Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für von 5,00/1.000 Anteil an dem Grundstück Johann-Strauß-Str. 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 89231 Neu-Ulm, 1-Zimmer-Wohung im Erdgeschoss ATP Nr. 2 mit Abstellraum Nr. 2 im UG (Johann-Strauß-Str. 9)

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 28.302 (Wohnungsgrundbuch)
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu-Ulm
• Flurstück-Nr.: 1481/3, 1481/10
• Gebäude- und Freifläche zu 7276m² (Flurstück 1481/3)
• Erholungsfläche zu 2m² (Flurstück 1481/10)

Verkehrswert: 90.000,00 Euro

Wertermittlungsstichtag: 13.04.2026

Hinweis: Das Objekt konnte nicht von innen besichtigt werden. Die nachfolgende Beschreibung gründet daher auf vorhanden Planunterlagen und der Teilungserklärung sowie Angaben der Hausverwaltung.

Grundstücksbeschreibung

Eintragungen in Abt. II Lfd. Nr. 1 zu BV Nr.1 Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) an Flst. 1481/3 für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstück 1481

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich am nordöstlichen Rand von Offenhausen, einem Stadtteil von Neu-Ulm in einem Wohngebiet.

Umgebende Bebauung Mehrfamilienhäuser, Eigentumsanlagen.

Topographie Das Grundstück steigt von Süden nach Norden an.

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist an die öffentliche Straße angeschlossen, und zwar im Südwesten an die Johann-Strauß-Straße. Auf dem Grundstück befestigte Hauszugänge, 1 Hof (Pkw-Stellplätze) auf dem Tiefgaragendach zwischen den nördlichen und östlichen Gebäuden sowie eine Tiefgaragenzufahrt im Nordwesten.

Straßenart Wohnerschließungsstraße als Durchgangsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Gas vermutet.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

Bewirtschaftungskosten Hausverwaltung Gesamte vermieterseitige Bewirtschaftungskosten im Jahr € 929,81

Gebäudebeschreibung

Gebäude Johann-Strauss-Str. 9

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit 6 aneinander (Johann-Strauß-Str. 9, 11, 13, 15, 17, 19) und 2 davor stehenden aneinander (Johann-Strauß-Str. 5, 7) gebauten 4-5-geschossigen Mehrfamilienhäusern mit Flachdächern in verschiedenen Höhen als Eigentumsanlage bebaut. Je Gebäude 1 Eingang, pro Gebäude ca. 9 bis 13 Wohnungen, insgesamt 84 Wohnungen. Jedes Gebäude hat ein eigenes separates Untergeschoss mit Allgemeinräumen und Abstellräumen. Die Tiefgarage (ATP Nr. 85) befindet sich mit insgesamt ca. 26 Tiefgaragen-Stellplätzen unter-irdisch südlich vor den Gebäuden Johann-Strauß-Str. 13 bis 19. Oberhalb der Tiefgarage befinden sich noch ca. 24 Stellplätze im Freien. Nach Teilungsplan sind noch die ursprünglichen 41 Tiefgaragenstellplätze eingezeichnet, nach Änderung der Teilungserklärung vom 12.02.1973 wurde die Tiefgarage in Folge einer Umplanung räumlich verkleinert mit nur noch 26 Stellplätzen.

Aufteilung und Gestaltung Bei dem Gebäude Johann-Strauß-Str. 9 handelt es sich um ein voll unterkellertes 4-geschossiges Mehrfamilienhaus mit höhenversetzten Geschossen und Flachdächern als Teil einer großen Eigentumswohnanlage. Im Mehrfamilienhaus Nr. 9 befinden sich 12 Wohnungen. Im Untergeschoss befinden sich das Treppenhaus, ein Waschraum, ein Trockenraum, 1 Fahrrad-/Kinderwagenabstellraum und die Abstellräume der Wohnungen 1-12. Pro Geschoss EG - 3. OG befinden sich jeweils 3 Wohnungen, wobei die Geschosse höhenversetzt sind, das heißt, die südöstlichen Wohnungen liegen ½ Geschoss tiefer und werden von dem Zwischenpodest des Treppenhauses erschlossen, wobei der Hauseingang bereits ½ Geschoss tiefer liegt.

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Baujahr Ca. 1970 (Fertigstellung 1973 angenommen).

