Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für 1/3 Miteigentumsanteil an einem mit einem Mehrfamilienhaus mit 3 Wohneinheiten bebauten Wohngrundstück in 25813 Husum, Mommsenstraße 36, 36 a, 36 b verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten, im Erd- und Dachgeschoss links gelegenen Wohnung

• Grundbuch: Husum
• Blatt: 12051
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Husum
• Flur: 002
• Flurstück-Nr.: 23/6
• Gebäude- und Freifläche zu 935m²

Verkehrswert: 350.000€

Wertermittlungsstichtag: 08. Mai 2025

Hinweis: Da mir kein Zugang zu dem Objekt ermöglicht wurde, erfolgt die Wertermittlung nach äußerer Inaugenscheinnahme des Gebäudes von der Straße aus. Die sich aus der Außenbesichtigung ergebenden Unsicherheiten werden im Rahmen der Gutachtenerstellung unter den "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen" wertmindernd berücksichtigt.

Grundstücksbeschreibung

Sondernutzungsrechte sind vereinbart. Diesem Sondereigentum sind Sondernutzungsrechte an dem gelb gekennzeichneten Stellplatz, an der mit T3 und gelb gekennzeichneten Terrassenfläche und an der mit G3 und gelb gekennzeichneten Gartenfläche zugeordnet.

Mikrostandort Das Grundstück, auf dem sich das zu bewertende Wohnungseigentum befindet, liegt im östlichen Bereich der Hafenstadt Husum, als Eckgrundstück westlich der "Mommsenstraße" und nördlich der "Schleswiger Chaussee".

umliegende Bebauung: Umliegend des zu bewertenden Areals befinden sich primär Straßenausbau: Mehrfamilien-, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie eine Kirche mit Friedhof. Zudem sind entlang der Schleswiger Chaussee zum Teil Gewerbebetriebe angesiedelt.

Straßenausbau: Die Mommsenstraße verfügt ebenso wie die Schleswiger Chaussee über eine asphaltierte Fahrbahndecke und die Straßenkörper sind mit gepflasterten bzw. asphaltierten Gehwegen sowie Beleuchtungseinrichtungen und Oberflächenentwässerungseinrichtungen ausgeführt. Zudem ist die Mommsenstraße als 30er Zone ausgewiesen.

Erschließung: Das Grundstück verfügt ortsüblich über Anschlüsse an das Strom-, Wasser- und Telefonnetz. Ferner ist ein Gasanschluss vorhanden. Die Abwässer werden dem kommunalen Kanalisationssystem zugeleitet.

Lagebeurteilung : Es handelt sich um eine Lage mit folgenden wesentlichen Eigenschaften:

• durchschnittliche Wohnlage
• temporär erhöhte Verkehrsimmissionen durch die mitteIstark befahrene südlich verlaufende Schleswiger Chaussee
• durchschnittliche Anbindung an das Straßennetz
• durchschnittliche bis gute Anbindung an den ÖPNV

Besonderheiten: Nähe zur Nordsee (Husumer Hafen ca. 2,5 km, Dockkoog ca. 5,5 km)

Immissionen: Durch die Lage an der mittelstark befahrenen Schleswiger Chaussee ist zeitweise mit Geräuschimmissionen durch den Fahrzeugverkehr zu rechnen.

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

Baujahr: Das Gebäude, in dem sich das zu bewertende Wohnungseigentum befindet, wurde gemäß den vorliegenden Unterlagen im Jahr 2017 errichtet.

Modernisierung: Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung konnte durch den Sachverständigen nicht gesichert festgestellt werden, ob wertrelevante Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Konstruktive Beschreibung

Bauweise: Das Gebäude wurde nach der Baubeschreibung in konventioneller Massivbauweise errichtet. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss erstellt.

Gebäudetyp: Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienwohnhaus in offener Bauweise mit 3 Wohneinheiten.

Gründung: Das Gebäude wurde nach der Schnittzeichnung auf Betonstreifenfundamenten mit einer Betonsohlplatte gegründet.

Unterkellerung: Das Objekt ist nicht unterkellert.

Außenwände: Die Außenwände sind gemäß vorliegender Baubeschreibung von innen nach außen aus 1,5 cm Kalk- oder Gipsputz, 17,5 cm Porenbeton, 12 cm Dämmung und 11 ,5 cm starken grau-weißen Vormauerziegeln erstellt.

Dachform/ Deckung: Das Gebäude verfügt über eine hölzerne Satteldachkonstruktion, die mit dunklen glasierten Betondachsteinen eingedeckt ist. In der östlichen und der westlichen Dachfläche sind jeweils zwei Schleppdachgauben mit einer Fassadenbekleidung aus Schieferschindeln verbaut. Auf der Westseite befindet sich zudem eine breite Flachdachgaube mit Verblendfassade und einem vorgelagerten Stahlbetonbalkon der Dachgeschosswohnung (Wohnung 2).

