Wertgutachten für Zwangsversteigerungen

Auszug aus dem

Gutachten

des Sachverständigen über den Verkehrswert für Wohnung Nr. 4 mit Balkon, Kellerraum und Dachspitz in der Wohnanlage 85368 Moosburg an der Isar, Weingraben 12

• Grundbuch: Moosburg an der Isar
• Blatt: 14178
• Lfd. Nr.: 1
• Gemarkung: Moosburg an der Isar
• Flurstück-Nr.: 133/2 und 133/3
• 194/1000 MEA
• Gebäude- und Freifläche zu 120m²

Verkehrswert: 370.000 €

Wertermittlungsstichtag: 20.03.2026

Grundstücksbeschreibung

Vermietung und Verpachtung Nach Angabe des Eigentümers war die zu bewertende Wohnung Nr. 4 zum Wertermittlungsstichtag vermietet. Der Mietvertrag wurde im Jahr 2023 geschlossen. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zum Stichtag 1.050 €. Der Mietvertrag lag zur Bewertung nicht vor.

Hausverwaltung Die Hausverwaltung für das Wohnhaus wird nach Angabe beim Ortstermin von den Eigentümern durchgeführt. Regelmäßige Hausgeld- bzw. Rücklagenzahlungen erfolgen nicht.

Mikrolage Das Wohn- und Geschäftshaus mit der zu bewertenden Wohnung befindet sich in innerörtlich zentraler Lage von Moosburg an der Straße "Weingraben ", rd . 100 m östlich der Münchener Straße und knapp 150 m westlich der Landshuter Straße. (…) Die Umgebungsbebauung besteht durchwegs aus bis zu viergeschossigen , z.T. unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshäusern , in innerstädtisch geschlossener Bauweise. Das östlich angrenzende Grundstück ist unbebaut. Parkplätze im öffentlichen Straßenbereich sind in eingeschränkter Anzahl vorhanden . (…)

Erschließungszustand Das Grundstück ist ortsüblich durch die ausgebaute Straße "Weingraben" (Straßendecke mit Asphaltbelag, beidseitiger Gehweg, ausgewiesene Parkbuchten mit Kopfsteinpflaster) sowie durch Kanal , Wasser, Gas und Strom erschlossen . Erschließungskosten fielen nach Angabe der Stadtverwaltung Moosburg an der Isar zum Stichtag nicht mehr an.

Denkmalschutz Der gesamte Innenstadtbereich von Moosburg an der Isar, somit auch das Bewertungsgrundstück (FINrn. 133/2, 133/3), ist It. Denkmalliste des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege als Bodendenkmalfläche eingestuft. Ein Einzeldenkmalschutz bzw. Ensemble besteht nicht.

Gebäudebeschreibung

Besichtigung Besichtigt wurde der Zugang zum Wohngebäude "Weingraben 12", das Treppenhaus im Erdgeschoss und das Untergeschoss mit Kellerabteil Nr. 4. Die zu begutachtende Wohnung Nr. 4 konnte nicht besichtigt werden , da die Mieter nicht anwesend waren ; die Inaugenscheinnahme des Treppenhauses im Ober- und Dachgeschoss wurde nicht gestattet.

Bauzeit und grundrissliche Gliederung Gemäß den vorliegenden Unterlagen und Auskunft der Bauverwaltung der Stadt Moosburg wurde das Wohn- und Geschäftshaus mit der zu bewertenden Wohnung im Jahr 2014 errichtet (Bezugsfertigkeitsdatum). Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum erfolgte erst im Jahr 2024 (...). Seitdem wurden keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen .

Das Gebäude ist voll unterkellert und besteht im Übrigen aus Erdgeschoss, zwei Obergeschossen, ausgebautem Dachgeschoss und Dachspitz.

