Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Zweifamilienhaus, EG, unterkellert, ausgebautes DG und Pkw-Garage in Rosenstraße 5, 85417 Marzling

• Grundbuch: Marzling
• Blatt: 2882
• Gemarkung: Marzling
• Flurstück-Nr.: 431/4
• Wohnbaufläche zu 723m²

 

Verkehrswert: 685.000 €

Wertermittlungsstichtag: 23.04.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Lage: Westlich grenzt Marzling direkt an das Stadtgebiet der Großen Kreisstadt Freising an. Nachbargemeinden sind Zolling und Langenbach, Eitting und Oberding im Landkreis Erding.

Wohn- bzw. Geschäftslage: als Wohnlage gut geeignet, als Geschäftslage nicht geeignet, als Gewerbelage bedingt geeignet

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Überwiegend wohnbauliche Nutzung

topographische Grundstückslage: leicht hängig

 

Erschließungszustand

Straßenart: Ortsstraße mit geringem Verkehr

Straßenausbau: Fahrbahn geteert einseitig Gehweg

Höhenlage zur Straße: ansteigend

 

Anschlüsse für Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung in der Straße:

• Strom
• Wasser (Anschluss an die Gemeinde-Wasserversorgung)
• Kanal (Anschluss an die Gemeinde-Abwasserentsorgung)
• Telefon/Internet (Glasfaser)
• Gas
• Kabel-TV

 

Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Einseitiger Grenzanbau des Gebäudes 2 (Garage) kein Grenzanbau des Gebäudes 1 (Hauptgebäude)

 

Gebäudebeschreibung

 

Zweifamilienhaus

Baujahre:

• Wohngebäude (Bauteil 1): 1957
• Erweiterung (Bauteil 2): 1978

 

Wohnfläche: 175 m²

Nutzungsart: Wohnhaus, freistehend, unterkellert, Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Dachraum (Speicher) ist nicht ausbaufähig

Konstruktionsart: Ziegel-Massivbauweise

Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht vorhanden.

Zustand: Dem Baujahr und der Erweiterung entsprechend renovierungsbedürftig

Besondere Bauteile: Eingangstreppe, KeIleraußentreppe, überdachter Balkon, tlw. überdachte Terrasse

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

 

Umfassungswände:

• KeIlergeschoß: Beton
• Erd- und Dachgeschoss: Ziegel

 

Innenwände: Ziegel

 

Geschossdecken:

• Kellergeschoss: Beton
• Erdgeschoss (Bauteil 1): Beton
• Erdgeschoss (Bauteil 2): Holzbalken

 

Energieausweis/-pass: Von den Eigentümern wurde auszugsweise eine Energieklassifizierung für Wohngebäude unter Anwendung des HypZert Tools vorgelegt.

• Energieklasse von Primärenergiebedarf: 290 bis 310 kWh/(m²a)
• Endenergiebedarf: 260 bis 280 kWh/(m²a)

 

Geschosstreppen:

• EG - DG: Holzkonstruktion, Holz-Geländer und -handlauf, Teppichbelag auf Tritt- und Setzstufen
• KG - EG: Beton mit Fliesen, Metallhandlauf
• DG - Speicher: Holzeinschubtreppe

 

Fußböden: Fliesen, Teppich, Holzparkett, Holz-Dielen, Teppich, PVC, Laminat, Estrich

 

Innenansichten:

• EG allgemein: Verputz mit Anstrich und Tapeten tlw.
• Küche: Fliesenspiegel an Objektwand
• Bad 1: Fliesen (9-Reihen hoch), Putz / Anstrich
• WC, Bad 2: Fliesen (raumhoch)
• DG allgemein: Verputz mit Anstrich
• Dusche/WC: Fliesen (raumhoch)
• KG: allgemein: Verputz mit Anstrich

 

Deckenflächen:

• EG/ DG: Holz-Nut-Federbretter tlw., Putz mit Anstrich tlw.
• KG: Putz mit Anstrich tlw., Anstrich auf Beton tlw.

 

Türen:

• Haustüre: Holztüre, Glasausschnitt
• Innentüren: Holztüren mit Füllungen tlw., Holztüren glatt tlw., Glasausschnitt tlw., Holzzargen, Metalltüren (KG) tlw.

