlich genutzte Flächen im Osten, die Grünecker- bzw. Echinger Straße im Süden und die Bahnhofstraße im Westen. Die westlich des Grundstücks verlaufende Max- Anderl- Straße ist eine mäßig befahrene Sammel und Erschließungsstraße.

Das Grundstück hat eine unregelmäßige, annähernd rechteckige Grundfläche, die im Südwesten und Südosten entsprechend dem Straßenverlauf ausgerundet ist. Die maximale Grundstückstiefe in Ostwestrichtung beträgt ca. 23 m und die maximale Grundstücksbreite beträgt ca. 9 m. Das weitgehend ebene und auf Straßenniveau liegende Grundstück grenzt im Norden an ein Wohnbaugrundstück mit einem kommun bebauten Nachbargebäude. Das Grundstück ist im nordöstlichen Grundstücksbereich mit einer Doppelhaushälfte und im südlichen Bereich mit einer PKW-Einzelgarage bebaut.

Erschließung Das Grundstück ist dreiseitig von Verkehrsflächen umschlossen. Die Erschließung erfolgt von Osten über den Sudetenweg. Die angrenzenden Straßen sind endausgebaut, befestigt und beleuchtet. Anschlüsse für Wasser, n Kanal, Strom, Gas und Telekommunikation sind vorhanden.

Gebäudebeschreibung

Objekt Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte mit Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss bebaut. Die Doppelhaushälfte ist firstseitig mit der angrenzenden Doppelhaushälfte aneinandergebaut. Des Weiteren befindet sich auf dem Grundstück eine an das Wohngebäude angebaute PKW-Einzelgarage.

Konstruktion Das Gebäude ist in Massivbauweise mit einem Keller aus Stahlbeton, Mauerwerkswänden, Stahlbetondecken und einem Satteldach mit Holzdachstuhl ausgeführt.

Gebäudeabmessungen Das Gebäude hat eine rechteckige Grundfläche mit einer Breite von ca. 5,37 m und einer Tiefe von ca. 11,99 m.

Wohnfläche rd. 134 m²

Baubeschreibung Rohbau / Fassade

Gründung: Streifenfundamente

Außenwände: Mauerwerkswände, Keller: Stahlbeton

Decken: Stahlbetondecken

Dach: Satteldach, Dachstuhl als Holzkonstruktion mit Dachgauben und Betonpfanneneindeckung, Spenglerarbeiten in Blech, Eindeckung Erkeranbau OG in Blech

Treppen:

• KG - EG: Betontreppenlauf mit PVC-Belag und Holzhandlauf
• EG - OG: Betontreppenlauf mit Fliesenbelag und Holzhandlauf
• OG - DG: Holztreppe mit Holzstufen und Holzgeländer

Fassade: Putzflächen gestrichen, im Bereich des Dachgeschosses Holzverschalung

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden; Gauben DG: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; Keller: Metallfenster mit Einfachverglasung, Hobbyraum; Holzfenster mit Isolierverglasung

Balkone: Stahlbetonbalkone mit Holzgeländer und Fliesenbelag

Innenausbau

Innenwände: Mauerwerk

Wandflächen : Putzflächen gestrichen, Küche und Waschraum Fliesenspiegel, Sanitärräume Fliesen

Deckenflächen: Putzflächen gestrichen; DG: Trockenbauflächen gestrichen

Fußböden: Keller: Fliesenböden, Werkstatt Betonboden; EG: Fliesenböden, Wohnzimmer Parkettboden; OG, DG: Laminatböden, Sanitärräume Fliesen

Türen: Hauseingang: Holzwerkstofftüre mit Glasausschnitt; Zimmertüren: Holzwerkstofftüren furniert, teilweise mit Glasausschnitt

Sanitärräume:

• WCEG: Waschbecken und Stand-WC, Fliesenboden, Wände raumhoch gefliest, mittlerer Standard aus dem Baujahr
• Bad OG: Dusche, Badewanne, zwei Waschbecken und Stand-WC, Fliesenboden, Wände raumhoch gefliest, mittlerer Standard aus dem Baujahr
• Bad DG: Dusche, Waschbecken und Hänge-WC, Fliesenboden, Wände teilgefliest, mittlerer Standard aus dem Baujahr
• Waschraum KG mit Ausguss

Heizung: Zentralheizung (gasbefeuert), Kompaktheizkörper, zentrale Warmwasserversorgung über elektrisch beheizten Boiler im Heizungsraum

Elektro: Elektroinstallation der Funktion und dem Baualter des Gebäudes entsprechend durchschnittlich ausgelegt, Verteilung mit Automatensicherungen

bes. Bauteile: Lichtschächte, Erker Ostseite OG, Balkone, Dachgauben

bes. Einbauten: Einbauküche (nicht bewertet), Kachelofen (angabegemäß nicht mehr zugelassen)

Durchgeführte Arbeiten

• ca. 2003: Einbau Dachgauben, Umbau Dachgeschoss
• ca. 2007: Teilerneuerung Bodenbeläge .
• ca. 2017/19: Anstrich Fassade

Garage

Im Süden schließt eine nicht unterkellerte PKW-Einzelgarage mit einem Satteldach an das Wohngebäude an. Die Garage ist von Osten über ein Kipptor mit Holzfüllung erschlossen. Über eine Türe im rückwärtigen Bereich besteht Zugang zum Garten. Bei der Garage handelt es sich um eine Stahlbetonfertigteilgarage mit einem aufgesetzten Satteldach in Holzkonstruktion mit einer Eindeckung mit Betonpfannen. Der nicht ausgebaute Dachraum dient als Speicherfläche und ist über eine Luke in der Decke über der Garage zu

erreichen. Der Garagenvorplatz ist mit Betonsteinpflaster befestigt. Im Westen ist ein Freisitz in Holzkonstruktion, im Osten eine Überdachung in Holzkonstruktion mit Wellplatteneindeckung an die Garage angebaut.

Baujahr: ca. 1990

Außenanlagen

Garten: einfach angelegte Rasen- und Pflanzflächen

Einfriedung: Holzzaun mit senkrechter Lattung, mit Hecke hinterpflanzt, Sichtschutzelement aus Holz zur Nachbarterrasse, Vorgarten nicht eingefriedet

Terrasse: mit Natursteinplatten befestigte Terrassenfläche

Wege: Hauszugang mit Betonsteinpflaster befestigt, Hauszugang über eine Stufe

Sonstiges: Überdachter Freisitz in Holzkonstruktion, an Garage angebaut

Zustand: Die Außenanlagen sind in einem durchschnittlichen Zustand.