Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für die Wohnhaus mit Anbau (Zweifamilienhaus), Angelner Straße 9, 24966 Sörup

• Grundbuch: Sörup
• Blatt: 182
• BV Nr.: 2
• Gemarkung: Sörup
• Flur: 35
• Flurstück-Nr.: 323
• Gebäude- und Freifläche zu 822m²

 

Verkehrswert: 262.000€

Wertermittlungsstichtag: 22.04.2026

 

Grundstücksbeschreibung

 

Wohn- und Geschäftslage Das Wertermittlungsobjekt liegt in südöstlicher Ortsrandlage in Richtung Ahneby (Kreisstraße 102). Die Angelner Straße wurde zweispurig ausgebaut, asphaltiert und beidseitig mit abgetrennten und befestigten Gehwegen versehen. Die unmittelbar umliegende Bebauung besteht vorwiegend aus Einfamilienhäusern. Östlich angrenzend liegen landwirtschaftliche Flächen und ein kleiner angelegter See.

Baulasten Eine Eintragung, siehe Gutachten; Aus der Eintragung ergibt sich nach Auffassung des Sachverständigen im Bestand kein erkennbarer bzw. abzuleitender wertrelevanter Einfluss. Entsprechend bleibt die Baulast bei der Bewertung unberücksichtigt.

Grundstücksgröße und -zuschnitt Das 822 m² große Grundstück weist eine annähernd rechteckige Ausbildung auf und fällt von der Straße Richtung Osten ab.

Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch die Angelner Straße erschlossen. Dabei handelt es sich um eine zweispurig ausgelegte und asphaltierte Straße. Folgende Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind gemäß Angabe örtlich vorhanden:

• Telefonanschluss
• Wasserversorgung
• Stromversorgung
• Schmutz- und Regenwasser mit Anschluss an das öffentliche Netz

 

Gebäudebeschreibung

 

Nutzung Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus sowie einem Anbau bebaut und hat in jedem Gebäudeteil eine Wohneinheit. Der straßenseitige Baukörper verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Dachgeschoss und einen Spitzboden. Im hinteren Anbau finden sich ein Erd- und ein Obergeschoss. Weiterhin sind ein Garagengebäude in Massivbauweise und ein Holzgartenhaus vorhanden.

 

Gebäude Das ursprüngliche Baujahr des vorderen Wohnhauses ist nicht bekannt geworden, da hierüber keine Bauunterlagen erhältlich waren. Der rückwärtige Anbau wurde laut den vorliegenden Bauakten etwa im Jahr 1971 in Massivbauweise errichtet.

Geschosse: Vorderer Gebäudeteil: Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Spitzboden

Rückwärtiger Gebäudeteil: Erdgeschoss, Obergeschoss

Größe: Die Wohnfläche beträgt insgesamt rd. 202 m². Hiervon entfallen auf den vorderen Gebäudeteil rd. 95 m² und den rückwärtigen Gebäudeteil rd. 107 m².

 

Raumaufteilung

Vorderer Gebäudeteil

• Kellergeschoss: Kellerflur, Öllagerraum, 2 Kellerräume, Heizungsraum/ Waschküche
• Erdgeschoss: Flur (rd. 5 m²), Küche (rd. 10,5 m²), Schlafzimmer (rd. 12,5 m²), Wohn- und Esszimmer (rd. 27,8 m²)
• Dachgeschoss: Flur (rd. 3,7 m²), Bad (rd. 6,6 m²), Zimmer (rd. 12,5 m²), Zimmer (rd. 15,3 m²)

 

Zwischenbau Erdgeschoss: Flur/Kellertreppe, Abstellraum

 

Rückwärtiger Gebäudeteil

• Erdgeschoss: Flurbereiche (rd. 8,7 m²), 3 Zimmer (rd. 10,8 m², rd.17,8 m², rd. 6,20 m²), Bad (rd. 10,5 m²)
• Obergeschoss: Flur (rd. 2,8 m²), Wohn- und Esszimmer (rd. 41,5 m²), Küche (rd. 8,7 m²)

 

Vorderer Gebäudeteil

Bauweise, Baugestaltung, Ausstattung und Qualität:

Außenwände: Massives Mauerwerk mit Putz und Anstrich, zweiseitig nachträglich mit einem Sparverblender verkleidet

Innenwände: Vorwiegend massives Mauerwerk in verschiedenen Stärken

Unterer Abschluss: Unterbeton, Estrichaufbau, o.ä.

