Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Wohnhaus im Außenbereich in 94424 Arnstorf, Döttenau 3

• Grundbuch: Jägerndorf
• Blatt: 699
• Gemarkung: Jägerndorf
• Flurstück-Nr.: 2436/3
• Gebäude- und Freifläche zu 246m²

Verkehrswert: 1,00€ (Die Immobilienbewertung weist ein negatives Ergebnis aus. Dem Verkehrswert wird ein symbolischer Wert von 1,00 € zugemessen.)

Wertermittlungsstichtag: 17.04.2026

Hinweis: Es konnte keine Innenbesichtigung des Gebäudes vorgenommen werden. Das Gutachten wurde daher nach dem äußeren Augenschein erstellt.

Grundstücksbeschreibung

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Reines Einfamilienhausgebiet mit lockerer Bebauung. Große Grundstücke, viel Abstand zwischen den Häusern. Sehr geringe Verkehrsdichte. Hoher Grünanteil, Felder und Wiesen direkt angrenzend. Außenbereichslagen. Umfeld. Ruhige Wohnlage, kaum Lärmquellen. Hohe Sicherheit, überwiegend Eigentümer.

Topografie: eben bis leicht hängig

Erschließung, Baugrund etc.

Straßenart: Direkter Zugang nur über das Nachbargrundstück; Keine dingliche Sicherung im Grundbuch der angrenzenden Flurstücke; Ein Notwegerecht wird unterstellt und durch einen pauschalen Abschlag in der Bodenwertermittlung berücksichtigt. Ein Notwegerecht ist ein gesetzlich geregeltes Wegerecht, das greift, wenn ein Grundstück keinen ausreichenden Zugang zur öffentlichen Straße hat. Der Nachbar des belasteten Flurstücks hat Anspruch auf eine angemessene Geldrente (§ 917 Abs. 2 BGB). (…)

Straßenausbau: Staatsstraße voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden, befestigt; Direkter Zugang nur als befestigter Weg

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• Elektrischer Strom: Nach Auskunft des Versorgers Bayernwerk besteht ein herkömmlicher Stromanschluss mit Ablesevorrichtung (Zähler)
• Wasser: Die Wasserversorgung erfolgt über ein privates Leitungsnetz der Dorfgemeinschaft "Unteres Döttenau". Wasserlieferant ist die "Wasserversorgung Thanning". Das Leitungsrecht ist dinglich gesichert im Grundbuch der FI. St. 2436/2 (südlich angrenzend) . Der genaue Verlauf der Leitung konnte nicht festgestellt werden.
• Kanalanschluss: Es besteht kein Anschluss an das öffentliche Kanalnetz der Marktgemeinde Arnstorf. Das Abwasser wird vermutlich über eine Klärgrube entsorgt. Nach mündlicher Auskunft der Wasserrechtsbehörde beim Landratsamt Rottal-Inn besteht für die Wohnungsnutzung allerdings die Auflage zur Anpassung der Klärgrube an die aktuellen umwelttechnischen Auflagen (Kleinkläranlage) , mit Überlauf in ein angrenzendes Gewässer (Bachlauf usw.) Nach den Erkenntnissen aus dem Orttermin muss von einer "Nachholung dieser Auflage" ausgegangen werden .
• Fernsehanschluss: Nach den Erkenntnissen aus dem Ortstermin über eine SAT - Schüssel.
• Telefonanschluss: Keine Anzeichen , dass ein Anschluss vorhanden ist.

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Gebäudes; Neben dem Wohngebäude wurden einige Holzbauten (Schuppen, Geräteraum usw.) im Anschluss an das Grundstück erstellt. Dabei ist von einer nicht legalen Bebauung der angrenzenden Flurstücke auszugehen . Z. T. bestehen auch "Überbauten". Zudem befinden sich diese baulichen Anlagen in einem sehr schlechten Zustand, die einen Abbruch rechtfertigen. In der Bewertung ist daher von einer Beseitigung dieser Bauten auszugehen .

Baurecht: Das Bauplanungsrecht für 94424 Arnstorf - Döttenau 3 richtet sich nach § 35 BauGB (Außenbereich). Das bedeutet: Neubauten sind stark eingeschränkt. Der Bestandsschutz ist entscheidend, und nur bestimmte Vorhaben sind genehmigungsfähig. (...)

Gebäudebeschreibung

Wohnhaus

Gebäudeart: Wohnhaus, Zweigeschossig: EG, DG , vermutlich nicht unterkellert; Giebeldach ;

Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor; Es wird ein schlechter Energiestandard unterstellt;

Außenansicht: insgesamt verputzt und gestrichen

Gebäudekonstruktion

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Beton

Umfassungswände: Massive Wände (Ziegelwände)

Geschossdecken: Holzbalkendecke vermutet

Dach:

• Dachkonstruktion: Holzdach ungedämmt
• Dachform : Sattel- oder Giebeldach
• Dacheindeckung: Dachziegel

Allgemeine technische Gebäudeausstattung

Wasserinstallationen: Wasserversorgung über Anschluss an ein privates Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in eine Klärgrube (Lage nicht ersichtlich)

Elektroinstallation: einfache Installation

Heizung: Unbekannt (wahrscheinlich Holzofen)

Lüftung: herkömmliche Fensterlüftung

Warmwasserversorgung: vermutlich dezentral über Elektroboiler

Raumausstattungen und Ausbauzustand

Fenster: z. T. Kunststofffenster

Bauschäden und Baumängel: aufgrund des äußeren Augenscheins werden ein starker Instandsetzungsstau und Modernisierungsstau angenommen

Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist aufgrund des Gebäudealters und des äußeren Augenscheins als schlecht zu beurteilen.

Nebengebäude

Es bestehen einige Nebengebäude, die zum Teil auf den angrenzenden Flurstücken errichtet wurden bzw. auch die Grundstücksgrenze überbaut wurde. (...)

• Holzschuppen an der Rückseite des Wohnhauses angebaut
• Holzschuppen auf dem südlich angrenzenden FI. St. 2436/2
• Holzschuppen an der Ostseite des Gebäudes
• Alle Bauten sind in einen abbruchreifen Zustand . Es wird Abbruchreife unterstellt.

Außenanlagen

Die Außenanlagen machen einen stark verwahrlosten Eindruck. Das Umfeld um das Haus ist stark vermüllt mit Baustoffen, Holzabfällen, alte Gerätschaften, Abfällen allgemein, Leergut usw. (…) Bei der Nutzung des Grundstücks wurden die Grundstückgrenzen nicht beachtet. Deshalb erstreckt sich der verwahrloste Zustand der Außenanlagen auch auf die benachbarten Flurstücke, die weitgehend landwirtschaftlich genutzt werden . In der Bewertung wird von einer verpflichtenden Freilegung dieser Flächen ausgegangen. Es wird ein pauschaler Kostenansatz berücksichtigt.