Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert an dem Einfamilienhaus mit Garage Stadlwiesen 2d in 94431 Pilsting

• Grundbuch: Harburg
• Blatt: 759
• Lfd. Nr.: 1, 2
• Gemarkung: Harburg
• Flurstück-Nr.: 459 und 1/4 von 459/13
• Gebäude- und Freifläche zu 388m² (lfd. Nr. 1)
• Verkehrsfläche zu 95m² (lfd. Nr. 2)

Verkehrswert: 453.000,00 € (laut Terminsbestimmung lfd. Nr. 2: 1,00 €)

Wertermittlungsstichtag: 30.06.2025

Hinweis: Die schriftlichen und telefonischen Versuche zur Kontaktaufnahme zur Vereinbarung einer Objektbesichtigung blieben vom Bewohner (Antragsgegner) ohne Rückmeldung. Somit konnte keine Innenbesichtigung erwirkt werden.

Grundstücksbeschreibung

Ortslage Das Bewertungsobjekt befindet sich im Ortsteil Herzogau. Dieser befindet sich im Süden der Gemeinde, zwischen dem westlichen Nachbarort Harburg und der östlichen B 20. Die Bahngleise verlaufen nördlich der Ortschaft, mit ortsseitiger Heckensäumung zum Lärmschutz. Die Isar verläuft südlich der Ortschaft, mit ortsseitigen Damm an deren, als Naturschutzgebiet ausgewiesenen, Isarauen. Die Ortschaft ist im Wesentlichen eine Wohnsiedlung mit einzelnen Gewerbeunternehmen, die sich zu beiden Seiten der ortsdurchlaufenden Staatsstraße 2114, örtlich mit den bereichsweisen Straßenbezeichnungen Hauptstraße und Weindlschwaige, erstreckt. (…)

Mikrolage Das zu bewertende Grundstück befindet sich am westlichen Ortsrand von Herzogau, jeweils in erster Reihe zur Gemeindestraße nach Pilsting und der ortsdurchlaufenden Staatsstraße. Die beiden Straßen bilden eine T- Kreuzung am südwestlichen Grundstückseck der zu bewertenden Liegenschaft. Deren Grundstückszufahrt erfolgt über die Stichstraße "Stadlwiesen", welche, parallel zur Staatsstraße verlaufend, von der Gemeindestraße abzweigt. Die Zufahrtsstraße Stadlwiesen ist eine asphaltierte Anliegerstraße ohne Gehwege, die sich über eine Länge von rd. 90 m mit abschließenden Wendekreis erstreckt und zweispurig mit einseitigen Mehrzweckstreifen angelegt ist. Der Mehrzweckstreifen ist dabei über seine Breite von 3 m gepflastert und dient hauptsächlich als zusätzliche Anlieger- Parkfläche. Der St 2114 ist ein Grabenlauf und ein asphaltierter Fuß- und Radweg vorgelagert, der südlich unmittelbar an das betreffende Grundstücks angrenzt. (…) In Verbindung der Gegebenheiten bestehen am Grundstück erhöhte Immissionsbelastungen durch den unmittelbaren motorisierten Verkehr. (…) Bei der unmittelbaren Nachbarbebauung handelt es sich gleichfalls um Doppelhäuser, die im Zuge des gleichen Bauvorhabens errichtet wurden. In zweiter Reihe zum Bewertungsobjekt befindet sich in Stadlwiesen ein über zwei Vollgeschosse errichtetes Seniorenheim . Westlich der Gemeindestraße grenzt eine weitläufige Landwirtschaftsfläche an, die als Ackerland genutzt wird.

Grundstücksbeschreibung (…) Beim Flurstück Nr. 459/13 handelt es sich um eine gemeinschaftliche Verkehrsfläche, welche das Hauptflurstück Nr. 459 erschließt. (…)

Erschließung Neben der öffentlichen Straßenanbindung sind auch die Versorgungsleitungen mit Wasser, Abwasser und Elektrizität vorhanden. Somit ist das Grundstück (im erweiterten städtebaurechtlichen Sinn) voll erschlossen . Nach Angabe des örtlichen Bauamts sind keine Erschließungskosten offen.

