Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Wohnbaugrundstück, bebaut mit Einfamilienhaus und Doppelgarage in Kistlerweg 8, 85464 Finsing

• Grundbuch: Finsing
• Blatt: 3750
• Lfd. Nr.: 1 und 2
• Gemarkung: Finsing
• Flurstück-Nr.: 51/31 (lfd. Nr. 1) und 51/32 (lfd. Nr. 2)
• Gebäude- und Freifläche zu 762m² (lfd. Nr. 1: 413m²; lfd. Nr. 2: 349m²)

Verkehrswert:

• Lfd. Nr. 1: 650.400,00€
• Lfd. Nr. 2: 549.600,00€
• Gesamtverkehrswert: 1.200.000,00€

Wertermittlungsstichtag: 08.01.2026

Grundstücksbeschreibung

Geometrie und Beschaffenheit Das in Richtung Norden leicht um insgesamt 2m abfallende Grundstück grenzt im Norden an den Kistlerweg, im Osten an ein bebautes Nachbargrundstück, im Süden und Westen an landwirtschaftlich genutzte Flächen und im nordwestlichen Bereich an einen Kinderspielplatz. Das Grundstück ist im nördlichen Bereich mit einem Einfamilienhaus und einer daran angebauten Doppelgarage bebaut.

Mikrolage Das zu bewertende Grundstück befindet sich im westlichen Ortsrandbereich des Ortsteils Finsing (Pfarrdorf) , ca . 1,7 km südöstlich des Speichersees , ca . 1,4 km südöstlich des Ortsteils Neufinsing (Rathaus) und ca. 450 m südwestlich der Dorfkirche von Finsing . Der nördlich des Grundstücks verlaufende Kistlerweg ist eine schwach befahrene Anliegerstraße, die ca . 70 m südöstlich des Grundstücks als Sackgasse mit einer Wendeplatte endet. Die Neufinsinger Straße (Kreisstraße) eine zeitweise stärker befahrene Hauptstraße verläuft ca . 50 m nördlich des Grundstücks. Verkehrsbedingte Lärmimmissionen sind witterungsabhängig möglich.

Umgebungsbebauung Das zu bewertende Grundstück befindet sich im Bereich des etwa nach dem Jahr 2000 entwickelten Wohngebiets "Finsing-West". Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und Doppelhäusern . Die Bebauung ist aufgelockert und durchgrünt. Im nordwestlichen Eckbereich schließt ein Kinderspielplatz an das Grundstück an .

Lagebeurteilung Finsing gilt generell als durchschnittlich gute Wohnlage Im südwestlichen Bereich des Landkreises Erding. Das Objekt befindet sich in durchschnittlich guter, etwas ländlicher Wohnlage von Finsing. (…)

Erschließung Das Grundstück wird von Norden über den Kistlerweg erschlossen . Der Kistlerweg ist endausgebaut, asphaltiert und beleuchtet. Ein Gehweg ist angelegt. Anschlüsse für Wasser, Kanal , Strom , Gas und Telekommunikation sind vorhanden . Nach Auskunft der Gemeinde Finsing stehen zum Stichtag keine Erschließungskosten aus.

Gebäudebeschreibung

Anmerkung: Das zu bewertende Wohnhaus und die Garage konnten nicht von innen besichtigt werden . Das Grundstück konnte nicht betreten werden . Die Gebäude- und Baubeschreibung wird daher auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen (u.a . Eingabeplan , Baubeschreibung) und des vor Ort festgestellten äußeren Augenscheines erstellt.

Wohngebäude

Konzept Bei dem zu bewertenden Gebäude handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Kellergeschoss , Erdgeschoss, Obergeschoss und einem nicht ausgebauten Satteldach . An das Wohngebäude ist im Osten eine nicht unterkellerte PKW- Doppelgarage angebaut. Der Hauseingang befindet sich auf der Nordseite. Im Inneren ist das Gebäude über Treppenläufe vom Keller bis zum Dachgeschoss erschlossen . Auf der Westseite ist der Keller abgeböscht und verfügt über einen Nebeneingang mit Außentreppe. Das Gebäude hat eine zeitgemäße, dem Baujahr entsprechende Architektur mit einem Satteldach mit Dachüberständen , einem Erker im Erdgeschoss und einer Putzfassade , die in Teilbereichen mit Holz verschalt ist.

Baujahr ca. 2010/2011

Konstruktion Entsprechend den vorliegenden Unterlagen ist das Gebäude in Fertigteilbauweise (Hersteller: Griffner Haus AG) mit Wänden in Holzriegelbauweise, Holzdecken und einem Satteldach mit Holzdachstuhl errichtet. Der Keller ist in Massivbauweise mit Stahlbetonwänden und einer Stahlbetondecke ausgeführt.