 

Geschossdecken:

• KG: Kappendecke
• EG: Holzbalkendeckenkonstruktion mit entsprechendem Aufbau

 

Dachform: Krüppelwalmdach mit Betondachsteineindeckung, Dachrinne und Fallrohre aus Zinkblech mit Anstrich Flachdachgaube mit Schieferverkleidung

 

Geschosstreppe:

• KG/EG: Holzstiege bzw. massive Treppe am Kellerzugang vom Zwischenbau
• EG/DG: Geschlossene Holztreppe mit Teppichbodenbelag

 

Innentüren: Holzwerkstofftüren

Fenster: Überwiegend ältere Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Außenjalousien

Außentüren: Haustür aus Holz mit Isolierverglasung

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

Beheizung: Ältere Ölfeuerungsanlage, Kunststofföltanks mit 6 x 750 Liter Fassungsvermögen

 

Raumbeschreibung

Kellergeschoss

Kellerflur

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich

Fußboden: Estrich

 

Öllagerraum:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich

Fußboden: Estrich

Sonstiges: Öltanks

 

Kellerraum:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich

Fußboden: Estrich

 

Heizungsraum/Waschküche:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich

Fußboden: Estrich

Sonstiges: Ölfeuerungsanlage, seitlich kleiner Raum mit Stand- WC abgetrennt, Treppe zum Zwischenbau

 

Kellerraum:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Kappendecke mit Anstrich

Fußboden: Estrich

Sonstiges: Baujahrsbedingte typische Feuchtigkeit im Bereich der Kelleraußenwände

 

Erdgeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Holzwerkstoffpaneele

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Kork-Parkett

 

Küche:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Ältere Einbauküche

 

Schlafzimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: PVC-Belag

 

Wohn- und Esszimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Holzwerkstoffpaneele

Fußboden: Korkparkett

 

Dachgeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

Sonstiges: Abseitentür

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesen raumhoch

Deckenverkleidung: Dämmplatten

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

Sonstiges: Begehbarer Kleiderschrank abgetrennt

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten

Deckenverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Fußboden: Laminat

Spitzboden: Nicht besichtigt, gemäß Auskunft ungedämmt

 

Zwischenbau

Flur/Kellertreppe:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Holzbalkendecke und Holzschalung

Fußboden: Estrich

Sonstiges: Massive Treppe ins Kellergeschoss

 

Abstellraum:

Wandverkleidung: Putz und Anstrich

Deckenverkleidung: Holzbalkendecke und Holzschalung

Fußboden: Estrich

 

Rückwärtiger Gebäudeteil

Außenwände: 17,5 cm Gasbetonmauerwerk, 6 cm Luftschicht, 11,5 cm Verblendmauerwerk, teilweise mit Anstrich

Innenwände: 12,5 - 24 cm Kalksandsteinmauerwerk

Unterer Abschluss: 10 cm Unterbeton, Dämmung, 2 cm Gussasphalt

Geschossdecken: 14 cm Stahlbetonplatte, Dämmung, 2 cm Gussasphalt

Dachform: Flachdachaufbau mit 15 cm Stahlbetonplatte, 2 cm Dämmung, 5 cm Gefällebeton, Dachdichtungsbahnen Attika mit Kunstschieferverkleidung

Geschosstreppe: Massive Treppe mit Kunststeinbelag

Innentüren: Holzwerkstofftüren mit Anstrich

Fenster: Erneuerte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Außenjalousien

