Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für eine Doppelhaushälfte in Obergeislbacher Straße 19 in 84435 Obergeislbach

• Grundbuch: Matzbach
• Blatt: 905
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Matzbach
• Flurstück-Nr.: 1263/1
• Gebäude- und Freifläche zu 472m²

Verkehrswert: 160.000 €

Wertermittlungsstichtag: 27.10.2025

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt zentral im Kirchdorf Obergeislbach mit ca . 180 Einwohnern in der Obergeislbacher Straße 19. Obergeislbach ist ein Ortsteil der Gemeinde Lengdorf im Landkreis Erding im Regierungsbezirk Oberbayern . Die Ortschaft liegt eingebettet in eine von Landwirtschaft und Grünflächen geprägte Umgebung und weist eine überwiegend dörfliche Struktur mit Einfamilienhäusern und landwirtschaftlichen Anwesen auf. Die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum spielt im ländlichen Raum eher eine untergeordnete Rolle, da ausreichend private Parkplätze vorhanden sind. Das Bewertungsobjekt verfügt über keinen eigenen Stellplatz. Parken im Bereich der Zufahrt ist möglich, solange die Durchfahrt für den Nachbarn nicht behindert ist. (...) Der umliegende Bereich des Bewertungsobjekts macht einen gepflegten und sauberen Eindruck.

Erschließung Die Erschließung erfolgt über die angrenzende öffentlich gewidmete Straße "Obergeislbacher Straße", wobei die stadttechnischen Medien der Ver- und Entsorgung ortsüblich anliegen. Die Zuwegung zum Bewertungsgrundstück ist über den parallel zur Straße verlaufenden Gehweg möglich. Über eine gepflasterte Zufahrt gelangt man zum Hauseingang an der nördlichen Seite des Hauses mit der Hausnummer 19. Aufgrund des bereits weit zurückliegenden Baujahrs wird unterstellt, dass die Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für das Bewertungsgrundstück bereits abgerechnet und bezahlt worden sind.

Gebäudebeschreibung

Doppelhaushälfte

Bauliche Anlagen Die bewertungsgegenständliche Doppelhaushälfte wurde wohl vor 1960 in Massivbauweise mit zwei Geschossen (EG, DG) und Satteldach errichtet. Das genaue Baujahr ist unbekannt und auch in der Bauakte befinden sich keine Unterlagen zum Objekt. Das Nachbarhaus wurde 1980 angebaut. Aus diesen Eingabeplänen konnten auch die Grundrisspläne fürdas Bewertungsobjekt entnommen werden. Das Haus hat einen Balkon auf der Giebelseite. Das Dachgeschoss wurde grundsätzlich für Wohnzwecke ausgebaut. Über eine Wendeltreppe gelangt man auf eine Galerie, die nicht in den Plänen eingezeichnet ist. Dabei weicht auch der tatsächliche Ausbau im Erdgeschoss von den Grundrissen aus der Eingabeplanung ab. An der Südseite des Gebäudes wurde ein zweiter Eingang geschaffen und der Hausflur so zugemauert, dass zwei getrennte Wohneinheiten entstanden sind. Das Gebäude ist nicht unterkellert. Die vertikale Erschließung erfolgt über ein offenes Treppenhaus. Durchgeführte Ausbauten und Umbauten wurden nicht abgeschlossen. Augenscheinlich wurden diese auch nicht fachmännisch durchgeführt und folgtem keinem erkennbaren Konzept. Insgesamt befindet sich das Haus in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand und ist im derzeitigen Zustand nicht nutzbar.

Wohnfläche 155m²

Restnutzungsdauer (...) Unter Berücksichtigung der angesetzten Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und dem Alter von 65 Jahren zum Stichtag ergibt sich eine als sachgerecht eingeschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von 15 Jahren.

Konstruktion

Geschosse EG, DG

Bauweise Massivbauweise

Fundament Konnte nicht überprüft werden,

Außenwände Wohngeschosse: Ziegelmauerwerk (24 cm, 30 cm, 36,5 cm); Kommunwand: Ziegel, zweischalig

Innenwände Wohngeschosse: Ziegelmauerwerk; Wandstärken nach statischen Vorgaben

Decken Fehlbodendecke (EG-DG)

Treppen Treppe als Holzkonstruktion und Treppengeländer aus Holz

Dach Satteldach mit Dachfenster ohne Dachgauben, bauzeitliche Zwischensparrendämmung (konnte nicht überprüft werden), Entwässerung über Regenrinnen und außenliegenden Fallrohren aus Zinkblech über das Nachbargrundstück, Dacheindeckung mit roten Dachziegeln oder Betondachsteinen

Ausbau

Fenster Holzfenster, 2-fach Isolierverglasung, Dreh-Kipp-Beschlag aus Alu, keine Rollläden

Fassade Außenputz, gedämmt WDVS (ca. 3 cm), grüner Farbanstrich, Bossensteine aus Hartschaum, abgesetzter Sockelputz

Türen

• Hauseingangstüre: Kunststoffkonstruktion mit Glaseinlage
• Nebeneingangstüre: Holzkonstruktion mit Glaseinlage
• Innentüren: Röhrenspantüren, Holzzarge und Messingdrückergarnitur

Bodenbeläge

• Treppe: Holz
• Wohnräume: Laminat, Fliesen (Flur, Bäder, Küche), kein Boden im DG

Wandbekleidung Wandputz gestrichen (in verschiedenen Farben), Wandfliesen im Sanitärbereich , Fliesenspiegel in der Küche

Deckenbekleidung Abgehängte Holzdecke, teilweise Stuckdekor

Heizung Keine, (Kaminofen im EG)

Warmwasser Warmwasserversorgung über Boiler im DG

Sanitärausstattung

• EG: Gäste-WC mit WC; Badezimmer im Rohbau mit Waschbecken,
• DG: Bad im Rohbau

Elektroinstallation Unterputzinstallation, bauzeitlicher Ausbaustandard mit unterschiedlichem Schalterprogramm, Hauptverteilung ohne FI- Schutzschalter; (Verteilerschrank im Nachbarhaus), Hausanschluss über Luftleitung

Baumängel/ Bauschäden (...) Der Großteil der Gebäudebauteile und Gebäudetechnik sind veraltet und am Ende ihrer Lebensdauer angekommen oder haben diese bereits überschritten (Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Elektroverteilung, kein Heizungssystem, Fenster, Böden). (...)

Gartenhaus

Bei dem Gartenhaus handelt es sich nicht um einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes im Sinne des § 94 BGB. Es bleibt daher als Zubehör im Rahmen der Verkehrswertermittlung unberücksichtigt.

Außenanlagen

Der Garten um das Gebäude ist stark verwildert und augenscheinlich über einen längeren Zeitraum nicht gepflegt worden. Eingefriedet ist das Grundstück durch Büsche und Zäune (Maschendrahtzaun).

Wegebefestigung / Zufahrt Gepflastert

Grünbereiche Büsche (verwildert)

Einfriedung Teilweise Maschendrahtzaun

Nebengebäude Keine