Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Doppelhaushälfte mit Carport in Unterkienberg, Moosstraße 14 85391 Allershausen

• Grundbuch: Allershausen
• Blatt: 3012
• Lfd. Nr.: 3 (in Terminsbestimmung: 1)
• Gemarkung: Allershausen
• Flurstück-Nr.: 1728/8
• Gebäude- und Freifläche zu 391m²

Verkehrswert: 594.900 EUR

Wertermittlungsstichtag: 15.12.2025

Hinweis: Zum selben Termin wird ein weiteres Objekt versteigert (siehe Aktenzeichen 3 K 104/25#1)

Grundstücksbeschreibung

Hochwasser Die Bewertungsfläche liegt in einer Zone, die im Online-Dienst "Naturgefahren" des Bayer. Landesamtes für Umwelt weitgehend als "Hochwassergefahrenfläche - HQextrem Glonn" dargestellt ist

Mikrolage Das Bewertungsgrundstück liegt am westlichen Ortsrandgebiet von Allershausen an der Moosstraße, zwischen den Ortsteilen Unterkienberg und Reckmühle, etwa 1,5 km von der Ortsmitte entfernt. Die Moosstraße ist eine innerörtliche Verbindungsstraße mit geringem Verkehrsaufkommen. Die Straße ist schmal zweispurig ausgebaut, asphaltiert und hat teilweise einen gepflasterten Gehweg. Die Umgebung ist von kleinteiligen Wohnbebauungen und gemischten dörflichen Nutzungen geprägt.

Parkmöglichkeiten Längsparkmöglichkeiten sind in geringem Umfang auf öffentlicher Straße gegeben

Beurteilung mittlere Wohnlage mit dörflichem Umfeld im weiteren Ballungsraum München mit guter örtlicher Infrastruktur

Zufahrten Die Zufahrt erfolgt über das Flurstück 1728, das als Anliegerstraße (Eigentümerweg) die benachbarten Grundstücke Hausnummern 12, 12a, 14, 14a und 14b erschließt.

Versorgungsleitungen Die ortsüblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Moosstraße vorhanden.

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemäß Auskunft der Gemeinde Allershausen sind keine offene Beträge bekannt.

Nachbarschaft Die direkt angrenzende Doppelhaushälfte ist offenbar spiegelbildlich zum Bewertungsobjekt errichtet, zu den Bewohnern gibt es laut Erläuterung bei der Besichtigung ein verwandschaftliches Verhältnis.

Gebäudebeschreibung

Aufstehende Bebauung Wohnhaus als Doppelhaushälfte

Baujahr gemäß Bauunterlagen um 2004

Baukörper ein Wohnhaus

Konzeption Die Doppelhaushälfte hat Standardgrundriss und verfügt über Keller, Erdund ausgebautes Dachgeschoss sowie einen Spitzboden.

Wohnfläche rd. 151 m²

Baubeschreibung

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, laut Plan 36,5 cm, verputzt

Fundamente objekttypisch massiv, laut Plan Stahlbeton

Dach/Dachform Satteldach

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl, soweit erkennbar mit Dämmung

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik

Heizung üblicher Standard mit Zentralheizung (gasgefeuert), Fußbodenheizung, ergänzt durch normale Heizkörper

Warmwasser zentrale Warmwasserversorgung

Elektro zweckmäßige Elektroausstattung

Ausbau

Treppe angewendelte Treppe Beton, teils mit Fliesenbelag, Edelstahlgeländer

Fenster isolierverglaste Fenster, Kunststoffrolläden

Böden überwiegend Fliesen oder Laminatböden

Sanitärausstattung im EG Gäste-WC mit WC und Waschtisch im DG Bad mit Wanne, Dusche, WC und Waschtisch im Keller Duschbad; mittlerer Badstandard, jedoch teilweise nicht fertiggestellt

Sonstiges Auf der Südseite befindet sich eine Terrasse mit Pflasterbelag, die großflächig überdacht ist, aber auch die Belichtung des Wohnzimmers einschränkt.

Außenanlagen

Das Grundstück ist im Bereich der Zuwegung und Verkehrsflächen befestigt (gepflastert). Restliche Flächen sind gärtnerisch angelegt. Ein Holzschuppen und ein einfacher Doppelcarport sind vorhanden. Beim Carport wurde eine Mittelstütze entfernt - ob und inweiweit die verbleibende Konstruktion noch statisch sicher ist, kann vom Sachverständigen nicht beurteilt werden. Das Grundstück ist teilweise eingefriedet.

Beurteilung

Insgesamt handelt es sich um ein etwa 20 Jahre altes Wohnhaus als Doppelhaushälfte, das konzeptionell marktüblichem Bau- und Fertighausstandard entspricht, bei einfacher Ausführung und unterdurchschnittlichem Zustand.