Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Bei den Justizbehörden Flensburg finden zur Zeit Umbauarbeiten statt, die die Sitzungssäle betreffen. Es ist daher ein zentrales Saalmanagement eingerichtet worden. Alle Terminierungen lauten standardmäßig auf Saal 0. Der endgültige Terminsort wird ca. 1 Woche vor dem Termin bekannt gegeben. Daher wird gebeten unbedingt unter www.hanmark.de nachzuschauen.

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für einen Resthof mit mehreren Gebäuden in Vogelsang 24, 24409 Stoltebüll

• Grundbuch: Stoltebüll
• Blatt: 209
• BV Nr.: 3
• Gemarkung: Vogelsang (in Terminsbesimmung: Stoltebüll)
• Flur: 002
• Flurstück-Nr.: 148
• Gebäude- und Freifläche zu 4.634m²

Verkehrswert: 184.000€

Wertermittlungsstichtag: 01.04.2026

Anmerkung: Seitens des Sachverständigen wurde das Objekt letztmalig bereits mit Wertermittlungsstichtag 16.03.2018 (Gutachten vom 25.04.2018) bewertet. Nach Auskunft des Eigentümers haben sich zwischenzeitlich keine wesentlichen bzw. werterheblichen Veränderungen am Objekt ergeben. Auch eine Innenbesichtigung konnte im Zuge der jetzigen Bearbeitung wiederum nicht erfolgen. Das aktuelle Gutachten basiert im Wesentlichen auf den seinerzeit eingeholten Informationen unter Anpassung an die Wertverhältnisse zum Stichtag 01.04.2026.

Grundstücksbeschreibung

Wohn- und Geschäftslage Die Straße Vogelsang ist zweispurig ausgebaut und asphaltiert. Befestigte Gehwege wurden nicht angelegt. Das Objekt liegt in Alleinlage im Außenbereich. Im weiteren Umfeld bzw. in Sichtweite finden sich Resthöfe, eine Tischlerei und Wohnbebauung. Ansonsten grenzen landwirtschaftliche Flächen an das Grundstück. Es handelt sich insgesamt um eine ländliche Wohnlage.

Nutzung Das Grundstück liegt unmittelbar nördlich an der Straße Vogelsang. Insgesamt finden sich folgende Bauten, die zum Teil miteinander verbunden sind: Wohn- und Wirtschaftsgebäude, Nebengebäude, Stallgebäude, ehemaliger Kuhstall, Maschinenhalle und Abnahme (Altenteil). Das Wohngebäude wird vom Eigentümer bewohnt, die Abnahme ist unbewohnt. Die übrigen Gebäude sind laut Auskunft im Wesentlichen in Eigennutzung. Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist nicht mehr vorhanden. Vom Eigentümer wird in Teilen offensichtlich eine Landmechanikerwerkstatt betrieben. Die nicht überbauten und befestigten Bereiche wurden vorwiegend als Rasenflächen mit Anpflanzungen angelegt.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Straße Vogelsang erschlossen. Es handelt sich hierbei um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutzwasser mit Anschluss an eine Hauskläranlage
• Regenwasser versickert auf dem Grundstück

Gebäudebeschreibung

Das Baujahr der vorhandenen Gebäude ist nicht abschließend bekannt geworden, da hierüber keine Unterlagen erhältlich waren. Laut Auskunft wurde das Wohn- und Wirtschaftsgebäude ursprünglich wohl Mitte bis Ende des 19. Jahrhunderts erbaut. Eine Neuerrichtung des Maschinenschuppens nach einem Sturmschaden datiert etwa auf das Jahr 2000.

Wohn- und Wirtschaftsgebäude

Allgemein Die genaue Bauausführung und Ausstattung, die Raumaufteilung, die Nutzung sowie die exakten Wohn- und Nutzflächen sind nicht bekannt geworden, da keine Innenbesichtigung ermöglicht wurde. Zudem lagen dem Sachverständigen keine Zeichnungen der Gebäude vor. (…) Die erlangten Informationen werden für die einzelnen Gebäude bzw. Gebäudeteile im Folgenden stichwortartig zusammengefasst.

Wohnfläche

• EG ca. 135 m²
• Nutzfläche EG ca. 110 m²
• Dachgeschoss laut Auskunft nicht ausgebaut

• Massivbauweise mit Rotsteinansicht auf Feld- bzw. Granitsteinfundamenten, rückwärtig zum Teil Fachwerk sichtbar
• Walmdach mit Betondachsteineindeckung, Wirtschaftsbereich teilweise mit Eternitwellplatteneindeckung, Fallrohre und Dachrinnen aus Zinkblech, Unterschläge aus Holz, Stirnverkleidungen aus Kunstschiefer, Schleppgauben vorhanden, stirnseitig mit Kunstschieferverkleidung
• Holz- und Kunststofffenster mit Isolierverglasung
• Beheizung über Ölfeuerungsanlage, die im rückwärtigen Nebengebäude untergebracht ist
• Fugen teilweise verwittert und Mauerwerk unregelmäßig, insbesondere an der rückwärtigen Fachwerkwand, hier sind entsprechende Maßnahmen erforderlich

