Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB für ein Baugrundstück mit Gartenhaus und Garage, Birkenstraße 33 b in 85452 Moosinning

• Grundbuch des Amtsgerichts Erding
• Ifd. Nr. 1
• Gemarkung Moosinning
• Blatt 4698
• Flurstück 3339/4
• Gebäude- und Freifläche zu 428 m²

• Ifd. Nr. 2
• Gemarkung Moosinning
• Blatt 4698
• Flurstück 3339/3
• Gebäude- und Freifläche zu 832 m²

Die Flurstücke stellen eine wirtschaftliche Einheit dar.

Verkehrswert:

• Ifd. Nr. 1: 557.000,00 €
• Ifd. Nr. 2: 83.000,00 €

Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag: 27.01.2026

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt in Eichenried, einem Gemeindeteil der oberbayrischen Gemeinde Moosinning mit ca . 2.700 Einwohnern , ca. 10 km westlich von der Kreisstadt Erding entfernt in der Nähe der Birkenstraße 31 b. Die Umgebungsbebauung zeichnet sich durch in offener Bauweise erstellte Wohnhäuser, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und landwirtschaftliche Betriebe aus verschiedenen Baujahren aus. In einem Umkreis von ca. 3 km um das Bewertungsobjekt sind neben verschiedenen Fachgeschäften entlang der Erdinger Straße auch einige Restaurants vorhanden. Der nächstgelegene Lebensmittelmarkt (REWE) ist am westlichen Ortseingang von Moosinning ca. 3 km entfernt. Der periodische Bedarf kann in der näheren Umgebung gedeckt werden.

Immissionen Im Rahmen der Objektbesichtigung am 27.01 .2026 konnten keine wertrelevanten Immissionen durch die angrenzende Straße festgestellt werden.

Beschreibung Das Bewertungsgrundstück besteht aus den Flurstücken 3339/3 und 3339/4 und ist bebaut mit einem zu Wohnzwecken ausgebauten Gartenhaus und einer Garage. Der Bau eines Einfamilienhauses wurde vor einigen Jahren begonnen. Nach dem Betonieren der Bodenplatte wurde allerdings der Bauprozess nicht weitergeführt.

Die Grundstücksform ist L-förmig geschnitten und. Die Grünflächen mit Büschen und kleinen Bäumen um das Gebäude sind teilweise verwildert und augenscheinlich über einen längeren Zeitraum nicht gepflegt worden. Das Grundstück ist in Teilen vermüllt und durch Sperrmüllablagerungen entsteht ein insgesamt ungepflegtes Erscheinungsbild. Eingefriedet ist das Grundstück durch verschiedene Zäune (Maschendrahtzaun , Holzzaun). Die Topografie der Grundstücke ist weitgehend flach und ohne sichtbares Gefälle. Es bestehen keine sichtbaren Einschränkungen hinsichtl. ich einer baulichen Nutzbarkeit.

Erschließung Die Erschließung erfolgt über die öffentlich gewidmete Straße "Birkenstraße", wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen . Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist nur über die zwischen Straße und Bewertungsgrundstück liegenden Nachbargrundstücke möglich.

Aufgrund des bereits weiter zurückliegenden Baujahrs 2000 des Gartenhauses wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind.

Gebäudebeschreibung

Bauliche Anlagen: Auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück befanden sich zum Bewertungsstichtag ein Gartenhaus / Geräteschuppen und eine nicht fertiggestellte Garage. Das Gartenhaus wurde im Jahr 2000 in Holzbauweise mit Satteldach erbaut. Der Genehmigungsbescheid vom 03.05.2000 wurde ausdrücklich für ein Garten-/Gerätehaus erteilt

Baubeschreibung Auf eine detaillierte Baubeschreibung des Gartenhauses wird verzichtet. Die Räumlichkeiten bestehen aus einem großen Wohnraum mit Küche, Essbereich und Schlafbereich. Außerdem gibt es ein Badezimmer mit Dusche und ein Nebenzimmer. Beheizt ist die Nutzfläche durch eine elektrische Fußbodenheizung. Die Grundfläche des Gartenhauses beträgt 55 m² (10 m x 5,5m). Daraus ergibt sich eine Nutzfläche von ca. 40 m² .

Das Gebäude ist in Holzkonstruktion mit einer Wandstärke von 15 cm erstellt mit Holzpfettendachstuhl und Ziegeleindeckung.

Der darin noch als Freisitz bezeichnete Bereich wurde unfachmännisch erweitert und überdacht.

Bei der Einbauküche handelt es sich nicht um einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes im Sinne des § 94 BGB. Sie bleibt daher als Zubehör' im Rahmen der Verkehrswertermittlung unberücksichtigt.