Innenwände: Die Innenwände sind gemäß vorliegender Baubeschreibung aus 11 ,5 cm oder 17,5 cm Porenbetonsteinen bzw. 24 cm Kalksandsteinen erstellt und die Wohnungstrennwände sind demnach mit 2 x 17,5 cm Kalksandsteinen und 4 cm Dämmung bzw. aus 24 cm Kalksandsteinen ausgeführt.

Decken: Laut Baubeschreibung sind Stahlbetondecken mit Estrichbelag und Trittschalldämmung erstellt.

Außentüren: Die Eingangstüren bestehen aus weißen Kunststoffrahmenelementen mit Isolierglasausschnitten und die Balkon-/ Terrassentüren sind ebenfalls als weiße Kunststoffrahmenelemente mit Isolierverglasung ausgeführt.

Fenster: Das Gebäude verfügt über weiße Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung. Zum Teil sind Außenjalousien vorhanden.

Heizungsanlage: Das Gebäude wird gemäß vorliegender Baubeschreibung über eine gasbefeuerte Zentralheizungsanlage erwärmt und die Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizungsanlage mit Solarunterstützung.

Treppen: Gemäß vorliegender Baubeschreibung ist im Treppenhaus eine Stahlbetontreppe verbaut.

Besondere Bauteile: Dachgauben

energetischer Zustand: Der energetische Zustand der Gebäudehülle ist dem vergleichsweise jungen Gebäudealter entsprechend als gut einzustufen.

Baumängel /Schäden: Mit Ausnahme der durchzuführenden Überarbeitung der Außenanlagen einschließlich der Lamellenzäune waren von außen keine Baumängel/ -schäden ersichtlich.

Wohnung Nr. 3

Die zu bewertende Eigentumswohnung liegt im südlichen Bereich des Gebäudes. Da dem Sachverständigen ein Zutritt zu dem Gebäude/ der zu bewertenden Eigentumswohnung nicht ermöglicht wurde, können keine Angaben zum bzw. über den Ausstattungsstandard getätigt werden. Es wird eine dem Baujahr entsprechend gute Ausstattung unterstellt und die nachfolgende Aufstellung der Raumaufteilung sowie der Sanitäreinrichtungen wurde aus den vorliegenden Grundrissen entnommen.

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Diele, Gäste-WC, Abstellraum, Badezimmer, Wohnküche, Zimmer 1, Schlafen, Zimmer 2
• Dachgeschoss: Zimmer 3

Treppen: Vom Erd- zum Dachgeschoss führt eine 1/2 gewendelte Treppe unbekannter Ausführung.

Sanitäreinrichtungen: Gemäß vorliegender Grundrisszeichnung sind im Gäste- WC ein WC und ein Handwaschbecken und im Badezimmer

eine 1/4 runde Eckbadewanne, eine Dusche, ein WC sowie ein Handwaschbecken verbaut.

Besondere Bauteile: Dachgaube

Außenanlagen

Zuwegung / Zufahrt: Die Zufahrt zu den nördlich des Wohnhauses gelegenen Stellplätzen ist mit Betonpflaster befestigt und die Eingangszuwegung verfügt ebenfalls über eine Befestigung aus Betonpflaster.

Einfriedung: Die Einfriedung des Areals erfolgt primär über Stabstahlzäune. An der Westgrenze des der Wohnung zugeordneten Gartenanteils ist keine optische Grundstücksbegrenzung vorhanden und zu den Gartenflächen der Wohnungen 1 und 2 sind zum Teil defekte Holzflechtwände erstellt.

Freiflächen: Die Pkw-Stellfläche des Wohnungseigentums ist mit Rasengittersteinen befestigt und durch eine Holzkonstruktion

ohne Dacheindeckung "überdacht". Der westliche Gartenanteil der Eigentumswohnung ist überwiegend mit Rasen bewachsen. Mittig der Rasenfläche wurde augenscheinlich mit einem "Poolbau" begonnen. Die im südwestlichen Grundstückseckbereich gelegene Gemeinschaftsfläche ist mit Granitkies befestigt und durch zwei Pforten innerhalb des Stabstahlzaunes zugängig.

Terrasse: Es ist auf dem Grundstücksanteil soweit erkennbar eine gepflasterte Terrasse erstellt. Die Terrasse ist nach Westen ausgerichtet.

Beurteilung Außenanlagen: Die Außenanlagen des Wohnungseigentums befinden sich soweit erkennbar insgesamt in einem vernachlässigten Zustand und sind als einfach bis durchschnittlich einzustufen.