Nebengebäude

Nutzfläche im Erd- und Dachgeschoss ca. 90 m²

• Massivbauweise mit Putzansicht und Anstrich, östlicher Giebel mit Holzverkleidungen, über eingeschossigen Zwischenbau (Massivbauweise, Satteldach mit Betondachsteineindeckung) mit dem Wohn- und Wirtschaftsgebäude verbunden
• Satteldach mit Eternitwellplatteneindeckung, Fallrohre und Dachrinnen aus Zinkblech
• Holzfenster mit Isolierverglasung, östlich Stallfenster
• Laut Auskunft teilausgebauter Zustand, Farbabplatzungen an der Fassade, der Giebel mit der Holzverkleidung befindet sich in einem baufälligen Zustand

Stallgebäude

Nutzfläche im Erdgeschoss ca. 85 m²

• Erdgeschoss in Massivbauweise mit Putzansicht und Anstrich, oberhalb Holztragwerk mit Blech- und Holzverkleidungen, rückwärtig an das Nebengebäude angesetzt
• Satteldach mit Eternitwellplatteneindeckung
• Stallfenster, Brettertüren und Tore
• Putz- und Farbabplatzungen an der Fassade, die Holzverkleidungen im oberen Fassadenbereich befinden sich in einem baufälligen Zustand

Ehemaliger Kuhstall

Nutzfläche im Erdgeschoss ca. 115 m²

• Erdgeschoss in Massivbauweise mit Rotsteinansicht, oberhalb Holztragwerk mit Blech-, Holz- und Eternitplattenverkleidungen, stellenweise rückwärtig an das Wohn- und Wirtschaftsgebäude angesetzt, am südlichen Giebel zum Wohn- und Wirtschaftsgebäude findet sich ein eingeschossiger Anbau mit einem einfachen Blechschuppen (abgeschlepptes Pultdach mit Eternitwellplatteneindeckung)
• Satteldach mit Eternitwellplatteneindeckung, Fallrohre und Dachrinnen aus Zinkblech
• Stall- oder Glasbausteinfenster, Brettertüren und Rolltor
• Das Rotsteinmauerwerk weist insgesamt Abplatzungen und Verwitterungserscheinungen auf

Maschinenhalle

Nutzfläche im Erdgeschoss ca. 200 m²

• Holzrahmenbauweise mit Blechverkleidung
• Satteldach mit Blecheindeckung, Fallrohre und Dachrinne aus Zinkblech
• Schiebetor
• Stellenweise sind die Fallrohre durchgerostet

Abnahme (Altenteil)

Wohnfläche EG ca. 75 m² (ohne Veranda)

Nutzfläche EG ca. 40 m² (ohne Garage)

• Massivbauweise mit Rotsteinansicht auf Feld- bzw. Granitsteinfundamenten, im oberen Bereich stellenweise Holzverkleidungen
• Satteldach mit Holzschalung, Eindeckung mit Dachdichtungsbahnen, Fallrohre und Dachrinnen aus Zinkblech
• Vorwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, im nicht ausgebauten Bereich einfache Stallfenster und Brettertüren
• Östlich Garagenanbau (Holzbauweise mit Blechverkleidungen, abgeschlepptes Pultdach mit Eternitwellplatteneindeckung), im Anschluss überdachte und geschlossene Veranda in Holzbauweise (abgeschlepptes Pultdach mit Dachdichtungsbahnen, o.ä. eingedeckt); westlich eingeschossiger, massiver Anbau (Rotsteinansicht, abgeschlepptes Dach mit Dachdichtungsbahnen eingedeckt)
• Das Rotsteinmauerwerk weist insgesamt Abplatzungen und Verwitterungserscheinungen auf

Zustandseinstufung

Je nach Gebäude mäßiger bzw. mittlerer bis schlechter Gesamtzustand. (…) Das Wohn- und Wirtschaftsgebäude sowie die Maschinenhalle befinden sich in einem mäßigen bis mittleren Zustand. Bei den übrigen Gebäuden kann der äußerliche bauliche Zustand eher als schlecht beurteilt werden. Insgesamt fallen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in unterschiedlichem Umfang an. Die Baukonstruktion und der Dämmstandard entsprechen überwiegend dem Altbaubestand.

Außenanlagen

Plattierungen: Auffahrten mit Kiesflächen, im Zugangsbereich zu den Gebäuden verschiedene Plattierungen oder andere Befestigungen, stellenweise Beton- und Asphaltflächen

Einfriedung: Zur Straße zum Teil Wall und Holzzäune bzw. im Bereich der Auffahrten offen gehalten, seitlich Buschwerk und rückwärtig vorwiegend offen gehalten

Gartenanlage: Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen und teilweise Teil Baumbestand

Sonstiges: Nordwestlich Klärteich

Einstufung: Übliche Gestaltung