Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

 

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnhaus mit kleiner Gewerbeeinheit, Hauptstraße 2, 24977 Langballig

• Grundbuch: Langballig
• Blatt: 111
• BV Nr.: 1
• Lfd. Nr.:
• Gemarkung: Langballig
• Flur: 3
• Flurstück-Nr.: 72/9
• Gebäude- und Freifläche zu 629m²

 

Verkehrswert: 289.000 €

Wertermittlungsstichtag: 18.02.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt auf einem Eckgrundstück an der Hauptstraße und an der Poststraße. Die Hauptstraße ist zweispurig ausgelegt, asphaltiert und beidseitig mit einem befestigten Gehweg versehen. Sie führt in nördlicher Richtung weiter zur Ostsee. Die südlich angrenzende Poststraße weist eine ein- bis zweispurige Auslegung und eine asphaltierte Oberfläche auf. Sie ist als Zone 30 eingerichtet. Einseitig wurde ein befestigter Gehweg angelegt, gegenüberliegend findet sich ein Parkstreifen des angrenzenden Autohändlers. Die Umgebungsbebauung weist keine einheitliche Struktur auf. Südlich zur Nordstraße befindet sich eine Ausstellungsfläche eines Autohändlers und im Anschluss eine Tankstelle. Südöstlich liegt eine Gaststätte, weiter nördlich die Amtsverwaltung und im weiteren Verlauf der Poststraße eine Autowerkstatt. Ansonsten besteht die umliegende Bebauung vorwiegend aus Wohnhäusern unterschiedlicher Ausprägung.

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude mit einer kleinen Gewerbeeinheit im Erdgeschoss bebaut. Im nördlichen Teil befinden sich überwiegend nicht ausgebaute Abstell- bzw. Lagerflächen. Der südliche Wohnbereich verfügt über ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss. Nordwestlich befindet sich zudem eine Doppelgarage in Massivbauweise. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche sind als Rasenflächen sowie zum Teil mit Anpflanzungen und Baumbestand angelegt. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung befanden sich die Wohnbereiche in einem vermieteten Zustand. Der kleine Laden bleibt laut Anschlag an der Eingangstür offensichtlich dauerhaft geschlossen.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Hauptstraße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Fernwärme
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Das Wohngebäude wurde laut Angabe des Eigentümers beim Ortstermin am 14.03.2024 ursprünglich etwa im Jahr 1899 errichtet. In der Bauakte fanden sich keine Unterlagen bzw. Zeichnungen vom gesamten Gebäude. Hier waren neben kleineren Maßnahmen (Einbau eines Tores, Errichtung von Werbeanlagen) im Wesentlichen Nutzungsänderungen für die kleine Gewerbeeinheit dokumentiert. Die letzte Nutzungsänderung von einem Sonnenstudio zu einer Taxizentrale stammt aus dem Jahr 2013.

Folgende Maßnahmen bzw. Erneuerungen sind gemäß Auskunft beim o.g. Ortstermin in den letzten Jahren am Objekt erfolgt:

• ca. 2015 Fernwärmeanschluss
• ca. 2016 Einblasdämmung, Isolierung und Verkleidung Giebel
• ca. 2019 Dach
• ca. 2020 Fassadenputz, Innenputz, Elektrik, neue Fußböden
• ca. 2021 Auffahrt und Terrasse
• ca. 2022 Vordach

Geschosse: Erdgeschoss, Dachgeschoss

Größe: Die Wohnfläche beläuft sich im Erd- und Dachgeschoss überschlägig auf rd. 172 m². Hiervon entfallen auf das Erdgeschoss rd. 82 m² und das Dachgeschoss rd. 90 m². Die Nutzfläche der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss beläuft sich auf rd. 50 m².