Bauzustand Soweit erkennbar von außen altersgemäßer guter Zustand mit neuem Fassadenanstrich.

Renovierungen Nach Angabe der Hausverwaltung: Aktuell laufen noch die Restarbeiten des Fassaden-anstrichs sowie der energetischen Dachsanierung. Im Gebäude Johann-Strauß-Str. 9 sind diese jedoch bis auf die Erneuerung der Dachfläche über dem Hausein-gang abgeschlossen. Eine Sanierung der Hauseingangspodeste wird voraus-sichtlich in 2026 ausgeführt. Weitere Maßnahmen sind aktuell nicht geplant.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Vermutlich massives Mauerwerk.

Dachkonstruktion Flachdächer als Warmdächer in Stahlbetonkonstruktion vermutet, versetzte Höhen.

Dachdeckung Vermutlich neue Abdichtung mit Folie oder Bitumenbahnen, evtl. mit Kiesschüttung.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken.

Geschosstreppen Massive Stahlbetontreppen mit Betonwerksteinbelag vermutet.

Fassade Verputzt und neue weiß gestrichen. Vermutlich kein Vollwärmeschutz.

Energieausweis Vermutlich baujahresgemäßer Wärmeschutz vorhanden. Ein Energieausweis lag nicht vor.

Fenster Isolierverglaste Kunststofffenster mit PVC-Rollläden.

Balkone Auskragende Betonplatten nach Süden mit seitlichen Sichtschutz-wänden in Sägezahnoptik und massiven abgeschrägten Balkonbrüstungen

Technische Installationen

Heizung Nach Auskunft der Hausverwaltung Gaszentralheizung.

Elektroinstallation Unter Putz vorhanden, vermutlich ausreichende Installationen.

Sanitärinstallation Einzelheiten siehe Beschreibung der Wohnung.

Wohnung ATP Nr. 2

Allgemein Die 1-Zimmer-Wohnung Nr. 2 konnte nicht von innen besichtigt werden. Die nachfolgende Wohnungsbeschreibung gründet daher auf vorhanden Planunterlagen, sowie Erfahrungswerten/Kenntnissen des Verfassers.

Lage der Wohnung Die 1-Zimmer-Wohnung befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes Johann-Strauß-Str. 9 nach Süden gelegen. Die Wohnung liegt ein halbes Geschoss höher wie das Hauseingangsniveau.

Größe der Wohnung Nach vorhandenen Planunterlagen liegt für ATP Nr. 2 folgende ca. Wohnfläche im EG vor: Wohnfläche ATP Nr. 2 ca. 29 m².

Anzahl der Räume

• 1 Diele/Flur
• 1 kleine Küche mit kleinem Fenster nach Westen
• 1 innenliegendes Bad mit Badewanne, WC und Handwaschbecken
• 1 Wohn-/Ess-/Schlafraum
• 1 überdachter Balkon nach Süden

Kellerräume/Abstellräume

• 1 Abstellraum im Untergeschoss Nr. 2 als Sondereigentum zugeordnet.
• Gemeinschaftliche Räume: Trockenraum im UG, Waschraum im UG, Fahrrad-/Kinderwagenabstellraum UG

Garagen/Stellplatz Tiefgarage mit 21 Stellplätzen als separate Eigen-tumsanteile auf dem Grundstück unter dem Parkdeck vorhanden; 24 Außenstellplätze auf dem Dach der Tiefgarage (= Parkdeck) vorhanden. Der Wohnung ATP Nr. 2 ist hier kein Tiefgaragenstellplatz und kein Außenstellplatz zugeordnet.

Ausstattungsstandard (vermutlich älterer Ausbaustandart)

Böden, nicht bekannt, Wohn/Schlafraum Teppichboden oder Laminat vermutet, Bad Fliesen vermutet, Küche Lino vermutet.

Wände, nicht bekannt, Bad vermutlich Fliesen, Rest Raufaser weiß gestrichen vermutet.

Decken, weiß gestrichen vermutet.

Türen, nicht bekannt, ursprüngliche Türen vermutet.

Außenanlagen

Wege, Hof bis Parkplatz und Zufahrt zur Tiefgarage befestigt. Rest begrünt, teilweise hoher Baumbewuchs.