Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für von 27,29/10.000 Anteil am bebauten Grundstück Krankenhausstr. 1, Marienstraße 1 (Donaucenter) in 89231 Neu-Ulm, 2-Zimmer-Eigentumswohnung ATP Nr. 315 im 3. OG

• Grundbuch: Neu-Ulm
• Blatt: 22.844 (Wohnungsgrundbuch)
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Neu- Ulm
• Flurstück-Nr.: 15 + 15/1
• Gebäude- und Freifläche zu 6497m² (Flurstück 15)
• Gebäude und Freifläche zu 258m² (Flurstück 15/1)

Verkehrswert: Euro 180.000,00

Wertermittlungsstichtag: 24.03.2026

Grundstücksbeschreibung

Eintragung in Abt. II

• Lfd. Nr. 1 zu BV Nr. 1 lastend an FlNr. 15 und 15/1: Verzicht auf das Recht Einwendungen nach Art. 89 Bayr. Bauordnung zu erheben für den jeweiligen Eigentümer von BVNr. 1 in Blatt 5987 Flurstück 17/2;
• Lfd. Nr. 2 zu BV Nr. 1 lastend auf dem FlNr. 15 und 15/1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht auf Errichtung und Unterhaltung vor zwei Umspannstationen und Führung der erforderlichen Hoch- und Niederspannungsleitungen) für die Stadtwerke Ulm/Neu-Ulm GmbH (SWU), Ulm;

Lage des Grundstücks Das Grundstück befindet sich im Stadtzentrum von Neu-Ulm in Geschäftslage direkt südlich der kleinen Donau.

Umgebende Bebauung Wohn- und Geschäftshäuser, im Westen große Mehrfamilienhausanlage, zum Teil aufgebaut auf alte Gewerbegebäude.

Störende Einflüsse Typischer innerstädtischer Verkehr.

Erschließung

Straßenbau Das Grundstück ist an die öffentliche Straße angeschlossen.

Straßenart Innerstädtische Durchgangsstraße.

Versorgungsleitungen Strom/Wasser/Telefon/Kabel/Gas.

Entsorgungsleitungen Anschluss an das örtliche Abwasserkanalnetz.

Bewirtschaftungskosten Nach Wirtschaftsplan 2026/2027 der Hausverwaltung fallen für ATP Nr. 315 pro Jahr folgende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten an:

• Verwaltergebühren € 328,66
• Instandhaltungskosten und sonstige Kosten € 439,45

Gebäudebeschreibung

Grundstücksbebauung Das Grundstück ist mit einer großen hochgeschossigen Wohn/Geschäfts/Büro/Praxisanlage (Donaucenter) mit angebauter Sammelgarage bebaut.

Allgemein Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 19-geschossiges Wohn- und Geschäftshaus. Im Erdgeschoss befindet sich ein Ladenzentrum mit mehreren durchgehenden Passagen und Lichthof, im 1. Obergeschoss überwiegend Arztpraxen (Büros). Ab dem 2. - 18. Obergeschoss befinden sich Wohnungen, zum Teil mit großen Dachterrassen. Im Untergeschoss befinden sich Abstellräume, Lagerräume als separate Einheiten, Technik- und Allgemeinräume. Neben dem Wohn- und Geschäftshaus befindet sich zudem eine dazugehörige mehrgeschossige Parkgarage.

Wohn- und Geschäftshaus

Art der Baulichkeit Massivbauweise.

Baujahr Ca. 1972.

Derzeitige Nutzung Geschäfte, Gastronomie und Läden im Erdgeschoss mit Passagen. Im 1. Obergeschoss Büros (hauptsächlich Rechtsanwaltskanzleien und Artpraxen). Ab 2. Obergeschoss ca. 320 Wohnungen.