 

Fenster: Holz-Fenster tlw. (Isolierverglasung, Einfachverglasung tlw.), Kunststoff-Fenster tlw., Kunststoff-Rollläden tlw. (Isolierverglasung)

Kamin: Mauerwerk mit Innenrohr, Kaminkopf Blechverkleidung

Elektroinstallation: durchschnittlich

 

Sanitäre Installation

EG: Bad 1

Sanitärobjekte: Einbau-Badewanne, Waschbecken

Farbe: rosa

Armaturen: einfach

 

EG: Bad 2

Sanitärobjekte: Einbau-Duschwanne, Hänge-WC, Einbauspülkasten, Waschbecken

Farbe: rosa

Armaturen: normal

 

EG:WC

Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken

Farbe: beige

Armaturen: normal

 

DG: Dusche/WC

Sanitärobjekte: Stand-WC, Vorwandspülkasten, Waschbecken, Einbau-Duschwanne

Farbe: weiß

Armaturen: normal

 

KG: WC

Sanitärobjekte: Stand-WC, Druckspüler

Farbe: weiß

Armaturen: einfach

 

Heizung: Zentralheizung mit Gas, Gastherme, Standspeicher, Heizkörper

Warmwasser: über Zentralheizung

Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden.

 

Dach und Außenverkleidung

Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz

Hinweis: keine Wärmedämmung zwischen den Sparren.

 

Dachform:

• Wohnhaus: Sattel- bzw. Giebeldach
• Eingangsvorbau: Pultdach

 

Dacheindeckung: Betonpfannen, engobiert (Fabr. Braas)

Dachrinnen- /Fallrohre: Kupferblech

Fassade: verputzt mit Anstrich, Faserzementplatten (Westfassade )

Sockel: verputzt, Anstrich

 

Mängel: vorhanden (siehe Gutachten)

 

Pkw-Garage

Baujahre:

• Garage (Bauteil 1): 1965
• Erweiterung (Bauteil 2): 1979

 

Bruttogrundfläche: 36 m²

Nutzungsart: Garage, freistehend, Erdgeschoss, nicht unterkellert

Hinweis: Das Bauteil (Garage) war bei der Ortsbesichtigung nicht zugänglich

Konstruktionsart: Ziegel-Holz Massivbauweise

Ausstattung: Wesentliches Zubehör ist nicht bekannt.

Zustand: Die bauliche Anlage ist augenscheinlich in einem ausreichenden bis mangelhaften Zustand.

 

Ausführung und Ausstattung

Fundamente: Beton

Umfassungswände: EG: Ziegel

Besonderer Hinweise: Der Nachweis über die Eigenschaft der an der Grundstücksgrenze errichteten Außenwand als Brandwand wurde nicht vorgelegt.

Geschossdecken: Holzbalken

Innenansichten: vermutlich Verputz mit Anstrich

Deckenflächen: vermutlich Verputz mit Anstrich

Garagentor: Deckenschwingtor mit Metallauflage

Fenster: Glasbausteine

Elektroinstallation: einfach

 

Dach und Außenverkleidung

Dachkonstruktionen: Holzdach, Pfetten aus Holz, Sparren aus Holz, Träger aus Holz

Dachform: Nebengebäude

Dacheindeckung: Well-Dachplatten

Dachrinnen-/ Fallrohre: Kupfer

Fassade: verputzt incl. Anstrich

Sockel: verputzt, Anstrich

Mängel: vorhanden (siehe Gutachten)

 

Außenanlagen

 

• Versorgungsanlagen (Strom, Gas, Wasser, Telefon I Internet)
• Entwässerungsleitung mit Kanalanschluss
• Einfahrtsbereich (Betonpflaster)
• Standplatz für Mülltonnen
• Metallgartentor
• Gartenmauer
• Künstlerische Gartentrennmauer
• Metalldraht-Einzäunung tlw.
• Holzlattenzaun auf Betonsockel
• Gewächshaus
• gepflasterte Terrasse
• Freiflächenbegrünung
• Pflanzen und Bewuchs
• Befestigte Gehwegflächen