Außentüren: Massive Holztür, seitlich Fensterelement mit Isolierverglasung

Sanitärinstallation: Zweckmäßig

Elektroinstallation: Zweckmäßig

Heizungsinstallation: Elektroheizung

Beheizung: Heizung und Wassererwärmung elektrisch

 

Raumbeschreibung

Eingangsebene

Eingangsflur (Treppenhaus):

Wandverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Kunststeinplatten

 

Erdgeschoss

Flur:

Wandverkleidung: Tapeten, Sichtmauerwerk, Profilholzverkleidung mit Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Kunststeinplatten

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung mit Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Zimmer:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Laminat

 

Bad:

Wandverkleidung: Fliesen raumhoch

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Fliesen

Sonstiges: 2 Waschbecken, Stand-WC mit Spülkasten, Badewanne, Bidet, bodengleiche Dusche, elektr. Lüfter

 

Obergeschoss:

Flur:

Wandverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich, Rauhfaser und Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Kunststeinplatten

 

Wohn- und Esszimmer:

Wandverkleidung: Tapeten, Profilholzverkleidung mit Anstrich

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Laminat

Sonstiges: Balkontür

 

Küche:

Wandverkleidung: Rauhfaser und Anstrich, Tapeten, Küchenschild aus Holzwerkstoffplatten

Deckenverkleidung: Profilholzverkleidung mit Anstrich

Fußboden: Mosaikfliesen

Sonstiges: Neuere Einbauküche

 

Zustandseinstufung

Baumängel / -schäden: Beim Ortstermin konnten keine gravierenden Baumängel bzw. Bauschäden festgestellt werden.

Einstufung Zustand: Insgesamt mittlerer bzw. durchschnittlicher und altersgemäßer Gesamtzustand.

 

Sonstiges:

• Vorderer Gebäudeteil: Bei einem Bewohnerwechsel fallen alters- und nutzungsbedingte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an.
• Rückwärtiger Gebäudeteil: In den Räumen im Erdgeschoss waren stellenweise Schimmelflecken im Sockelbereich (Außenwand) und im Deckenbereich (Außenwand) vorhanden. An den Fenstern fehlen zum Teil die Verleistungen im Außenbereich. Die Farbe an der Unterseite des Balkons blättert ab.

 

Energieausweis / Einstufung der energetischen Eigenschaften: Die energetische Qualität ist aufgrund der vorhandenen Aufbauten und der jeweiligen Heizungsanlagen im Wesentlichen insgesamt als unterdurchschnittlich bis durchschnittlich einzustufen. Diese entspricht wegen des Baujahres und der Dämmstärken nicht den heutigen Vorgaben. Da das Baujahr sowohl in das Sachwert- als auch in das Ertragswertverfahren wertrelevant eingeht, wird die vorliegende übliche Energieeffizienz ausreichend berücksichtigt.

 

Außenanlagen

 

Plattierungen: Auffahrt und seitliche Fläche am Gartenhaus mit Betonsteinpflasterung, Eingangstreppe am vorderen Gebäudeteil mit Granitplatten, Eingangspodest am rückwärtigen Gebäudeteil mit Klinkerbelag

Einfriedung: Kleine Mauer zur Straße, Auffahrt offen gehalten, sonst Buschwerk und verschiedene Zäune

Terrasse: Oberfläche mit Waschbetonplatten

Gartenanlage: Rasenflächen mit verschiedenen Anpflanzungen, kleiner Zierteich

Nebengebäude: Garagengebäude mit Abstellraum: Massivbauweise mit Putz und Anstrich bzw. Sparverblender, Pultdach mit Blech- und Lichtplatteneindeckung, elektr. Sektionaltor; Zwei einfache Gewächshäuser; Holzgartenhaus: Holzbauweise, Satteldach mit Betondachsteineindeckung

Einstufung: Übliche Gestaltung