Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für ein Zweifamilienhaus mit Garage in Heidenheimer Straße 15, 89312 Günzburg

• Grundbuch: Günzburg
• Blatt: 11534
• Gemarkung: Günzburg
• Flurstück-Nr.: 3218/1
• Gebäude- und Freifläche zu 543m²

Verkehrswert: 400.000 €

Wertermittlungsstichtag: 02.02.2026

Grundstücksbeschreibung

Mikrolage Das Wertermittlungsobjekt liegt zwischen Günzburg und dem Gewerbegebiet Günzburg- Donauried in gewerblich geprägter Umgebung.

Wohnlage (…) Günzburg verfügt zu großen Teilen über gute und sehr gute Wohnlagen. Der Bereich um das Bewertungsobjekt ist stark gewerblich geprägt. Die Wohnlage des Bewertungsobjektes wird hiernach zwischen einfacher und mittlerer Wohnlage, mit Tendenz zu einfacher Wohnlage, verortet.

Erschließung, Erschließungsbeiträge

Laut Auskunft des Stadtbauamtes Gemeinde Günzburg vom 29.01.2026 stehen für das Grundstück Flurnummer 3218/1, Heidenheimer Straße 15 in Günzburg nach derzeit gültigem Satzungsrecht keine Beiträge offen.

Straßenbelag Heidenheimer Str.: Schwarzdecke

Fußwege: einseitiger Fußweg

Zufahrt zum Grundstück: über fremdes Grundstück, mittels grundbuchrechtlich gesichertem Geh- und Fahrtrecht mit Versorgungsleitungsrecht gewährleistet

Parken: Parken auf dem Grundstück möglich

Versorgungsanschlüsse:

• Wasser: ja
• Strom: ja (Freileitung)
• Gas: ja
• Abwasser: ja

Auskunft Denkmaleigenschaft: Laut Auskunft des Stadtbauamtes Gemeinde Günzburg vom 29.01.2026 liegt das Grundstück in Denkmalnähe zum

Bodendenkmal D-7-7427-0015 Straße der römischen Kaiserzeit im Bereich der Heidenheimer Straße. Archäologische Befunde können insofern nicht ausgeschlossen werden. Das Gebäude ist nicht abgängig. Solange keine Bodenöffnungen durchgeführt werden, besteht bezüglich eventueller archäologischer Befunde kein wesentliches Risiko. Diese Situation wird zum Wertermittlungsstichtag als nicht wesentlich wertrelevant beurteilt.

Naturgefahren Wassergefahren: Laut Auskunft des Landratsamtes Günzburg vom 25.02.2026 liegt das Bewertungsgrundstück anteilig im festgesetzten Überschwemmungsgebiet HQ100.

Barrierefreiheit: Das Gebäude wird insgesamt als nicht barrierefrei eingestuft.

Planungs- und Bauordnungsrecht: Da das Grundstück weder im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, ist es planungsrechtlich als Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB zu bewerten. Durch die Darstellung im Flächennutzungsplan, die in der Umgebung vorhandenen Splittersiedlung und die anteilige Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet HQ100 stellen sich sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB jenseits des Bestandsschutzes des Gebäudebestands als quasi nicht vorstellbar dar. Teilprivilegierte oder privilegierte Vorhaben wurden im näheren Umfeld jedoch mit entsprechenden Auflagen (Eingrünung, Hochwasserschutz etc.) in seltenen Einzelfällen genehmigt.

Überbau/ Überbaurente: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks Flst. Nr. 32 18 hat ein Gebäude errichtet, das auf der Westseite teilweise auf das dienende Grundstück Flst. Nr. 3218/1 überbaut ist. (…) Die überbaute Fläche steht den Eigentümer des dienenden Flst. 3218/1 zur Nutzung nicht zur Verfügung. Auf eine Überbaurente wurde ausdrücklich verzichtet. Die überbaute Grundstücksfläche liegt am Grundstücksrand, in der Verlängerung des bestehenden Schuppens. Die Fläche beträgt grob überschlagen 2 m x 5,5 m ~ 11 m². Die Behinderung des Bewertungsgrundstückes (dienenden Grundstücks) wird als geringfügig, insofern nicht wesentlich wertrelevant eingeschätzt.