Im Erdgeschoss ist eine Ladeneinheit (Gewerbe), im 1. , 2.0bergeschoss und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung untergebracht. (…) Die zu bewertende 4-Zimmer-Wohnung Nr. 4 liegt im Dachgeschoss und ist nach Norden und Süden orientiert. Vom Treppenhaus wird die Wohnung It. Plan "geradeaus" betreten . (…) Zur Wohnung gehört das Kellerabteil Nr. 4. Im Untergeschoss befinden sich - neben den zugewiesenen Kellerabstellräumen - ein gemeinschaftlicher Abstellraum und der Heizraum .

Raumprogramm Alle Räume sind von der Wohnungsdiele aus erschlossen: Kinderzimmer 1, Küche, Wohnzimmer (jeweils Südausrichtung), Schlafzimmer und Kinderzimmer 2 (jeweils Nordausrichtung), das Bad ist innenliegend. Der Südbalkon ist von der Küche aus zugängig . Von der Wohnungsdiele führt eine festinstallierte Treppe in den Dachspitz. Hier befindet sich nach Angabe des Eigentümers ein Hobbyraum . Gemäß Aufteilungsplan ist dieser Raum als "Abstellraum" ("kein Aufenthaltsraum") ausgewiesen .

Wohnfläche laut Aufteilungsplan rd . 69,40 m²

Bauliche Ausführung

Grundkonstruktion: Massivbauweise; Kellerumfassungswände aus Stahlbeton (Wandstärke d = 30 cm bis 32 cm), sonstige Umfassungs- und Zwischenwände aus Hochlochziegelmauerwerk (Wandstärke der Umfassungswände d = 36,5 cm , Kommunwände d = 21 cm bis 25 cm).

Decken: Stahlbeton

Dach: Satteldach mit Pfannendeckung , zwei Dachgauben mit Kupferblechverkleidung ; Regenrinnen und Fallleitungen aus Kupferblech .

Treppen: Treppenhaus: Stahlbetontreppe mit Natursteinbelag , Metallgeländer.

Fenster: Wohnung Nr. 4: z.T. Kunststofffenster mit Isolierverglasung , z.T. Dachliegefenster, Kunststoffrollos.

Türen:

• Hauseingang (Podeststufe): Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung und Oberlichte;
• im Innenbereich Wohnung Nr. 4: keine Angaben ;
• UG : feuerhemmende Metalltüren .

Böden:

• Wohnung Nr. 4: überwiegend Laminat, Fliesenbelag im Bad (It. Angabe des Eigentümers);
• Treppenhaus: Natursteinbelag ;
• Keller: Fliesenbelag

Decken- und Wandbehandlung:

• Fassade mit Putz und Anstrich , farblich abgesetzte Fensterlisenen ;
• im Innenbereich Wohnung Nr. 4: Wände und Decken mit Putz und Anstrich, Dachschrägen mit Gipskartonverkleidung und Anstrich , Wandfliesen raumhoch im Bad (It. Angabe des Eigentümers);
• Treppenhaus: Putz mit Anstrich .

Technische Installation

Hausanschlüsse: Das Gebäude ist an die öffentlichen Leitungen für Wasser, Kanal , Gas und Strom angeschlossen .

Elektroinstallation: Elektrische Brenn- und Anschlussstellen sind dem Baualter und der Nutzung entsprechend im üblichen Umfang vorhanden . Klingel- mit Wechselsprechanlage (einfachste Ausführung)

Sanitärinstallation : Wohnung Nr. 4: Bad (innenliegend): Badewanne , Waschbecken , Hänge-WC mit Unterputz-Spülkasten (It. Angabe des Eigentümers).

Heizung : Gas-Zentralheizung (Fabrikat Weishaupt) mit zentraler Warmwasserbereitung ; Wärmeverteilung über Fußbodenheizung (Angabe des Eigentümers); Vermutlich Solarthermieanlage (keine Angaben) .

Balkon : Nicht überdeckt, Metallgeländer mit Glasausfachung

Kellerabteil: abschließbarer Metallverschlag , Waschmaschinenanschluss. Hinweis: im Kellerabteil befindet sich der Pufferspeicher.

Außenanlagen

Keine Einfriedung und keine Außenanlagen