Raumeinteilung

Keller Im Keller befinden sich eine Diele mit Treppenlauf, ein Technik-/ Lager- und Serverraum , zwei Kellerräume (Planbezeichnung Registratur, Besprechung / Schulung) , ein Flur, ein WC und zwei Gästezimmer.

Erdgeschoss Im Erdgeschoss befinden sich eine Diele mit Hauseingang und Treppenlauf, eine Garderobe, ein WC , ein Arbeitszimmer, eine Speisekammer und ein großer offener Koch-, Ess- und Wohnbereich . Der Koch-, Ess- und Wohnbereich ist nach Süden und Westen, das Arbeitszimmer ist nach Norden orientiert. Dem Koch-, Ess- und Wohnbereich ist eine Terrasse vorgelagert.

Obergeschoss Im Obergeschoss befinden sich eine Galerie mit Treppenlauf, ein Bad mit Hauswirtschaftsraum , zwei Kinderzimmer, ein Elternbereich mit Schlafzimmer, Ankleide und Bad sowie ein Balkon . Das Schlafzimmer ist nach Süden und Osten , ein Kinderzimmer ist nach Süden und Westen und ein Kinderzimmer ist nach Westen und Norden ausgerichtet. Von der Galerie besteht Zugang zu einem Balkon auf der Südseite. (…) Das Schlafzimmer ist ein Durchgangszimmer. Der Dachbereich ist teilweise (Elternbereich) durch eine Zwischendecke abgeteilt.

Wohn- und Nutzfläche

• Wohnfläche EG/ OG rd. 184,00m²
• Nutzfläche Keller rd. 95m²

Baubeschreibung

Gründung: Streifenfundamente

Außenwände: Holzriegelbauweise, Kellerwände Stahlbeton

Decken: Holzbalkendecken , Kellerdecke Stahlbeton

Dach: Satteldach, Dachstuhl als Holzkonstruktion , Pfanneneindeckung , Spenglerarbeiten in beschichtetem Blech

Treppen: nicht bekannt

Fassade: Putzflächen gestrichen, teilweise Holzverschalung

Fenster: Holz-/Aluminiumfenster mit Isolierverglasung

Türen: Haustüre aus Holz mit seitlichen Glaselementen; Innentüren: nicht bekannt

Balkon: über Erker mit geschlossener Brüstung

Innenausbau: nicht bekannt

Heizung: Annahme gemäß Bauantrag: Brennwerttherme gasbefeuert

Elektro: Annahme: Elektroinstallation der Funktion und dem Baualter des Gebäudes entsprechend durchschnittlich ausgelegt

bes. Bauteile: Lichtschächte, KeIleraußentreppe, Vordach Hauseingang

Mängel und Schäden: Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden nach äußerem Augenschein , ohne Anspruch auf Vollständigkeit folgende Mängel und Schäden festgestellt: Fassade und Holzbauteile außen teilweise abgewittert

Bauzustand: Nach äußerem Augenschein ist das Gebäude generell in einem , dem Baualter entsprechenden , durchschnittlich guten Unterhaltungszustand .

Ausstattung: Das Gebäude weist nach äußerem Augenschein einen mittleren , dem Baujahr entsprechenden Ausstattungsstandard auf.

Energetische Eigenschaften: Die Gebäudehülle weist nach äußerem Augenschein und aufgrund des geringen Baualters einen guten und baujahrestypischen Dämmstandard auf.

Doppelgarage

Beschreibung: Auf der Ostseite ist eine nicht unterkellerte PKW-Doppelgarage an das Wohngebäude angebaut. Die Garage ist von der Nordseite aus über ein Sektionaltor erschlossen und ist über eine Türe auf der Südseite mit dem Garten verbunden . Das Gebäude ist in Massivbauweise mit einem Satteldach mit Holzdachstuhl und Pfanneneindeckung errichtet. Die Garagenzufahrt ist mit Betonsteinplatten befestigt.

Baujahr: ca. 2010/2011

Bauzustand: Nach äußerem Augenschein ist die Garage in einem dem Baualter entsprechenden , durchschnittlich guten Unterhaltungszustand.

Außenanlagen

Garten: angelegte Rasen- und Pflanzflächen mit Büschen und Bäumen, Abböschung Westseite mit Steinen befestigt

Einfriedung: Maschendrahtzäune, Vorgarten nicht eingefriedet

Terrasse: große Terrassenfläche auf der Südseite , soweit augenscheinlich zu erkennen mit Holzbelag

Wege: Hauszugang, Garagenvorplatz und Wegeflächen mit Plattenbelägen befestigt

Gartenhütte: Gartenhütte in Holzkonstruktion

Zustand: Die Außenanlagen sind nach äußerem Augenschein, soweit aufgrund der Witterungsverhältnisse beim Ortstermin zu erkennen , In einem dem Baualter entsprechenden , durchschnittlich guten Zustand.