Legionellen Thematik Seit Ende November 2012 herrschte ein Problem mit der Wasserversorgung (Legionellen Verseuchung), sodass zu häufigen Zeiten keine Wasserversorgung vorhanden war, von daher eingeschränkte Dusch- und Bademöglichkeiten vorlagen (Werte über 10.000 KBE/100 ml. Seitdem wurden umfassende Sanierungsmaßnahmen ergriffen, sodass nach Auskunft von Herrn Schubert in den Wohnungen keine Einschränkungen diesbezüglich mehr vorhanden seien. Der im Jahr 2016 gemessene und für die Beurteilung relevante Maximalwert lag bei 500 KBE/100 ml bei einer mittleren Kontamination. In vielen Wohnungen wurde keine Belastung mehr gemessen. Laut Hausverwaltung werden bez. dieses Themas Legionellen weiterhin laufend Maßnahmen durchgeführt.

Baubeschreibung

Außenwände Massiv verputzt.

Innenwände Tragende Innenwände vermutlich massiv.

Dachkonstruktion Flachdachkonstruktion, vermutlich als Warmdach mit Dachterrassen.

Dachdeckung Vermutlich Abklebung mit Kiesschüttung und Terrassenbeläge.

Geschossdecken Massive Stahlbetondecken.

Kellerdecke Massive Stahlbetondecken.

Geschosstreppen Massive Stahlbetontreppen.

Kellertreppe Massive Stahlbetontreppen.

Fassade Gestrichener Plattenbelag.

Fenster Schaufenster im Erdgeschoss: Schaufenster in Alukonstruktion. Fensterelemente in den Obergeschossen: Isolierverglaste dunkelbraun eloxierte Alu-Elemente, z.T. mit wärmegedämmten Blindfeldern.

Technische Installationen

Heizung Zentralheizung über Fernwärme gespeist.

Elektroinstallation Wohnung ATP Nr. 315: Ursprüngliche Installation unter Putz vermutet.

Sanitärinstallation Wohnung ATP Nr. 315 (nach Plan) Ursprünglicher Zustand vermutet: 1 Bad mit Badewanne, Handwaschbecken und Waschmaschinenanschluss. 1 WC-Raum mit Stand-WC und Handwaschbecken. Küche mit Spülanschluss.

Sonstiges Aufzugsanlagen vorhanden. 3 Aufzüge im Osten. 2 Aufzüge im Westen.

Garagen und Stellplätze

Große mehrgeschossige Parkgarage im Westen des Gebäudes angebaut.

Wohnung ATP Nr. 315 im 3. Obergeschoss

Lage der Wohnung Die Wohnung ATP Nr. 315 befindet sich im 3. Obergeschoss des Gebäudes nach Süden gelegen.

Größe der Wohnung Die Wohnung hat nach eigener Berechnung nach vorhandenen Planunterlagen eine Größe von ca. 58 m² bei ½ Anrechnung des Balkons, ohne Putzabzug, da Fertigteilwände angenommen.

Anzahl der Zimmer

• 1 Eingangsflur/Diele, vermutlich mit Einbauschrank
• 1 Bad mit Badewanne, WC, Handwaschbecken und
• Waschmaschinenanschluss
• 1 Wohn/Essraum
• 1 Küche
• 1 Schlafzimmer
• 1 Balkon nach Süden

Abstellräume 1 Abstellraum Nr. 315 im Untergeschoss zugeordnet.

Allgemeine Kellerräume Gemeinsamer Fahrradabstellraum.

Ausstattungsstandard Nicht bekannt. Es wird von einem ursprünglichen Ausstattungszustand (Bad, Türen, Fenster, Technik) und nicht von fortlaufend getätigten Schönheitsreparaturen (Wand-, Decken-, Bodenbeläge) ausgegangen. Vermutlich noch einfacher Renovierungszustand nach Kauf 2012.

Stellplatz Nach Kaufvertrag wurde der Pkw-Stellplatz Nr. 260 mit erworben (1/330 Anteil an 660/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage (Sammelgarage)). Der Stellplatz Nr. 260 ist aber nach schriftlicher Mitteilung des Amtsgericht Neu-Ulm hier nicht zu bewerten und gehört daher nicht zur Zwangsversteigerungsmasse.

Außenanlagen

Zufahrt, Wege, Plätze und Eingänge befestigt, Rest begrüntes Flachdach.