Raumaufteilung:

• Erdgeschoss: Gewerbeeinheit: Ladenfläche (rd. 43 m²), WC (rd. 7m²) Wohnbereich: Flur (rd. 3 m²), Bad (rd. 6 m²), Küche (rd. 14 m²), Treppenhaus (rd. 6 m²), 3 Zimmer (rd. 15 m², rd. 18 m², rd. 20 m²) Sonstiges: Abstell- und Lagerflächen
• Dachgeschoss: Wohnbereich: Flur (rd. 8 m²), 4 Zimmer (rd. 31 m², rd.7 m², rd. 18 m², rd. 21 m²), Bad (rd. 5 m²)

 

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität

Außenwände: Mauerwerk mit Putz (Zierelemente) und Anstrich, Giebel mit Holzverkleidung, Dachgeschoss nördlicher Teil mit Holzverkleidung

Innenwände: Massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken, im Dachgeschoss überwiegend Leichtbauwände

Unterer Abschluss: Betonsohle, Estrichaufbau

Geschossdecken: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau

Dachschrägen: Gipskartonplatten auf Sparschalung

Dachform: Südlicher Teil: Satteldach mit Frontspieß und Tonpfanneneindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech, Unterschläge und Stirnverkleidungen aus Plattenwerkstoffen, o.ä.; Turmelement mit Zeltdach, Eindeckung mit Dachdichtungsbahnen; Nördlicher Teil: Satteldach und abgeschlepptes Pultdach, Eindeckung mit Pfannenblech

Geschosstreppe: Geschlossene Holztreppe mit Stufenmatten

Innentüren: Wohnbereich überwiegend Kassettentüren, teilweise mit Anstrich; ansonsten Holzwerkstofftüren

Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung aus ca. 1998 und ca. 2022, teilweise Außenjalousien

Außentüren: Wie Fenster

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen, Fußbodenheizung (Bad EG)

Beheizung: Fernwärme aus ca. 2015

Sonstiges: Einbauküche aus ca. 2013

 

Raumbeschreibung

Im Zuge der aktuellen Bearbeitung konnte keine Innenbesichtigung erfolgen. Die folgenden Beschreibungen basieren auf der Innenbesichtigung vom 03.04.2024.

 

Erdgeschoss

Wohnbereich

Flur

Wandverkleidung: Putz und Anstrich, halbhoch Holzwerkstoffpaneele

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Fliesen

 

Bad

Wandverkleidung: Fliesenschild, Putz und Anstrich,

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Fußbodenheizung, elektrische Lüftung, wandhängendes

WC, Waschbecken, Badewanne

 

Küche

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Fliesenschild

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Einbauküche

 

Treppenhaus

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Treppe ins Dachgeschoss

 

Wohnzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Plattenverkleidung

Fußboden: Laminat

 

Zimmer 1:

Wandverkleidung: Rauhfaser bzw. Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Zimmer 2:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Gewerbeeinheit:

Ladenfläche:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Tapeten

Deckenverkleidung: Plattenverkleidung, Putz und Anstrich

Fußboden: Fliesen, Laminat

 

WC:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich, Fliesen

Deckenverkleidung: Putz und Anstrich

Fußboden: PVC-Belag

Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC

 

Dachgeschoss:

Wohnbereich:

Flur

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Korkparkett

 

Zimmer 1:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Tapeten

Deckenverkleidung: Gipskartonplatten und Anstrich

Fußboden: Korkparkett

 

Zimmer 2:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden

 

Zimmer 3:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Teppichboden

 

Zimmer 4:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Tapeten

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesenschild, Rauhfaser und Anstrich

Decke/Dachschräge: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Korkparkett, PVC-Belag

Sonstiges: Waschbecken, wandhängendes WC, Duschtasse

 

Zustandseinstufung

 

Baumängel / -schäden: Bei der Außenbesichtigung konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Vorwiegend mittlerer bzw. durchschnittlicher Gesamtzustand. In den vergangenen Jahren wurden einige Erneuerungsmaßnahmen am Objekt vorgenommen.

Sonstiges: Stellenweise fallen verschiedene Maßnahmen an (Restarbeiten, tlw. Anstrich Holzverkleidungen, Überarbeitung bzw. Anstrich einiger Holzfenster, Anschluss Regenfallrohr, u.a.). Im Zuge der aktuellen Bearbeitung konnte keine Innenbesichtigung erfolgen, so dass aufgrund der gegebenen Unsicherheiten und Unwägbarkeiten ein entsprechender Sicherheitsabschlag erfolgt.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Auffahrt und Hoffläche mit Betonsteinpflasterung

Einfriedung: Buschwerk, Holzzäune, Gebäude bzw. Nebengebäude

Gartenanlage: Rasenflächen mit Anpflanzungen und zum Teil Baumbestand

Nebengebäude: Doppelgarage: Massivbauweise mit Putz und Anstrich, Satteldach mit Blecheindeckung, Brettertore, einfache Stallfenster

Einstufung: Übliche Gestaltung