Gebäudebeschreibung

Wohngebäude

Gebäudeart Doppelhaushälfte

Baujahr 2020

Wohnfläche 168 m²

Anzahl der Geschosse Zwei Vollgeschosse; Dachgeschoss ausgebaut (E + I + DG)

Unterkellerung nein

Bauweise Massive Bauweise mit Ziegelmauerwerk und Stahlbeton. Außenwände 36,5 cm, Innenwände 17,5 cm . Zwischendecken mit schwimmenden Estrich .

Fassade Verputzt und gestrichen

Dach Satteldach mit zwischensparrengedämmten Pfettendachstuhl und Pfanneneindeckung. Dachüberstand ca. 50 cm, Dachneigung 30°. Keine Dachgauben.

Gebäudezugang Nordseitig, stufen loser Zugang, Überdachung durch stahlgetragenes Glasdach. Haustüre einflügelig aus Kunststoff.

Treppenhaus Vom EG bis DG durchlaufende Stahlbetontreppe, als U- förmig einläufige Treppe, halbgewendelt.

Heizung Luftwärmepumpe

Grundrisse

• EG: Diele, Gäste- WC, Arbeitszimmer, offener Koch-, Wohn- und Essbereich und Terrasse.
• OG : Diele, Badezimmer, zwei Kinderzimmer sowie Elternschlafzimmer mit Ankleide und En- Suite- Duschbad . Kein Balkon .
• DG: Flur, Hauswirtschaftsraum und Abstellraum .

Fenster Kunststoff- Rahmenfenster, überwiegend zweiflügelig, mit Außen- Rollläden. Sämtlich nicht bodentief. Tagesbelichtung Dachgeschoss über ein giebelseitiges Mauerfenster und zwei kleine Dachfenster.

Terrassentüren Beim Wohnzimmer zweiflügelig, beim Arbeitszimmer einflügelig. Jeweils bodentiefe Verglasung, ansonsten wie Fenster.

Terrasse Grundfläche 14,8 m2, mit Betonstein gepflastert. Überdachung durch stahlgetragenes Glas- Pultdach.

Solaranlagen Weder Photovoltaik- noch Solarthermieanlage installiert.

Pkw-Garage

Gebäudeart Anbau- Doppelgarage mit 2 Stellplätzen

Baujahr 2020

Bauweise Massive Bauweise (Stahlbeton)

Fassade Verputzt und gestrichen

Dach Pultdach mit Falzblech- Eindeckung

Nutzfläche rd . 44 m²

Tor Ein Decken- Sektionaltor über beide Stellplätze

Beurteilung der baulichen Anlagen

Mit dem Baujahr 2020 weisen die baulichen Anlagen ein Alter von 5 Jahren auf. Nach straßenseitiger Augenscheinnahme bestehen, so weit ersichtlich, keine substanziellen Schäden oder Mängel an der Gebäudehülle. (…) Insgesamt, d. h. in Betrachtung der Wohnfläche, dem geringen Gebäudealter und den damit einhergehenden Gegebenheiten (kein absehbarer baulicher Investitionsbedarf, erhöhte Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute etc.) ist dem Bewertungsobjekt eine für die derzeitigen Marktverhältnisse überdurchschnittliche Marktgängigkeit zuzusprechen.

Außenanlagen

Einfriedungen Die straßenseitigen Grundstücksgrenzen sowie, mit Ausnahme der offenen Zufahrt, die Nachbargrundstücksgrenzen sind mit Stabmattenzaun eingefriedet. Innerhalb dem Grundstück Garteneinzäunung seitlich der Garage.

Befestigungen Zufahrts- und Hoffläche mit Betonstein gepflastert. Kein Weganlagen.

Grünbereiche Gartenseitig sind den Grenzzäunen Sichtschutzhecken vorgelagert. Gartenfläche als Rasen angelegt.