Gebäudebeschreibung

Bauhistorie: Gemäß recherchierten Bauunterlagen wurde im Jahr 1968 eine eingeschossige Altenteilwohnung mit Flachdach als Neubau genehmigt. Um das Jahr 1973 wurde das Wohnhaus aufgeschockt. Um 2007 wurde das bestehende Einfamilienhaus erweitert, eine Doppelgarage wurde neu errichtet.

Bauvorhaben 2007

Fundamente, Kellerwände Stahlbeton

Außenwände einschl. Putz, Dämmstoffe, Verkleidungen HLZ mit WDVS und Edelputz

Tragende Wände, Pfeiler, Stützen HLZ

Decken Stahlbeton

Fußbodenaufbau Fliesen/Parkett auf schwimmendem Estrich

Tragwerk des Daches Stahlbeton Flachdach, begehbar

Dachhaut, Dämmstoffe Gefälledämmplatten, Folie, Kies

Treppen massiv

Treppenraumwände einschl. Türen HLZ

Sonstige Türen Holzwerkstoff

Fenster Kunststoff

Wohnfläche gesamt gerundet 217m²; Die Wohnfläche (Wfl.) der Erdgeschosswohnung wurde mit rund 72,00 m², die der Obergeschosswohnung mit rund 144,00 m² ermittelt.

Ausstattung

Vorbemerkung Die Wohneinheit des Erdgeschosses befindet sich im Bestandsgebäude. Die Wohneinheit des Obergeschosses erstreckt sich über beide Gebäudeteile, den Bestandsbau und den Neubau. Innerhalb der Ausstattungsbeschreibung kann es zu Überschneidungen kommen.

Gebäudeübergreifend

Heizung: Gas-Zentral-Heizung Feststoffofen (Holz) in EG-Wohnung und in OG-Wohnung

Heizkörper: überwiegend Flachheizkörper, kein Heizkörper in der Küche der EG-Wohnung

Sonstiges: elektrische Toranlage

Dachkonstruktion: Flachdach, Dachterrasse (Neubau) Satteldach, Wellasbest (Bestand)

Fassade: Putz

Elektroinstallation: Unterputzinstallation

Energieausweis: lag nicht vor

Fenster: Erdgeschoss Kunststoff, 2-fach-Verglasung, ca. 2007/2008 Obergeschoss Holz, 2-fach-Verglasung, vereinzelt Kunststoff-2-fach-Verglasung

Hauseingangstüren: Aluminium-Glas-Konstruktion, 2-Scheiben- Verglasung

Wände/Decken: Tapete und/oder Putz

Innentüren: Holztüren in Holzzargen

Fußböden: Laminat, Bodenfliesen

Küchen: Einbauküche in EG Wohnung im Mietereigentum; offene Einbauküche mit Ober- und Unterschränken und Elektrogeräten im Obergeschoss

Terrasse/Balkon: Dachterrasse auf Neubau, Balkon der OG- Wohnung nach Westen gerichtet,

Sanitäranlagen:

• Im EG des Neubau WC neben Windfang, Hänge-WC, Unterputzspülkasten, Fenster, Waschbecken, Flachheizkörper, einfaches Glasdach
• EG-Wohnung Bestand: Dusche mit flachem Einstieg, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Waschtisch, Fenster
• OG-Wohnung: Bad mit Badewanne und Dusche, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Flachheizkörper, Fenster, Waschmaschinenanschluß, Waschtisch

Gebäudezustand

Das äußere Erscheinungsbild der baulichen Anlagen ist insbesondere im Bereich des Bestandsgebäudes unterdurchschnittlich. Die Wohnungen sind ansprechend und zeitgemäß ausgestattet. Sie befinden sich in gutem gepflegten Allgemeinzustand. Einzelne Fenster wurden bisher von außen nicht endgültig verputzt. Das Baujahr der Gasheizung wurden nicht bekannt. Das Dach des Bestandsgebäudes ist stark veraltet. Kurz- bis Mittelfristig ist die Erneuerung des Daches zu erwarten. Die Garage (EG Neubau) befindet sich in baujahrestypischem Zustand. Auf dem Grundstück befinden sich Schuppen und ein Carport. Diese befinden sich in eher einfachem Zustand.